Der notarielle Grundstückskaufvertrag

Juni 14, 2024

Der notarielle Grundstückskaufvertrag

Von RA und Notar Krau

Die Vorbereitungsphase beim Kauf einer Immobilie ist eine kritische Phase, in der sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zahlreiche Überlegungen anstellen und Maßnahmen ergreifen müssen, um sicherzustellen, dass der Kauf reibungslos und ohne unerwartete Komplikationen verläuft. Dieser Abschnitt beschreibt ausführlich die Schritte und Überlegungen, die vor der Vereinbarung eines Notartermins unternommen werden sollten.

Besichtigung und bautechnische Prüfung
Zunächst wird dem Käufer empfohlen, die Umgebung der Immobilie gründlich zu erkunden. Dazu gehören die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten sowie potenzielle Lärm- oder Geruchsquellen in der Nähe. Eine genaue Besichtigung des Vertragsobjekts selbst ist ebenfalls unerlässlich. Dabei sollte der Käufer gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen, um eine bautechnische Prüfung durchzuführen. Etwaige Mängel, die dabei aufgedeckt werden, sollten mit dem Verkäufer besprochen und im Kaufvertrag festgehalten werden, da nach der Beurkundung auftretende Fehler meist nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, diese wurden arglistig verschwiegen oder es wurden bestimmte Beschaffenheitszusagen gemacht.

Nachrüstungspflichten und Energieausweis
Ein besonderes Augenmerk sollte auf die Nachrüstungspflichten gelegt werden, die sich aus den Energieeinsparverordnungen ergeben. Dazu zählen insbesondere die Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden sowie die Außerbetriebnahme alter Öl- oder Gaskessel. Diese Maßnahmen müssen in der Regel binnen zwei Jahren nach Eigentumswechsel durchgeführt werden. Zudem ist seit Mai 2014 die Vorlage eines Energieausweises spätestens unmittelbar nach der Beurkundung zwingend erforderlich.

Erschließung und Grundstücksgrenzen
Bei Bauplatzkäufen sollte der Käufer sich über die Bebaubarkeit und den Stand der Erschließung sowie deren Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde informieren. Es ist wichtig, mögliche latente Belastungen durch noch nicht abgerechnete Erschließungsmaßnahmen zu kennen, da diese künftige finanzielle Belastungen darstellen können. Der Käufer sollte auch die Grundstücksgrenzen in der Natur mit den amtlichen Flurkarten vergleichen. Hier kann der Notar gegen Gebühr einen Ausdruck aus dem Liegenschaftskataster besorgen.

Der notarielle Grundstückskaufvertrag



Mitveräußerte Gegenstände
Frühzeitig sollten Käufer und Verkäufer besprechen, welche weiteren Gegenstände außer dem Grundstück und den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes mitveräußert werden. Dies können Mobiliar, Vorhänge, Lampen, Einbaumöbel, Gartengegenstände oder der Heizölvorrat in den Tanks sein. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden, um Missverständnisse zu vermeiden und steuerliche Vorteile zu nutzen.

Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs
Der Notar wird sich über den Grundbuchstand informieren, da dies wesentliche Weichenstellungen für die Vertragsgestaltung beeinflusst. Zusätzliche Informationen erhält der Notar aus dem »Fragebogen für Grundstückskaufverträge«, den die Beteiligten sorgfältig ausfüllen sollten. Eine gründliche Vorbereitung und exakte Angaben erleichtern und beschleunigen die Erstellung des Vertragsentwurfs erheblich.

Preisverhandlungen und Finanzierung
Die Preisverhandlungen sind allein Sache der Vertragsparteien und sollten vor Beginn des Notartermins abgeschlossen sein. Wenn der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon durch Fremdmittel finanziert, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens frühzeitig mit seinem Kreditinstitut besprechen. Die Bank oder Sparkasse kann dann die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an das Notariat übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies spart Zeit und Kosten.

Grundbuchbelastungen
Das Grundbuch, das spätestens bei Eintragung der Vormerkung für den Käufer eingesehen wird, gibt Aufschluss über etwaige Belastungen. Diese können informativen Charakter haben, wie z.B. ein Sanierungsvermerk, oder grundstücksbezogene Pflichten wie Grunddienstbarkeiten, die bestehen bleiben müssen. Personenbezogene Rechte, wie Wohnungsrechte, sind in der Regel zu löschen. Auch eingetragene Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs müssen meist gelöscht werden, um dem Käufer eine günstige Rangstelle für sein eigenes Grundpfandrecht zu sichern.

