Der Widerruf von Anweisungen und das Einbehalten von Zahlungen durch den Notar beim Immobilienkauf

Der Widerruf von Anweisungen und das Einbehalten von Zahlungen durch den Notar beim Immobilienkauf

Wenn Sie mit einem Notar zusammenarbeiten, insbesondere bei der Verwahrung von Geld (zum Beispiel auf einem Notaranderkonto), gibt es klare gesetzliche Regeln. Diese Regeln bestimmen, wann Sie eine einmal gegebene Anweisung rückgängig machen können. Das Gesetz unterscheidet hierbei sehr genau zwischen verschiedenen Situationen. Die Grundlage dafür sind die Paragrafen 60 und 61 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG).

Die Unterscheidung zwischen einseitigen und mehrseitigen Anweisungen

Zuerst muss man klären, welche Art von Anweisung vorliegt. Das Gesetz trennt hier in zwei Kategorien. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sie darüber entscheidet, wie leicht Sie eine Anweisung widerrufen können.

Was ist eine einseitige Anweisung?

Eine einseitige Anweisung liegt vor, wenn sie nur den Schutz oder die Organisation einer Partei betrifft. Ein typisches Beispiel ist, wenn ein Verkäufer dem Notar mitteilt, auf welches seiner Bankkonten der Kaufpreis überwiesen werden soll. Hier sind in der Regel keine Interessen anderer Personen direkt betroffen.

Was ist eine mehrseitige Anweisung?

Mehrseitige Anweisungen sind komplexer. Sie dienen dem Schutz beider Seiten oder sogar von Dritten. Wenn zum Beispiel im Kaufvertrag steht, unter welchen Bedingungen der Notar das Geld an den Verkäufer auszahlen darf, schützt das den Käufer. Er will sicher sein, dass sein Geld erst fließt, wenn alles bereit ist. Auch Anweisungen zur Ablösung von Schulden bei einer Bank gehören dazu. Solche Regeln können Sie nicht einfach alleine ändern oder stoppen.

Wann ist ein Widerruf für den Notar bindend?

Der Notar darf nicht einfach tun, was eine Partei möchte, wenn dies gegen das Gesetz oder den Vertrag verstößt. Es gibt eine klare Rangordnung, wann der Notar einen Widerruf beachten muss.

1. Bei einseitigen Anweisungen: Hier ist der Widerruf für den Notar verbindlich. Er muss ihn befolgen, solange er dadurch keine Amtspflichten gegenüber anderen Personen verletzt.
2. Bei mehrseitigen Anweisungen durch alle Beteiligten: Wenn sich alle einig sind (zum Beispiel Käufer und Verkäufer gemeinsam), muss der Notar den Widerruf beachten.
3. Bei mehrseitigen Anweisungen durch nur eine Partei: Dies ist der schwierigste Fall. Hier muss der Widerruf auf ganz bestimmten Gründen basieren, damit der Notar reagiert.

Der Widerruf bei Streitigkeiten über den Vertrag

Wenn nur eine Seite die Auszahlung stoppen will, obwohl es eine mehrseitige Vereinbarung gibt, reicht ein einfacher Wunsch nicht aus. Der Gesetzgeber sagt: Der Notar muss den Widerruf beachten, wenn die Partei behauptet, dass der gesamte Vertrag nicht mehr gilt. Das ist der Fall, wenn der Vertrag aufgehoben wurde, unwirksam ist oder rückabgewickelt werden soll.

In einem solchen Fall muss der Notar die Auszahlung vorerst stoppen und darf nicht über das Geld verfügen. Das weitere Verfahren ist dann streng im Gesetz geregelt.

Wichtige Unterscheidung: Beachtliche und unbeachtliche Gründe

Nicht jeder Grund führt dazu, dass der Notar die Zahlung stoppt. Man unterscheidet zwischen „beachtlichen“ und „unbeachtlichen“ Gründen.

Der Widerruf von Anweisungen und das Einbehalten von Zahlungen durch den Notar beim Immobilienkauf

Was sind beachtliche Gründe?

