Der Erbschaftskauf und die Verteilung von Nutzungen und Lasten nach § 2379 BGB

Der Erbschaftskauf und die Verteilung von Nutzungen und Lasten nach § 2379 BGB

Ein Erbschaftskauf ist ein besonderes Rechtsgeschäft, bei dem ein Erbe seinen gesamten Anteil an einem Nachlass an eine andere Person verkauft. Dies kann sinnvoll sein, wenn man sich nicht mit der mühsamen Verwaltung oder der Auseinandersetzung innerhalb einer Erbengemeinschaft belasten möchte. In dem Moment, in dem der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wird, stellt sich jedoch eine zentrale Frage: Wer darf die Erträge behalten, die bis zu diesem Tag angefallen sind, und wer muss für die Kosten aufkommen, die in der Zeit zwischen dem Tod des Erblassers und dem eigentlichen Verkauf entstanden sind? Genau hier greift die Vorschrift des § 2379 aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein.

Diese gesetzliche Regelung dient als eine Art Abrechnungsmaßstab für die sogenannte Schwebezeit. Damit ist der Zeitraum gemeint, der mit dem Erbfall beginnt und mit dem Abschluss des Kaufvertrages endet. Da der Verkäufer in dieser Zeit rechtlich noch der Inhaber der Erbschaft ist, aber bereits im Begriff steht, diese wirtschaftlich auf den Käufer zu übertragen, müssen klare Grenzen gezogen werden. Das Gesetz unterscheidet dabei sehr präzise zwischen den laufenden Erträgen (Nutzungen), den gewöhnlichen Kosten (Lasten) und den außergewöhnlichen Ausgaben, die den Kernwert des Erbes betreffen.

Die Nutzungen vor dem Verkauf: Das Vorrecht des Verkäufers

Unter dem Begriff der Nutzungen versteht das Gesetz alle Erträge, die ein Gegenstand oder ein Recht abwirft. Im Erbrecht sind dies typischerweise die Früchte des Kapitals oder der Immobilien, die zum Nachlass gehören. Gemäß dem ersten Satz des § 2379 BGB dürfen diese Nutzungen beim Verkäufer verbleiben, sofern sie in die Zeit vor dem Verkaufsabschluss fallen. Das bedeutet, dass der Erbe, der seinen Teil verkauft, alles behalten darf, was die Erbschaft bis zum Notartermin an Werten produziert hat.

Ein klassisches Beispiel hierfür sind Mieteinnahmen aus einer Wohnung, die zum Erbe gehört. Wenn der Erblasser im Januar verstirbt und der Verkauf der Erbschaft erst im Mai stattfindet, stehen die Mieten für die Monate Februar, März und April dem Verkäufer zu. Ebenso verhält es sich mit Zinsen auf Bankkonten oder Dividenden aus Aktienpaketen, deren Ausschüttung in diesen Zeitraum fällt. Auch die sogenannten Gebrauchsvorteile zählen dazu: Wenn der verkaufende Erbe bis zum Tag des Verkaufs selbst in dem geerbten Haus gewohnt hat, muss er dem Käufer für diesen Zeitraum keine Miete oder Entschädigung zahlen.

Der Erbschaftskauf und die Verteilung von Nutzungen und Lasten nach § 2379 BGB

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass derjenige, der die rechtliche Verantwortung trägt, auch den Nutzen aus dem Vermögen ziehen darf.

Die Lastentragung: Wer zahlt für die laufenden Kosten?

Das Gegenstück zu den Nutzungen sind die Lasten. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtungen und Kosten, die mit dem Besitz der Erbschaftsgegenstände verbunden sind. Der Grundsatz des Gesetzes ist hier fair und logisch aufgebaut: Wer die Erträge bekommt, muss auch die Kosten tragen. Daher bestimmt § 2379 BGB, dass der Verkäufer für die Zeit vor dem Verkauf die Lasten der Erbschaft trägt. Damit sind in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltskosten gemeint, die regelmäßig anfallen, um den Nachlass zu verwalten und zu erhalten.

Zu diesen Lasten gehören beispielsweise die laufenden Betriebskosten für Immobilien, wie Wasser, Müllabfuhr oder Versicherungsbeiträge. Auch die Grundsteuer für den Zeitraum bis zum Verkauf fällt in den Verantwortungsbereich des Verkäufers. Da diese Kosten den täglichen Betrieb und die Werterhaltung während der Nutzungszeit widerspiegeln, wäre es unbillig, sie dem Käufer aufzuerlegen, der in dieser Zeit noch keinen Zugriff auf die Erträge hatte. Erst mit dem Abschluss des Vertrages verschiebt sich diese Lastenverteilung, woraufhin der Käufer für die zukünftigen Kosten zuständig wird.

Eine Besonderheit: Die Zinsen der Nachlassverbindlichkeiten

Eine ganz spezifische Regelung enthält das Gesetz bezüglich der Zinsen für Schulden, die zum Nachlass gehören. Oft hinterlässt ein Verstorbener nicht nur Vermögen, sondern auch Kredite oder Hypotheken. Diese Schulden werden als Nachlassverbindlichkeiten bezeichnet. Während der Käufer beim Erbschaftskauf im Normalfall die Schulden selbst übernimmt, muss der Verkäufer laut § 2379 BGB die Zinsen für diese Schulden bis zum Tag des Verkaufs tragen.