Übernahme von Grundpfandrechten
In seltenen Fällen kann es sinnvoll sein, bereits eingetragene Grundpfandrechte zur Neuvalutierung zu übernehmen. Dies ist dann der Fall, wenn der Käufer beim selben Kreditinstitut finanziert und das Kreditinstitut sich damit einverstanden erklärt. Auch die Übernahme des Grundpfandrechts mitsamt der zugrundeliegenden Verbindlichkeit kann in Betracht gezogen werden, bedarf aber der Genehmigung des Gläubigers.

Baulasten und Mietverhältnisse
Außerhalb Bayerns könnte das Vorliegen einer Baulast im Baulastenverzeichnis von Bedeutung sein. Diese sollten im Vorfeld überprüft werden, wie auch geplante Bebauungen auf ihre Genehmigungsfähigkeit. Ist die Immobilie vermietet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Kündigungen sind nur bei gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Weitere rechtliche Aspekte
Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, um die Gültigkeit des Vertrags zu gewährleisten. Auch bereits geleistete Anzahlungen müssen im Vertrag erwähnt werden. Die Berücksichtigung all dieser Punkte dient einer interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

Beurkundung
Vor dem Beurkundungstermin erhalten die Parteien in der Regel einen Vertragsentwurf. Fragen dazu können jederzeit vor oder während der Beurkundung gestellt werden. Der Beurkundungstermin wird mit den anderen Beteiligten und der Rezeption der Kanzlei abgestimmt. Für den Beurkundungstermin sind ein gültiger Personalausweis oder Reisepass und die Steuerident-Nummer erforderlich. Bei unzureichenden Deutschkenntnissen muss ein Dolmetscher hinzugezogen werden.

Der notarielle Grundstückskaufvertrag



Vorbereitung der Beurkundung
Sollten Löschungsbewilligungen oder Grundschuldbriefe vorliegen, können diese vor oder bei der Beurkundung im Notariat abgegeben werden, um unnötige Doppelanforderungen zu vermeiden. Bei Finanzierung über Bankkredite sollten die Grundschuldbestellungs-Unterlagen rechtzeitig an das Notariat übermittelt werden.

Ablauf der Beurkundung
Der gesamte Text des Kaufvertrags wird während der Beurkundung vom Notar vorgelesen, um sicherzustellen, dass beide Parteien den genauen Inhalt kennen und die rechtliche Gestaltung geprüft wird. Fragen und Auskünfte können während der Beurkundung oder im Anschluss daran gestellt werden. Das Notariat steht auch nach der Beurkundungsverhandlung für Rückfragen zur Verfügung.

Vertragsgestaltung
Ein Grundstückskaufvertrag ist häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut. Dazu gehören der Urkundseingang, die genaue Angabe der Personalien der Vertragsteile, der Sachverhaltsvortrag, die schuldrechtliche Erklärung über den Verkauf sowie die Grundbucherklärungen, die den Eigentumsübergang und die Eintragung einer Eigentumsvormerkung betreffen.

Kaufpreis
Der Abschnitt über den Kaufpreis enthält die genaue Bezifferung und die Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises. Die Sicherheit des Käufers vor ungesicherten Vorleistungen steht im Vordergrund. Übliche Fälligkeitsvoraussetzungen sind die rangrichtige Eintragung der Eigentumsvormerkung, die Bestätigung der Gemeinde über das Nichtbestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen.

Besitzübergang und Lasten
Der genaue Zeitpunkt des Besitzübergangs, der Nutzung und der Lastenübergang wird geregelt. Dies ist auch der steuerlich maßgebende Moment der »Anschaffung«. Der Käufer übernimmt ab diesem Zeitpunkt alle Kosten und Lasten der Immobilie.

Zusammenfassend umfasst die Vorbereitungsphase beim Immobilienkauf eine gründliche Prüfung und Klärung zahlreicher rechtlicher, technischer und finanzieller Aspekte. Eine sorgfältige Vorbereitung und die enge Zusammenarbeit mit dem Notar sind entscheidend, um einen reibungslosen Ablauf und die rechtliche Absicherung aller Beteiligten zu gewährleisten.

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