Der Erwerb von Grundeigentum durch den Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter Berücksichtigung der MoPeG-Reform

Der Erwerb von Grundeigentum durch den Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter Berücksichtigung der MoPeG-Reform

Die Rechtsstellung des nicht eingetragenen Vereins, im juristischen Fachjargon nunmehr als Verein ohne Rechtspersönlichkeit bezeichnet, hat durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG), welches am 1. Januar 2024 in Kraft trat, eine grundlegende Neuausrichtung erfahren. Über Jahrzehnte hinweg galt diese Organisationsform als ein rechtliches Zwitterwesen, das zwar im Rechtsverkehr aktiv war, dessen Fähigkeit zur Inhaberschaft von Grundstücksrechten jedoch stets von prozessualen und materiell-rechtlichen Hürden begleitet wurde. 

Die Reform zielt darauf ab, die Rechtsfähigkeit von Personenzusammenschlüssen an die gelebte Praxis anzupassen und dabei insbesondere die Transparenz in öffentlichen Registern zu erhöhen. Für den Bereich des Immobiliarsachenrechts hat dies zu einer lebhaften Diskussion geführt, die insbesondere die Frage betrifft, ob ein solcher Verein ohne vorherige Eintragung in ein Register als Eigentümer im Grundbuch fungieren kann. 

Die folgende Analyse untersucht die systematischen Änderungen, die aktuelle Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und die praktischen Konsequenzen für Vereine, Gewerkschaften und politische Parteien.   

Die historische Entwicklung und die Notwendigkeit der Neuregelung

Vor dem 1. Januar 2024 war die Rechtslage des nicht eingetragenen Vereins durch eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung im ursprünglichen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geprägt, die darauf abzielte, Vereine ohne staatliche Kontrolle (in Form der Registereintragung) rechtlich schlechter zu stellen. 

Der alte § 54 BGB verwies für diese Vereine auf das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), was in der Praxis zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führte. Insbesondere im Grundbuchrecht wurde oft verlangt, dass nicht der Verein selbst, sondern dessen sämtliche Mitglieder namentlich als Eigentümer eingetragen werden mussten. Dies führte bei mitgliederstarken Organisationen zu einer faktischen Unfähigkeit, Grundbesitz zu verwalten, da jede Änderung im Mitgliederbestand eine Berichtigung des Grundbuchs erforderte.   

Der Erwerb von Grundeigentum durch den Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter Berücksichtigung der MoPeG-Reform

Die MoPeG-Reform reagiert auf diese Defizite, indem sie das Leitbild der rechtsfähigen Gesamthand modernisiert. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass die Identität eines Vereins nicht zwingend von einem staatlichen Registerakt abhängt, sondern sich aus seinem tatsächlichen Auftreten im Rechtsverkehr ergibt. Dennoch wurde mit der Reform ein Spannungsfeld zwischen der Freiheit der Vereinsgründung und dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr geschaffen.   

Die systematische Einordnung nach dem neuen § 54 BGB

Mit der Neufassung des § 54 BGB hat der Gesetzgeber die pauschale Verweisung auf das Gesellschaftsrecht aufgegeben. Stattdessen wird nun differenziert, ob es sich um einen Idealverein oder einen wirtschaftlichen Verein handelt. Diese Unterscheidung ist das Fundament für die Beurteilung der Grundbuchfähigkeit.   

Der Idealverein ohne Rechtspersönlichkeit

Gemäß § 54 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. finden auf den nichtwirtschaftlichen Verein (Idealverein), der nicht eingetragen ist, die Vorschriften über eingetragene Vereine (§§ 24 bis 53 BGB) entsprechende Anwendung. Dies stellt eine signifikante Aufwertung dar. Der Idealverein wird rechtlich weitgehend dem eingetragenen Verein (e. V.) gleichgestellt. Er ist damit als solches rechtsfähig, kann unter seinem Namen Verträge schließen, klagen und verklagt werden. Da für den e. V. die Grundbuchfähigkeit unbestritten ist, leitet die herrschende Meinung daraus ab, dass auch der nicht eingetragene Idealverein unmittelbar grundbuchfähig sein muss.   