Beachtlich sind nur Gründe, die den Bestand des gesamten Geschäfts betreffen. Wenn Sie sagen: „Ich will diesen Vertrag gar nicht mehr, weil er ungültig ist“, ist das ein beachtlicher Grund.

Was sind unbeachtliche Gründe?

Wenn Sie nur einen Teil des Vertrages ändern wollen, reicht das oft nicht aus. Ein klassisches Beispiel ist die Minderung des Kaufpreises. Wenn ein Käufer sagt: „Das Haus hat einen Mangel, ich möchte 10.000 Euro weniger zahlen“, dann ist das kein Grund, die gesamte Auszahlung über den Notar zu stoppen. Der Käufer möchte ja am Vertrag festhalten, nur eben zu einem anderen Preis. In diesem Fall muss der Notar die Auszahlung wie geplant fortsetzen.

Die Rolle und Neutralität des Notars

Der Notar muss neutral bleiben. Er darf Ihnen keine Tipps geben, wie Sie Ihren Widerruf formulieren müssen, damit er Erfolg hat. Wenn Sie zum Beispiel nur eine Preisminderung fordern, darf der Notar Sie nicht darauf hinweisen, dass Sie stattdessen eine „arglistige Täuschung“ behaupten könnten, um den Vertrag zu Fall zu bringen.

Der Hinweis auf Unbeachtlichkeit

Wenn Sie dem Notar einen Grund nennen, der rechtlich nicht ausreicht (wie die erwähnte Kaufpreisminderung), sollte der Notar Sie darauf hinweisen. Er schreibt Ihnen dann einen Brief und erklärt, dass er die Abwicklung fortsetzt, weil Ihr Grund rechtlich nicht ausreicht. Das ist keine Beratung, sondern eine Information über sein gesetzliches Handeln.

Formvorschriften beim Widerruf

Ein Widerruf muss schriftlich erfolgen. Wenn Sie dem Notar nur eine E-Mail schicken, entspricht das nicht der gesetzlichen Form. Der Notar sollte Sie jedoch auch hierauf hinweisen, damit Sie wissen, warum er Ihren Widerruf eventuell nicht berücksichtigt.

Rechtliche Feinheiten und Bescheide

Manchmal ist sich ein Notar unsicher, ob ein genannter Grund ausreicht, um die Zahlung zu stoppen. Er kann dann einen förmlichen Bescheid erstellen. Es wird jedoch empfohlen, die verschiedenen rechtlichen Verfahren nicht zu vermischen.

Im Zweifel ist es besser, wenn der Notar die Beteiligten direkt auf den Rechtsweg vor die ordentlichen Gerichte verweist. Dort können Richter in einem echten Prozess klären, wer recht hat. Der Notar ist nämlich kein Richter; er führt nur die Verwahrung durch.

Wenn der Notar von sich aus einschreitet

Es gibt noch einen besonderen Fall nach Paragraf 61 des Beurkundungsgesetzes. Selbst wenn ein Widerruf einer Partei rechtlich „unbeachtlich“ ist (wie bei der Minderung), kann es sein, dass der Notar trotzdem von Amts wegen – also von sich aus – die Auszahlung stoppen muss. Das passiert, wenn das Verfahren ansonsten offensichtlich unrichtig oder ungerecht ablaufen würde.

Zusammenfassung für die Praxis

Wenn Sie eine Anweisung beim Notar widerrufen möchten, prüfen Sie genau:

• Ist es eine einseitige oder mehrseitige Anweisung?
• Haben Sie einen Grund, der den gesamten Vertrag infrage stellt?
• Haben Sie den Widerruf schriftlich eingereicht?

Der Notar ist an das Gesetz gebunden und muss sowohl Ihre Interessen als auch die der anderen Vertragspartner schützen. Wenn es zum Streit kommt, wird er im Zweifel die Auszahlung anhalten und die Parteien vor Gericht schicken, um die Sache klären zu lassen.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder eine rechtliche Beratung in einer konkreten Angelegenheit benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.