Der Rückzahlungsvorbehalt nach der MaBV im Bauträgervertrag

Der Rückzahlungsvorbehalt nach der MaBV im Bauträgervertrag

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, gibt es spezielle Regeln zu Ihrem Schutz. Diese stehen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Ein wichtiger Punkt ist der sogenannte Rückzahlungsvorbehalt. Dieser erlaubt es einem Gläubiger – meist der Bank des Bauträgers –, sich zwischen zwei Wegen zu entscheiden.

Was bedeutet der Rückzahlungsvorbehalt?

Normalerweise muss die Bank des Bauträgers dafür sorgen, dass Ihre Immobilie von alten Lasten befreit wird. Das nennt man Freistellung. Der Rückzahlungsvorbehalt ist eine Ausnahme von dieser Regel.

Die Bank hat durch diesen Vorbehalt die Wahl:

1. Sie stellt das Objekt wie geplant frei.
2. Oder sie zahlt Ihnen das Geld zurück, das Sie bereits für den Bau bezahlt haben.

In Ihrem Bauträgervertrag muss genau stehen, ob diese Wahlmöglichkeit besteht.

Wer darf entscheiden?

Die rechtliche Gestaltung ist oft kompliziert. Wenn der Vorbehalt als sogenannte „Wahlschuld“ aufgeschrieben ist, geht das Wahlrecht am Ende auf Sie als Käufer über.

Wenn die Bank oder der Bauträger aber selbst entscheiden wollen, nutzen sie oft eine „Ersetzungsbefugnis“. In diesem Fall können Sie als Käufer der Bank eine Frist setzen. Wenn die Bank diese Frist verstreichen lässt, ohne zu handeln, verliert sie ihr Recht zur Wahl.

Was wird genau zurückgezahlt?

Es ist wichtig zu wissen, dass Sie bei Ausübung des Vorbehalts nicht automatisch Ihr gesamtes Geld mit Zinsen zurückbekommen.

Nur vertragsgemäße Zahlungen

Zurückgezahlt werden nur die Beträge, die Sie „vertragsgemäß“ geleistet haben. Das bedeutet:

• Es werden nur die reinen Geldzahlungen erstattet.
• Sie erhalten keine Zinsen für die Zeit, in der die Bank Ihr Geld hatte.
• Wenn Sie selbst auf der Baustelle mitgeholfen haben (Eigenleistungen), wird diese Arbeit nicht in Geld ausgezahlt.

Die Zahlungen müssen im Rahmen der gesetzlichen Regeln der MaBV erfolgt sein. Meistens sind das die Beträge, die direkt an die Bank des Bauträgers geflossen sind.

Der Rückzahlungsvorbehalt nach der MaBV im Bauträgervertrag

Was passiert bei Überzahlungen?

Haben Sie mehr bezahlt, als eigentlich im Vertrag stand? Solche Überzahlungen gelten normalerweise nicht als „vertragsgemäß“. Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn das Geld direkt bei der Bank angekommen ist, darf die Bank sich nicht einfach darauf berufen, dass die Zahlung zu hoch war. Sie muss dann auch dieses Geld berücksichtigen.

Die Grenze der Rückzahlung: Der Verkehrswert

Es gibt eine wichtige Obergrenze für die Rückzahlung. Die Bank muss Ihnen höchstens den objektiven Verkehrswert der Teilleistung zurückgeben.

Das Risiko für Sie als Käufer

Hier liegt ein Risiko für Sie. Es kann sein, dass Sie schon mehr bezahlt haben, als der Bauabschnitt eigentlich wert ist. Das kann zwei Gründe haben:

1. Sie haben gerade erst eine Rate überwiesen, die den aktuellen Wert übersteigt.
2. Das Objekt war von Anfang an zu teuer verkauft worden.

In diesen Fällen tragen Sie als Käufer das Risiko. Sie erhalten dann weniger Geld zurück, als Sie eingezahlt haben. Das Gesetz sieht dies als gerechtfertigt an, weil Sie bei einer Freistellung des Objekts wertmäßig auch nicht mehr erhalten würden.

Weitere Ansprüche bleiben bestehen

Die Regeln der MaBV wollen andere Rechte nicht ausschließen. Sie können eventuell weitere Ansprüche auf Rückzahlung gegen den Bauträger haben. Diese richten sich nach dem allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Grenzen durch Treu und Glauben

Die Bank darf den Rückzahlungsvorbehalt nicht völlig willkürlich nutzen. Es gibt Schranken durch den Grundsatz von „Treu und Glauben“.

Dabei findet eine Abwägung statt:

• Interesse der Bank: Oft ist es für die Bank wirtschaftlich besser, das gesamte Bauprojekt am Stück zu verwerten, anstatt einzelne Wohnungen freizugeben.
• Interesse des Käufers: Je weiter Ihr Bau fortgeschritten ist, desto wichtiger ist es für Sie, die Wohnung auch wirklich zu erhalten.

Unwirksame Bedingungen bei der Rückzahlung

Es gibt Dinge, welche die Bank nicht verlangen darf, wenn sie Ihnen das Geld zurückgibt.

Keine Koppelung an die Löschung im Grundbuch

Die Bank darf die Rückzahlung nicht davon abhängig machen, dass Sie gleichzeitig Ihre Eigentumsvormerkung im Grundbuch löschen lassen. Solche Bedingungen im Vertrag sind unwirksam.

Die Rückzahlung des Geldes beendet lediglich die Pflicht der Bank, das Objekt freizustellen. Ihr Vertrag mit dem Bauträger bleibt davon erst einmal unberührt. Auch Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger bleiben bestehen.

Schutz Ihrer weiteren Ansprüche

Wenn die Bank nur den Verkehrswert zahlt, könnten Sie theoretisch noch Forderungen gegen den Bauträger haben (zum Beispiel den Differenzbetrag). Würde man die Rückzahlung der Bank zwingend an den Verzicht auf alle anderen Rechte koppeln, wären Sie ungesichert. Deshalb darf eine solche Verknüpfung im Vertrag nicht stehen.

Dieses Thema ist rechtlich sehr anspruchsvoll und für Laien oft schwer zu durchschauen. Es geht um hohe Geldbeträge und Ihre Absicherung als Immobilienkäufer.

Für eine rechtssichere Beratung und die Prüfung Ihrer Verträge sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.