Der Aufhebungsvertrag bei Immobiliengeschäften

Der Aufhebungsvertrag bei Immobiliengeschäften

Hier finden Sie eine präzise und leicht verständliche Zusammenfassung der rechtlichen Vorgaben für die Gestaltung eines Aufhebungsvertrages bei Immobiliengeschäften.

Der Aufhebungsvertrag: Was Sie beachten müssen

Wenn Sie einen Immobilienkaufvertrag rückgängig machen möchten, geschieht dies in der Regel durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag. Dabei gibt es wichtige rechtliche Details zu beachten, damit keine der beteiligten Parteien – also weder Sie als Käufer noch als Verkäufer – einen finanziellen oder rechtlichen Nachteil erleidet.

Die Sicherung der Kaufpreisrückzahlung

Ein besonders kritischer Punkt ist die Rückzahlung des Kaufpreises. Hat der Käufer den Preis bereits ganz oder auch nur teilweise bezahlt, darf der Vertrag nicht einfach ohne Sicherheiten aufgehoben werden.

Warum ist das so gefährlich? Sobald der Aufhebungsvertrag wirksam wird, erlischt der rechtliche Anspruch des Käufers auf die Immobilie. Damit verschwindet auch die sogenannte Vormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung ist wie eine Reservierung, die den Käufer schützt. Wenn diese wegfällt, bevor das Geld zurückgezahlt wurde, hat der Käufer keine Sicherheit mehr in der Hand.

Die Lösung: Die aufschiebende Bedingung

Um dieses Risiko zu vermeiden, muss der Aufhebungsvertrag unter einer sogenannten aufschiebenden Bedingung geschlossen werden. Das bedeutet: Die Aufhebung des Vertrages wird erst in dem Moment rechtlich gültig, in dem der Käufer sein Geld zurückerhalten hat.

Der Ablauf sieht dann wie folgt aus:

1. Der Notar erhält die Anweisung, die Löschung der Vormerkung im Grundbuch erst dann zu beantragen, wenn die Rückzahlung des Geldes nachgewiesen ist.
2. Bis zu diesem Nachweis darf der Notar keine beglaubigten Abschriften oder Ausfertigungen der Urkunde herausgeben.
3. So bleibt der Schutz für den Käufer bis zur letzten Sekunde bestehen.

Besondere Vorschriften und das Geldwäschegesetz

Im Recht gibt es das sogenannte Geldwäschegesetz (GwG). In Paragraph 16a dieses Gesetzes stehen strenge Regeln für Zahlungen.

Anwendung des Paragraph 16a GwG

Es gibt eine juristische Diskussion darüber, ob diese strengen Regeln auch für die Rückzahlung von Kaufpreisen gelten, die unbar (also per Überweisung) gezahlt wurden. Experten neigen dazu, dass diese Regeln hier eher nicht gelten, da der Zweck des Gesetzes durch eine einfache Rückabwicklung kaum berührt wird.

Der Aufhebungsvertrag bei Immobiliengeschäften

Vorsicht bei der Gestaltung

Dennoch gibt es sehr vorsichtige Berater. Diese weisen vorsichtshalber trotzdem auf das Geldwäschegesetz hin. Wenn eine Immobilie bereits offiziell im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben wurde und nun zurück an den Verkäufer übertragen werden muss, beachten diese Berater die speziellen Antragsregeln des Gesetzes. Dies dient der maximalen Sicherheit.

Was passiert mit der Übereignung (Auflassung)?

Ein wichtiger Begriff im Immobilienrecht ist die „Auflassung“. Das ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll.

Wenn der Vertrag insgesamt aufgehoben wird

Wenn Sie den gesamten Vertrag aufheben, ist normalerweise keine extra Erklärung zur Aufhebung der Auflassung nötig. Es wird jedoch empfohlen, im Vertrag eine Klarstellung vorzunehmen. Man sollte festhalten, dass die Aufhebung der Auflassung sofort und ohne Bedingungen erfolgt, selbst wenn der restliche Vertrag noch an Bedingungen geknüpft ist.

Wenn der Käufer schon als Eigentümer im Grundbuch steht

Ist die Abwicklung schon so weit fortgeschritten, dass der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch steht, reicht eine einfache Aufhebung nicht mehr aus. In diesem Fall müssen die Parteien eine sogenannte Rück-Auflassung erklären. Das bedeutet, man einigt sich förmlich darauf, dass das Eigentum vom Käufer wieder zurück auf den Verkäufer übertragen wird.

Die Rolle der Banken und das Notaranderkonto

Oft wurde der Kaufpreis nicht vom Käufer selbst, sondern von seiner Bank bezahlt. In diesem Fall hat die Bank meistens ein Grundpfandrecht (wie eine Grundschuld) zur Absicherung des Kredits im Grundbuch eingetragen.

Warum ein Notaranderkonto sinnvoll ist

In solchen komplizierten Fällen wird oft die Abwicklung über ein Notaranderkonto empfohlen. Dies hat für Sie folgende Vorteile:

• Der Notar koordiniert die Zahlungen an die Bank und gegebenenfalls den Restbetrag an den Käufer.
• Dies geschieht „Zug um Zug“. Das bedeutet: Das Geld fließt erst, wenn die Bank im Gegenzug die Unterlagen zur Löschung ihrer Rechte im Grundbuch vorlegt.
• Es besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse, da viele verschiedene Interessen (Käufer, Verkäufer, Bank) gleichzeitig bedient werden müssen.

Die rechtlichen Folgen der Aufhebung: Ex tunc oder Ex nunc?

Es macht einen großen Unterschied, zu welchem Zeitpunkt die Aufhebung wirken soll. Hier unterscheidet das Recht zwei Wege:

Aufhebung von Anfang an (Ex tunc)

Wird der Vertrag so behandelt, als hätte er nie existiert, gelten die Regeln über die „ungerechtfertigte Bereicherung“. Das ist oft komplizierter, da Leistungen nach strengen gesetzlichen Vorgaben zurückgefordert werden müssen. Zudem erlöschen damit sofort alle Sicherheiten wie die Vormerkung. Auch Ansprüche auf Schadersatz, die vielleicht schon wegen eines Zahlungsverzuges entstanden sind, fallen dadurch weg.

Aufhebung ab jetzt (Ex nunc)

Wird der Vertrag erst ab dem Moment der Aufhebung beendet, gelten andere gesetzliche Rücktrittsregeln.

Die beste Lösung: Eigene Regelungen treffen

Anstatt sich auf die allgemeinen gesetzlichen Regeln zu verlassen, sollten Sie im Aufhebungsvertrag selbst ganz genau festlegen, was passieren soll. Man nennt das ein „Rückabwicklungsregime“. Hier klären Sie:

• Wer bekommt welche Kosten erstattet?
• Gibt es Schadensersatzansprüche?
• Welche gegenseitigen Forderungen bestehen noch?

Wichtiger Hinweis des Notars: Sie müssen wissen, dass durch einen Aufhebungsvertrag spätere Forderungen auf Schadensersatz normalerweise ausgeschlossen sind. Wenn Sie sich also das Recht vorbehalten wollen, später noch Forderungen zu stellen, muss dies ausdrücklich im Vertrag stehen. Ohne einen solchen Vorbehalt sind diese Ansprüche nach der Unterschrift verloren.

Für eine rechtssichere Gestaltung Ihres Aufhebungsvertrages und eine umfassende Beratung zu Ihrem individuellen Fall sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr aufnehmen. Dort erhalten Sie die notwendige Unterstützung für Ihr Vorhaben.