Der wirtschaftliche Verein ohne Rechtspersönlichkeit

Für Vereine, deren Zweck auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, verweist § 54 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. hingegen weiterhin auf das Gesellschaftsrecht. Dies bedeutet, dass für diese Organisationen die strengeren Regeln der GbR gelten. Ein wirtschaftlicher Verein, der am Rechtsverkehr teilnimmt, muss sich im Falle eines Immobilienerwerbs in das neue Gesellschaftsregister eintragen lassen, um als Rechtsinhaber im Grundbuch geführt werden zu können. Diese Differenzierung dient dazu, im gewerblichen Bereich eine höhere Transparenz über die hinter dem Verein stehenden Personen und deren Haftungsverhältnisse zu gewährleisten.   

Die aktuelle Kontroverse um die Grundbuchfähigkeit

Trotz der klaren gesetzlichen Trennung ist in der Rechtspraxis seit Anfang 2024 ein heftiger Streit darüber entbrannt, ob Grundbuchämter die Eintragung eines nicht eingetragenen Idealvereins von einer vorherigen Registrierung abhängig machen dürfen. Im Kern geht es darum, ob die für die GbR geltende Voreintragungspflicht nach § 47 Abs. 2 GBO analog auf den Verein ohne Rechtspersönlichkeit anzuwenden ist.   

Die Position der Oberlandesgerichte Frankfurt, München und Braunschweig

Mehrere Oberlandesgerichte haben in richtungsweisenden Beschlüssen klargestellt, dass eine Voreintragung für den Idealverein nicht erforderlich ist. Das OLG Frankfurt betonte bereits im Oktober 2024, dass der Verein ohne Rechtspersönlichkeit mit Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig sei. Das OLG München schloss sich dieser Sichtweise im Februar 2025 an und argumentierte, dass der Verweis des § 54 Abs. 1 S. 1 BGB auf das materielle Vereinsrecht eine analoge Anwendung von gesellschaftsrechtlichen Registerpflichten ausschließe.   

Die Gerichte führen hierzu folgende Argumente an:

1. Fehlende Regelungslücke: Der Gesetzgeber hat bewusst entschieden, den Idealverein dem Vereinsrecht zu unterstellen. Eine analoge Anwendung des § 47 Abs. 2 GBO würde voraussetzen, dass das Gesetz eine unbeabsichtigte Lücke enthält, was angesichts der detaillierten Neuregelung des § 54 BGB nicht der Fall ist.   
2. Wille des Gesetzgebers: Die Materialien zum MoPeG belegen, dass die Rechtsstellung des Idealvereins gesichert und bürokratische Hürden vermieden werden sollten.   
3. Nachweis der Vertretung: Die Sorge der Grundbuchämter vor mangelnder Transparenz sei unbegründet, da die Vertretungsbefugnis des Vorstands durch die Vorlage der Satzung und der Wahlprotokolle in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen werden könne.   

Die abweichende Meinung des Kammergerichts Berlin

Konträr dazu hat das Kammergericht Berlin im Februar 2025 eine Entscheidung getroffen, die eine Voreintragung fordert, wenn der Verein als Gesellschafter in Registern auftreten möchte. Das Gericht sieht ein Schutzbedürfnis des Rechtsverkehrs, das nur durch ein öffentliches Register befriedigt werden könne. Diese Entscheidung wird in der Literatur stark kritisiert, da sie eine „Pflicht durch die Hintertür“ einführe, die der Gesetzgeber ausdrücklich nicht gewollt habe. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Unsicherheit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) eine endgültige Entscheidung trifft.   

Der Erwerb von Grundeigentum durch den Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter Berücksichtigung der MoPeG-Reform

Praktische Anforderungen an den Immobilienerwerb

Für Vereine, die Grundeigentum erwerben oder belasten möchten, ergeben sich aus der neuen Rechtslage spezifische Anforderungen an die Dokumentation. Da kein Registereintrag existiert, muss der Verein seine Existenz und Handlungsfähigkeit gegenüber dem Grundbuchamt anderweitig belegen.   

Der Nachweis der Zweckrichtung

Das Grundbuchamt hat von Amts wegen zu prüfen, ob der Verein tatsächlich ein Idealverein im Sinne des § 54 Abs. 1 S. 1 BGB ist. Hierzu ist die Vorlage der Vereinssatzung erforderlich. Aus der Satzung muss zweifelsfrei hervorgehen, dass der Hauptzweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist. Ein untergeordneter wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb, wie etwa der Betrieb einer Vereinskantine, ist für den Status als Idealverein unschädlich (Nebenzweckprivileg).   

Der Nachweis der Vertretungsbefugnis

Da kein Vereinsregister die Namen der Vorstände ausweist, muss die Vertretungsmacht durch eine Kette von Dokumenten nachgewiesen werden. Erforderlich sind in der Regel:   

• Die aktuelle Satzung, die die Regelungen zur Vertretung (z. B. Einzel- oder Gesamtvertretung) enthält.   
• Das Protokoll der Mitgliederversammlung, aus dem die Wahl der handelnden Vorstandsmitglieder hervorgeht.   
• Die Annahmeerklärung der gewählten Vorstände.

Diese Unterlagen müssen dem Grundbuchamt oft in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden, um den Anforderungen der Grundbuchordnung zu genügen.   

Die Haftungsproblematik im Verein ohne Rechtspersönlichkeit

Ein wesentlicher Aspekt, der bei der Entscheidung gegen eine Registereintragung oft unterschätzt wird, ist die persönliche Haftung der handelnden Personen. Das MoPeG hat an der sogenannten Handelndenhaftung festgehalten.   

Die Handelndenhaftung nach § 54 Abs. 2 BGB

Gemäß § 54 Abs. 2 BGB n. F. haftet derjenige, der im Namen eines Vereins ohne Rechtspersönlichkeit ein Rechtsgeschäft vornimmt, persönlich für die daraus entstehenden Verpflichtungen. Handeln mehrere Personen gemeinsam, haften sie als Gesamtschuldner. Diese Haftung tritt neben die Haftung des Vereinsvermögens und kann nicht durch einfache Satzungsbestimmungen gegenüber Dritten ausgeschlossen werden.   

Risiken für Vorstände bei Immobilientransaktionen

Bei Grundstücksgeschäften, die oft mit hohen finanziellen Verpflichtungen (Kaufpreis, Grundschulden, Steuern) verbunden sind, stellt die Handelndenhaftung ein erhebliches persönliches Risiko für die Vorstandsmitglieder dar. Im Gegensatz zum eingetragenen Verein (e. V.), bei dem die Haftung grundsätzlich auf das Vereinsvermögen beschränkt ist, stehen die Akteure beim nicht eingetragenen Verein im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vereins mit ihrem Privatvermögen ein. Der Gesetzgeber nutzt dieses Haftungsrisiko bewusst als „Druckmittel“, um Vereine zur Eintragung in das Vereinsregister zu bewegen.   

Strategische Überlegungen: Eintragung oder Status quo?

Angesichts der rechtlichen Entwicklungen müssen Vereine ohne Rechtspersönlichkeit abwägen, ob die Vorteile der fehlenden Registrierung (geringerer bürokratischer Aufwand bei Satzungsänderungen) die Nachteile (Haftungsrisiken, erschwerter Nachweis im Rechtsverkehr) überwiegen.   

Argumente für die Eintragung als e. V.

