Der Altmietvertrag aus DDR-Zeiten und die Kündigung wegen Eigenbedarfs
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. November 2024 – VIII ZR 15/23
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
herzlich willkommen auf unserem Blog. Als Rechtsanwalt und Notar Krau erklären wir Ihnen heute ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).
Es geht um alte Mietverträge aus DDR-Zeiten und die Frage, unter welchen Umständen Vermieter heute noch wegen Eigenbedarfs kündigen können.
Dieses Thema ist für viele Immobilieneigentümer und Mieter im Osten Deutschlands wichtig.
Was ist ein „DDR-Altmietvertrag“?
Stellen Sie sich vor, Sie haben einen Mietvertrag noch vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR abgeschlossen.
Solche Verträge nennen wir DDR-Altmietverträge. Nach der Wiedervereinigung wurden diese Verträge „umgestellt“.
Sie fielen nun unter das Mietrecht der Bundesrepublik Deutschland. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass in ganz Deutschland die gleichen Regeln für Mieter und Vermieter gelten.
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Was bedeutet das?
Ein Vermieter darf Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, wenn er die Wohnung selbst braucht. Das nennt man Eigenbedarf.
Zum Beispiel, wenn er selbst einziehen oder die Wohnung für nahe Familienangehörige nutzen möchte.
Der Fall vor dem BGH: Eine besondere Klausel
Im konkreten Fall ging es um einen Mietvertrag aus dem Jahr 1990. Dort stand eine besondere Klausel. Sie besagte, dass das Mietverhältnis unter anderem durch „gerichtliche Aufhebung“ endet.
Das Landgericht Berlin meinte, diese Klausel würde bedeuten, dass der Vermieter die Wohnung „dringend“ für sich brauchen muss, um wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Der Altmietvertrag aus DDR-Zeiten – und die Kündigung wegen Eigenbedarfs
Das war eine Regelung, die es so im alten DDR-Recht gab.
Die Entscheidung des BGH: Bundesrecht geht vor!
Der BGH hat diese Ansicht nun korrigiert. Er stellte klar: Seit der Wiedervereinigung gelten für alle Mietverträge, auch für die DDR-Altmietverträge, die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Das bedeutet: Die besondere Klausel aus dem DDR-Mietvertrag, die eine „Dringlichkeit“ für den Eigenbedarf verlangte, ist nicht mehr gültig.
Das Gesetz aus der Nachwendezeit (Art. 232 § 2 EGBGB) sollte sicherstellen, dass die Kündigungsregeln im gesamten Bundesgebiet einheitlich sind.
Es gab zwar Übergangszeiten und Schutzvorschriften für Mieter, doch diese sind inzwischen ausgelaufen.
Was heißt das für Sie als Mieter oder Vermieter?
Wenn Sie einen DDR-Altmietvertrag haben, gilt heute das normale Mietrecht des BGB. Das heißt, Ihr Vermieter muss keine „Dringlichkeit“ mehr nachweisen, um wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Er muss aber weiterhin die allgemeinen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllen.
Wir hoffen, diese Erläuterung hat Ihnen geholfen, dieses komplexe Thema besser zu verstehen. Bei Fragen zu Ihrem Mietvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Ihr RA und Notar Krau
