Der Kaufpreis beim Bauträgervertrag

Der Kaufpreis beim Bauträgervertrag

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben, ist die Gestaltung des Kaufpreises ein zentraler Punkt im Vertrag. Der Text erklärt, wie sich dieser Preis zusammensetzt, was er beinhalten sollte und welche rechtlichen Besonderheiten Sie beachten müssen.

1. Die Höhe des Kaufpreises und der Festpreis

In der Regel vereinbaren Sie mit dem Bauträger einen sogenannten Festpreis. Das bedeutet, dass die Kosten für das Projekt vorab feststehen und für beide Seiten verbindlich sind.

Was gehört zum Festpreis?

Der Festpreis deckt normalerweise alle Kosten ab, die für die Fertigstellung des Objekts notwendig sind. Dazu gehören:

• Die Kosten für das eigentliche Grundstück.
• Die reinen Baukosten für das Gebäude.
• Die Nebenkosten für die Planung und die Bauaufsicht.
• Gebühren für Genehmigungen, Vermessungen und die Vermarkung.
• Kosten für die Erschließung des Grundstücks und spätere Anschlusskosten.

Wie wird der Gesamtkaufpreis angegeben?

Im Vertrag muss der Gesamtkaufpreis klar benannt werden. Dabei müssen auch eventuelle Sonderwünsche eingerechnet werden. Falls Sie Eigenleistungen erbringen, werden diese vom Preis abgezogen. Der Endbetrag schließt auch die Erschließungskosten ein, sofern diese zum vereinbarten Leistungsumfang gehören.

2. Details zur schlüsselfertigen Erstellung

In der Praxis bedeutet ein Festpreis oft, dass die Immobilie „schlüsselfertig“ übergeben wird. Dies umfasst nicht nur das Haus selbst, sondern auch die Infrastruktur drumherum.

Kosten für die Erschließung

Der Preis enthält sämtliche Aufwendungen für öffentliche und private Anlagen. Das betrifft zum Beispiel:

• Den Bau von Straßen inklusive Entwässerung und Beleuchtung.
• Die Ableitung von Abwasser.
• Die allgemeine Versorgung des Objekts.

Diese Kosten sind im Festpreis enthalten, unabhängig davon, wann die Gemeinde die Beiträge tatsächlich einfordert oder wann die Bescheide verschickt werden. Wenn der Bauträger diese Beiträge trägt, ist er auch allein für die Abrechnung mit den Behörden zuständig. Er zahlt Nachforderungen oder erhält Überzahlungen zurück.

Der Kaufpreis beim Bauträgervertrag

3. Die Aufteilung des Kaufpreises

Es wird empfohlen, den Kaufpreis im Vertrag aufzuteilen. Dies hat vor allem steuerliche Gründe. Da das Gebäude und das Grundstück steuerlich unterschiedlich abgeschrieben werden können, hilft eine klare Trennung der Beträge dem Käufer bei der späteren Steuererklärung.

4. Anpassungen bei Veränderungen

Manchmal ändern sich die Rahmenbedingungen nach Vertragsschluss. Hierfür gibt es bestimmte Regeln im Text.

Verkauf vor der Vermessung

Wird ein Grundstück verkauft, bevor es endgültig vermessen wurde, ist Vorsicht geboten. Hier ist es sinnvoll, einen Preisausgleich zu vereinbaren. Wenn die Fläche nach der Vermessung von der Planung abweicht, wird der Preis entsprechend angepasst. Bei kleinen Nebenflächen ist dies meist nicht nötig, wenn die Größe keine praktischen Auswirkungen hat.

Abrechnung der Erschließungskosten

Je nachdem, was genau vereinbart wurde, gibt es unterschiedliche Wege der Abrechnung:

• Beim Festpreis: Der Bauträger regelt alles mit dem Erschließungsträger. Das finanzielle Risiko liegt beim Bauträger.
• Bei Abrechnungsvorbehalt: Die Abrechnung erfolgt direkt zwischen dem Bauträger und Ihnen als Erwerber.
• Bei begrenztem Festpreis: Wenn nur bisherige Kosten gedeckt sind, erfolgt die Abrechnung zwischen Ihnen und dem Erschließungsträger.

5. Wichtige Hinweise und Warnpflichten

Der Notar hat in bestimmten Fällen eine doppelte Belehrungspflicht. Dies ist besonders wichtig, wenn Erschließungskosten im Festpreis enthalten sind, Sie diese bezahlen, der Bauträger sie aber nicht an die Gemeinde weiterleitet (zum Beispiel wegen einer Insolvenz). In einem solchen Fall muss der Notar Sie über die Risiken aufklären.

Zudem gibt es im Recht Verweise auf spätere Sonderwünsche oder Eigenleistungen, die den Preis noch beeinflussen können, wenn sie nach dem Hauptvertrag vereinbart werden.

6. Die Verjährung von Ansprüchen

Ansprüche aus dem Kaufvertrag bleiben nicht ewig bestehen. Es gelten gesetzliche Fristen.

Die zehnjährige Frist

Nach dem Gesetz (§ 196 BGB) verjähren Ansprüche auf die Übertragung des Eigentums sowie Ansprüche auf die Gegenleistung (den Kaufpreis) nach zehn Jahren.

Vertragliche Verlängerung

Es ist jedoch häufig ratsam, diese Frist im Vertrag zu verlängern. Laut Gesetz ist eine Verlängerung auf bis zu 30 Jahre zulässig. Dies bietet zusätzliche Sicherheit für beide Vertragsparteien über einen sehr langen Zeitraum hinweg.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag, zur Gestaltung des Kaufpreises oder zu Erschließungskosten haben, sollten Sie sich rechtlich absichern. Bitte nehmen Sie für eine individuelle Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.