Der Erbschaftskauf und die Verteilung von Nutzungen und Lasten nach § 2379 BGB

Diese Zinspflicht ist eng mit dem Recht auf die Nutzungen verknüpft. Man kann sich das so vorstellen: Wenn der Verkäufer die Zinserträge des Guthabens auf dem Bankkonto behalten darf, muss er im Gegenzug auch die Zinskosten für die Kredite übernehmen. Das Gesetz möchte verhindern, dass der Verkäufer die positiven Früchte der Erbschaft erntet, während er die negativen Kosten der Kapitalnutzung einfach auf den Käufer abwälzt. Diese Zinsen zählen zu den laufenden Lasten und werden daher dem Verkäufer zugerechnet, egal ob es sich um Kreditzinsen oder Verzugszinsen handelt, die vor dem Verkauf fällig geworden sind.

Die Ausnahme: Außerordentliche Lasten und der Stammwert

Obwohl der Verkäufer grundsätzlich für die Kosten vor dem Verkauf zuständig ist, macht das Gesetz eine sehr wichtige Ausnahme. In Satz 3 des § 2379 BGB ist festgelegt, dass den Käufer die außerordentlichen Lasten treffen. Hierbei handelt es sich um Kosten, die nicht regelmäßig anfallen und die so bedeutend sind, dass sie direkt auf den sogenannten Stammwert der Erbschaftsgegenstände wirken. Der Stammwert ist der Kernwert der Dinge, also die Substanz des Hauses oder des Grundstücks, unabhängig von den jährlichen Erträgen.

Ein typisches Beispiel für eine solche außerordentliche Last ist ein Erschließungsbeitrag der Gemeinde. Wenn kurz vor dem Verkauf eine Rechnung für den Ausbau der Straße vor dem geerbten Grundstück eintrifft, muss der Käufer diese bezahlen. Der Grund dafür ist, dass diese Baumaßnahme den Wert des Grundstücks dauerhaft steigert. Da der Käufer das Grundstück behalten wird, profitiert er langfristig von dieser Wertsteigerung, während der Verkäufer, der das Grundstück ja gerade abgibt, keinen dauerhaften Nutzen mehr davon hätte. Auch große Sanierungen am Fundament oder die Rückzahlung der eigentlichen Darlehenssumme (die Tilgung) fallen unter diese Regelung zu Lasten des Käufers.

Abgaben und Steuern: Die Lasten der Erbschaft

Zusätzlich zu den außerordentlichen Lasten nennt das Gesetz die Abgaben, die von der Erbschaft zu entrichten sind. Damit sind vor allem Steuern gemeint, die durch den Erbfall selbst ausgelöst werden. Die Erbschaftsteuer ist hier das prominenteste Beispiel. Da diese Steuer direkt an den Erwerb des Vermögens geknüpft ist und die Substanz des Erbes belastet, ordnet das Gesetz diese Kosten im Innenverhältnis dem Käufer zu, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Diese Regelung schützt den Verkäufer davor, dass er zwar einen Kaufpreis erhält, dieser aber durch massive einmalige Steuerforderungen oder öffentliche Abgaben, die den Kern des Erbes betreffen, wieder aufgezehrt wird. Der Käufer hingegen weiß, dass er beim Erbschaftskauf in eine Rechtsposition eintritt, die mit bestimmten Grundbelastungen verbunden ist. Die Verteilung nach dem Stammwertprinzip sorgt also für eine gerechte Aufteilung: Der Verkäufer zahlt für den Betrieb und die Nutzung, der Käufer zahlt für die Substanz und den dauerhaften Erwerb.

Zusammenfassung der rechtlichen Wirkungen

Die rechtlichen Wirkungen des § 2379 BGB lassen sich so zusammenfassen, dass eine saubere zeitliche und sachliche Trennung der Vermögensmassen stattfindet. Der Verkäufer bleibt wirtschaftlich so gestellt, als wäre er bis zum Tag des Verkaufs der uneingeschränkte Herr der Erbschaft – mit allen Vor- und Nachteilen des laufenden Betriebs. Der Käufer hingegen wird so behandelt, als hätte er von Anfang an die Verantwortung für den Kernwert und die dauerhaften Lasten übernommen.

Für Laien ist es wichtig zu verstehen, dass diese gesetzlichen Regeln immer dann gelten, wenn im notariellen Kaufvertrag keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden. Da das Gesetz hier sehr detailliert unterscheidet, empfiehlt es sich, bei einem Erbschaftskauf genau zu prüfen, welche Rechnungen oder Erträge noch offen sind. Eine klare Aufstellung der Nutzungen und Lasten verhindert späteren Streit zwischen den Vertragsparteien und sorgt für eine reibungslose Abwicklung des Kaufs.

Wegen weiterer Fragen sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen