Der Grundstückskauf durch Gesellschaften und Vereine

März 1, 2026

Der Grundstückskauf durch Gesellschaften und Vereine

Wenn eine Gesellschaft oder ein Verein ein Grundstück kauft oder verkauft, gelten besondere Regeln. Dies betrifft zum Beispiel eingetragene Vereine, Genossenschaften oder Partnerschaftsgesellschaften. Voraussetzung ist, dass diese in einem deutschen Register eingetragen sind.

In solchen Fällen hat der Notar eine wichtige Prüfpflicht. Er muss genau feststellen, ob die Personen, die den Vertrag unterschreiben, die Gesellschaft auch wirklich vertreten dürfen. Man nennt dies die Prüfung der Vertretungsmacht.

Die Pflichten des Notars bei der Prüfung

Der Notar muss sich sicher sein, wer für die Gesellschaft handeln darf. Um das zu prüfen, hat er grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

  1. Er schaut selbst vor der Beurkundung in das zuständige Handelsregister (oder ein anderes Register wie das Vereinsregister).
  2. Er lässt sich einen aktuellen und beglaubigten Auszug aus dem Register vorlegen.

Was passiert bei Unklarheiten?

Manchmal kann die Vertretungsmacht nicht sofort zweifelsfrei geklärt werden. Das kann zum Beispiel bei Firmen aus dem Ausland vorkommen. In einem solchen Fall muss der Notar die Beteiligten auf seine Bedenken hinweisen. Er führt dazu ein Gespräch mit ihnen.

Wenn die Käufer und Verkäufer trotzdem möchten, dass der Vertrag beurkundet wird, muss der Notar einen sogenannten Vorbehalt in die Urkunde schreiben. Das bedeutet, er hält schriftlich fest, dass die Vertretung zum Zeitpunkt der Unterschrift nicht abschließend bewiesen war.

Der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt

Damit ein Grundstückskauf im Grundbuch eingetragen werden kann, muss dem Grundbuchamt bewiesen werden, wer die Firma vertreten darf. Hierfür gibt es verschiedene Wege.

Das Zeugnis des Registergerichts

Ein Weg ist ein offizielles Zeugnis vom Registergericht. Ein modernerer Weg ist der Hinweis auf das elektronische Register. Wenn der Notar im Vertrag genau angibt, bei welchem Gericht und unter welcher Nummer die Firma geführt wird, kann das Grundbuchamt selbst nachsehen. Das Amt darf dann nicht einfach verlangen, dass die Beteiligten zusätzlich einen Papierauszug einreichen.

Die Bescheinigung durch den Notar

In der Praxis ist es oft am einfachsten, wenn der Notar selbst eine Bescheinigung ausstellt. Dies ist in Paragraf 21 der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Eine solche Notarbescheinigung hat die gleiche Beweiskraft wie ein Zeugnis direkt vom Gericht.

Damit der Notar diese Bescheinigung ausstellen darf, muss er:

  • Persönlich in das elektronische Register schauen oder
  • Eine beglaubigte Abschrift des Registers vorliegen haben.

Wichtig ist hierbei die Aktualität. Der Notar muss im Dokument angeben, an welchem Tag er das Register eingesehen hat. Damit die Bescheinigung vor Gericht und Behörden als sicher gilt, sollte die Einsichtnahme nicht länger als vier Wochen her sein.

Der Grundstückskauf durch Gesellschaften und Vereine

Sonderfall: Öffentliche Körperschaften

Wenn eine öffentliche Organisation (eine sogenannte Corporation) eine Vollmacht gibt, reicht es aus, wenn der Notar in der Urkunde feststellt, wer laut der Satzung dieser Organisation unterschreiben darf.

Beschleunigung des Verfahrens

Obwohl das Grundbuchamt heute oft selbst elektronisch nachschauen könnte, gibt es einen Tipp für einen schnelleren Ablauf: Es ist ratsam, wenn der Notar die Vertretungsbescheinigung direkt in den Kaufvertrag hineinschreibt. Das spart Zeit bei der Bearbeitung durch das Amt und gilt rechtlich nicht als Fehler oder unnötige Mehrarbeit.

Besonderheiten bei ausländischen Gesellschaften

Wenn eine Firma aus dem Ausland an einem Grundstücksgeschäft in Deutschland beteiligt ist, muss der Notar besonders genau hinschauen. Er muss prüfen:

  1. Existiert diese Firma überhaupt?
  2. Dürfen die handelnden Personen die Firma vertreten?

Falls die Firma im Ausland in einem öffentlichen Register steht, kann ein beglaubigter Registerauszug als Beweis dienen. Auch Bescheinigungen von ausländischen Notaren können anerkannt werden. Dies gilt besonders für Notare aus Ländern mit einem ähnlichen Rechtssystem (lateinisches Notariat). Dabei müssen jedoch die jeweiligen Gesetze des Auslandes beachtet werden. Oft sind zudem zusätzliche Beglaubigungen wie eine Apostille oder eine Legalisation nötig, um die Echtheit der ausländischen Dokumente zu bestätigen.

Firmenveränderungen und das Umwandlungsgesetz

Manchmal ändern Firmen ihre Form oder schließen sich zusammen. Das nennt man Umwandlung. Hierbei gibt es zwei wichtige Folgen für Grundstücke:

Verschmelzung und Gesamtrechtsnachfolge

Wenn zwei Firmen zu einer verschmelzen, gehen alle Grundstücke automatisch auf die neue Firma über. Das passiert in dem Moment, in dem die Verschmelzung im Register eingetragen wird. In diesem Fall ist kein zweiter Notartermin für eine sogenannte „Auflassung“ (die Einigung über den Eigentumsübergang) nötig. Die neue Firma muss lediglich einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, damit das Grundbuch berichtigt wird. Als Beweis dient hier wieder ein Registerauszug oder eine Bescheinigung des Notars.

Spaltung von Unternehmen

Wenn ein Unternehmen geteilt wird (Spaltung), wird das Grundbuch in dem Moment unrichtig, in dem die Spaltung im Register der übertragenden Firma eingetragen wird. Damit das Grundbuchamt weiß, welches Grundstück nun wem gehört, müssen die Grundstücke im Spaltungsplan oder im Spaltungsvertrag ganz genau bezeichnet sein. Für die Änderung im Grundbuch muss dem Amt dann eine beglaubigte Kopie dieses Vertrages oder Plans vorgelegt werden.

Ihr Kontakt für weitere Fragen

Rechtliche Vorgaben bei Grundstücksgeschäften von Gesellschaften sind komplex und erfordern hohe Präzision. Für eine individuelle Beratung und die sichere Abwicklung Ihrer Anliegen sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr aufnehmen.

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