Der Bauträgervertrag – Eine Einführung für Erwerber

Der Bauträgervertrag – Eine Einführung für Erwerber

Wenn Sie planen, eine Immobilie zu erwerben, die erst noch gebaut oder umfassend saniert werden muss, begegnet Ihnen oft der Begriff des Bauträgervertrags. Dieser Vertrag ist rechtlich streng geregelt, da er verschiedene Arten von Leistungen miteinander kombiniert. In den folgenden Abschnitten erfahren Sie genau, was sich hinter diesem Begriff verbirgt und welche rechtlichen Besonderheiten Sie beachten müssen.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Die gesetzliche Definition findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der zwei wesentliche Ziele verfolgt:

1. Der Bau: Der Unternehmer verpflichtet sich, ein Haus oder ein vergleichbares Bauwerk zu errichten oder ein bestehendes Gebäude umzubauen.
2. Die Übertragung: Gleichzeitig verpflichtet sich der Unternehmer, Ihnen das Eigentum an dem dazugehörigen Grundstück zu übertragen. Alternativ kann es sich auch um die Übertragung oder Bestellung eines Erbbaurechts handeln.

In der Praxis bedeutet dies, dass Sie nicht nur eine Bauleistung kaufen, sondern auch den Boden, auf dem das Gebäude steht.

Wer ist der Bauträger?

Der Bauträger ist ein Gewerbetreibender. Er tritt in einer besonderen Rolle auf:

• Er führt das Bauvorhaben auf seinem eigenen Grundstück durch.
• Er handelt im eigenen Namen und trägt das eigene Risiko.
• Er baut entweder auf eigene Rechnung oder für Rechnung eines anderen, mit dem Ziel, das Objekt am Ende zu verkaufen.

Der Bauträger ist während der Bauphase der eigentliche Bauherr. Das bedeutet, er ist derjenige, der die Verträge mit den Architekten und den einzelnen Bauhandwerkern schließt. Auch die Baugenehmigung wird direkt auf den Bauträger ausgestellt.

Die Voraussetzungen für einen Bauträgervertrag

Damit ein Vertrag rechtlich als Bauträgervertrag gilt, muss die Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums oder des Erbbaurechts enthalten sein. Dabei gibt es verschiedene Konstellationen:

• Direkter Erwerb: Der Bauträger ist bereits Eigentümer und verkauft Ihnen das Grundstück.
• Erwerb über Dritte: Der Bauträger sorgt dafür, dass Sie das Eigentum von einer dritten Person erhalten. Wichtig ist hierbei, dass der Bauträger selbst die rechtliche Verpflichtung übernimmt, Ihnen dieses Eigentum zu verschaffen.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie bereits Eigentümer des Grundstücks sind und lediglich eine Firma mit dem Bau eines Hauses beauftragen, handelt es sich nicht um einen Bauträgervertrag. In diesem Fall liegt ein reiner Bauvertrag vor. Dieser muss im Gegensatz zum Bauträgervertrag nicht zwingend notariell beurkundet werden.

Die rechtliche Mischform: Kaufrecht trifft Werkvertragsrecht

Obwohl man im Alltag oft von einem „Hauskauf“ spricht, ist der Bauträgervertrag juristisch gesehen ein Mischvertrag. Das Gesetz trennt hier strikt zwischen den verschiedenen Leistungen:

Das Kaufrecht für das Grundstück

Für den Teil des Vertrages, der die Übertragung des Grundstücks betrifft, gilt das Kaufrecht. Hier geht es vor allem um den rechtlichen Übergang des Eigentums im Grundbuch.

Der Bauträgervertrag – Eine Einführung für Erwerber

Das Werkvertragsrecht für das Gebäude

Für die Errichtung des Gebäudes und vor allem für die Haftung bei Baumängeln gilt das Werkvertragsrecht. Das ist für Sie als Erwerber sehr wichtig. Es bedeutet, dass die strengen Regeln des Bauvertrags und des Verbraucherbauvertrags zur Anwendung kommen, sofern das Gesetz keine Ausnahmen macht. Wenn der Bauträger zusätzlich Betreuungsleistungen übernimmt, können im Einzelfall auch Regeln aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht gelten.

Zahlungen und Raten: Kein Widerrufsrecht wie bei Ratenkäufen

Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie den Vertrag einfach widerrufen können, da die Zahlung meist in Raten erfolgt. Hier ist die Rechtslage jedoch eindeutig:

Kein Ratenlieferungsvertrag

Ein Bauträgervertrag ist kein sogenannter Ratenlieferungsvertrag. Der Grund dafür ist einfach: Es werden zwar Abschlagszahlungen geleistet, aber es werden nicht viele verschiedene Sachen nacheinander geliefert. Es geht um ein Gesamtobjekt. Daher gibt es kein Widerrufsrecht aus diesem Grund.

Kein Teilzahlungsgeschäft

In der Regel ist der Vertrag auch kein Teilzahlungsgeschäft. Ein solches Geschäft setzt voraus, dass Ihnen die Zahlung gestundet wird, Sie also erst später zahlen dürfen als eigentlich üblich. Beim Bauträgervertrag zahlen Sie jedoch nach Baufortschritt.

• Dies gilt auch dann, wenn die Ratenzahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart wurde.
• Selbst wenn der Bauträger Ihnen entgegenkommt und Sie später zahlen dürfen, ohne dass ein Preisaufschlag verlangt wird, ändert das nichts an der rechtlichen Einstufung.

Daher besteht im Regelfall kein Widerrufsrecht nach den Vorschriften für Verbraucherdarlehen oder Teilzahlungsgeschäfte. Der Bauträger muss Sie folglich auch nicht über eine Widerrufsfrist belehren.

Wenn Sie weitere Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag haben oder eine rechtliche Beratung benötigen, wenden Sie sich bitte an die Experten vor Ort. Der Leser soll mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.