Die Umwandlung in einen eingetragenen Verein bietet vor allem Rechtssicherheit. Der Registerauszug dient als „Personalausweis“ des Vereins und vereinfacht die Teilnahme am Rechtsverkehr, insbesondere bei Bankgeschäften und Immobilientransaktionen, erheblich. Zudem entfällt die persönliche Handelndenhaftung für die Vorstände, was insbesondere für ehrenamtlich tätige Personen einen wichtigen Schutz darstellt.   

Argumente für das Verbleiben als Verein ohne Rechtspersönlichkeit

Kleine Vereine oder kurzlebige Initiativen scheuen oft die Kosten und den formalen Aufwand einer Registereintragung. Für Organisationen wie Gewerkschaften oder politische Parteien ist der Status des nicht eingetragenen Vereins zudem oft historisch gewachsen oder dient der Wahrung einer gewissen Staatsferne. Durch die aktuelle Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist zudem klargestellt, dass der Erwerb von Grundeigentum auch ohne Registereintragung rechtlich möglich bleibt, sofern die Dokumentation der Vertretungsverhältnisse sorgfältig geführt wird.   

Die Rolle von Gewerkschaften und Parteien

Besondere Bedeutung hat die Diskussion für große Organisationen, die rechtlich als Idealvereine ohne Rechtspersönlichkeit organisiert sind. Diese halten oft bedeutende Immobilienbestände und Beteiligungen an Unternehmen. Müssten diese Organisationen aufgrund einer restriktiven Rechtsprechung (wie der des KG Berlin) plötzlich Registereintragungen vornehmen, würde dies zu einem beispiellosen administrativen Aufwand führen. Die Entscheidungen der OLG Frankfurt und München werden daher in diesen Kreisen als wichtige Bestätigung ihrer Handlungsfähigkeit gewertet.   

Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das MoPeG die Rechtsfähigkeit des Idealvereins ohne Rechtspersönlichkeit gestärkt hat. Die Identität dieser Vereine wird nun gesetzlich klarer anerkannt, und die Anwendung des Vereinsrechts statt des Gesellschaftsrechts schafft eine kohärentere Rechtsgrundlage.   

Der Erwerb von Grundeigentum durch den Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter Berücksichtigung der MoPeG-Reform

Für die Praxis ergeben sich folgende Kernpunkte:

• Grundbuchfähigkeit: Nach aktueller obergerichtlicher Rechtsprechung können nicht eingetragene Idealvereine unmittelbar im Grundbuch eingetragen werden.   
• Nachweispflichten: Vereine müssen ihre Satzung und Wahlprotokolle akribisch führen, um ihre Vertretungsmacht bei Notarterminen und gegenüber dem Grundbuchamt belegen zu können.   
• Haftungsschutz: Vorstände sollten sich des Risikos der Handelndenhaftung bewusst sein. Bei größeren Projekten oder dauerhaftem Grundbesitz ist die Eintragung als e. V. zur Haftungsbeschränkung dringend zu empfehlen.   
• Differenzierung: Es muss stets geprüft werden, ob der Verein eventuell als wirtschaftlicher Verein einzustufen ist, was eine Voreintragung im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich machen würde.   

Die Rechtslage befindet sich derzeit in einer Phase der Konsolidierung. Während die meisten Anzeichen auf eine liberale Handhabung hindeuten, bleibt ein Restrisiko durch abweichende Gerichtsmeinungen bestehen. Vereine sollten daher ihre interne Struktur und ihre Satzung regelmäßig auf Konformität mit der neuen Rechtslage prüfen lassen.   

Bei Fragen zur rechtssicheren Gestaltung von Vereinsstrukturen, zum Erwerb von Immobilien durch Vereine oder zur Absicherung des Vorstands gegen Haftungsrisiken empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen. Insbesondere im Hinblick auf die notariellen Anforderungen beim Grundstückskauf sollten betroffene Akteure Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr in Mittelhessen aufnehmen.