Die Absicherung bei der Immobilienzuwendung durch Nutzungsrechte

Die Absicherung bei der Immobilienzuwendung durch Nutzungsrechte

Hier finden Sie eine ausführliche und verständliche Erklärung zum Thema Grundstücksübertragungen, Absicherung und rechtliche Folgen.

Immobilien verschenken: Warum Sicherheit so wichtig ist

Wenn Menschen ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben, geschieht dies selten ohne Bedingungen. Man spricht hier oft von einer vorweggenommenen Erbfolge. Das bedeutet, dass man nicht erst bis zum Tod wartet, um den Besitz weiterzugeben.

Doch wer sein Eigentum weggibt, möchte oft trotzdem sicherstellen, dass er im Alter gut versorgt ist. Niemand möchte sein Haus verschenken und dann plötzlich vor dem Nichts stehen. Deshalb gibt es verschiedene Wege, wie man sich absichern kann. Es geht dabei um Rechte, die man behält, und um Leistungen, die der neue Besitzer erbringen muss.

Die Absicherung durch Nutzungsrechte

Ein sehr häufiger Weg der Absicherung ist das sogenannte Nutzungsrecht. Das bedeutet: Das Haus gehört zwar schon dem Kind oder einer anderen Person, aber der ehemalige Besitzer darf es weiterhin nutzen.

Das lebenslange Wohnungsrecht

Beim Wohnungsrecht darf der Übergeber weiterhin in der Immobilie wohnen. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen. Es ist also sehr sicher. Selbst wenn der neue Besitzer das Haus verkauft, bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Der Bewohner muss meistens nur die laufenden Kosten wie Strom oder Wasser zahlen. Größere Reparaturen übernimmt oft der neue Eigentümer.

Der Nießbrauch als umfassender Schutz

Der Nießbrauch geht noch einen Schritt weiter als das Wohnungsrecht. Wer einen Nießbrauch hat, darf das Haus nicht nur selbst bewohnen. Er darf es auch vermieten und die Miete behalten. Das ist besonders wichtig, wenn der Übergeber später in ein Pflegeheim zieht. Die Mieteinnahmen können dann helfen, die Kosten für das Heim zu decken.

Rückforderungsrechte: Der Notanker im Vertrag

Manchmal entwickeln sich die Dinge anders als geplant. Deshalb vereinbaren viele Menschen ein Rückforderungsrecht. Das ist wie eine Versicherung für den Notfall. In bestimmten Situationen kann der Schenker das Haus zurückverlangen.

Wann kann man ein Haus zurückfordern?

Es gibt typische Gründe, die in einem Vertrag stehen sollten:

• Der neue Besitzer verstirbt vor dem Schenker.
• Der neue Besitzer wird zahlungsunfähig oder geht in Insolvenz.
• Die Immobilie soll ohne Zustimmung verkauft oder belastet werden.
• Der neue Besitzer lässt sich scheiden und das Haus könnte an den Ex-Partner fallen.
• Der Beschenkte gerät in Drogenabhängigkeit oder wird straffällig.

Diese Rechte werden meist durch eine sogenannte Vormerkung im Grundbuch geschützt. Das verhindert, dass das Haus einfach „verschwindet“, bevor der Schenker reagieren kann.

Leistungen als Gegenleistung für das Haus

Eine Hausübergabe kann auch wie ein Tauschgeschäft funktionieren. Der Übergeber gibt die Immobilie her, und der Erwerber verspricht dafür bestimmte Leistungen.

Geldzahlungen und Renten

Oft wird vereinbart, dass der Erwerber einen monatlichen Betrag an den Übergeber zahlt. Das nennt man oft eine Leibrente oder eine dauernde Last. So ist das Einkommen des Übergebers im Alter gesichert. Auch Einmalzahlungen an Geschwister (Gleichstellungsgelder) sind üblich, damit sich niemand beim Erben benachteiligt fühlt.

Pflegeverpflichtungen im Alter

Ein wichtiger Punkt ist oft die Pflege. Der Erwerber verpflichtet sich, den Übergeber bei Bedarf im Haus zu pflegen oder Hilfe im Haushalt zu leisten. Hier muss man im Vertrag sehr genau festlegen, was diese Pflege umfasst. Es geht meist um einfache Hilfen im Alltag, nicht um medizinische Fachpflege.

Den Zugriff Dritter verhindern

Ein großes Thema bei der Gestaltung solcher Verträge ist der Schutz vor fremdem Zugriff. Vor allem das Sozialamt spielt hier eine Rolle.

Das Risiko Sozialhilfe

Wenn ein Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig wird und sein eigenes Geld nicht ausreicht, kann das Sozialamt die Schenkung unter Umständen zurückfordern. Das Amt sagt dann: „Du hättest das Haus nicht verschenken dürfen, wenn du jetzt unsere Hilfe brauchst.“

Durch geschickte Vertragsgestaltung versucht man, die vorbehaltenen Rechte so zu formulieren, dass sie für das Sozialamt nicht verwertbar sind. Ein Wohnungsrecht ist zum Beispiel ein höchstpersönliches Recht. Das Sozialamt kann niemanden zwingen, dieses Recht zu Geld zu machen oder auszuziehen, damit das Amt die Wohnung vermieten kann.

Steuerliche Vorteile nutzen

Wer klug schenkt, kann viel Geld bei der Erbschaftsteuer sparen. Das Finanzamt gewährt hohe Freibeträge, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können.

Wie Nutzungsrechte die Steuer drücken

Wenn sich jemand einen Nießbrauch vorbehält, mindert das den Wert der Schenkung. Das Finanzamt rechnet aus, wie viel das Nutzungsrecht wert ist (basierend auf der Lebenserwartung). Dieser Wert wird vom Wert des Hauses abgezogen. Dadurch bleibt man eher unter den Freibeträgen und zahlt weniger oder gar keine Steuern.

Die Absicherung bei der Immobilienzuwendung durch Nutzungsrechte

Wichtig zu wissen: Rückforderungsrechte mindern den Steuerwert erst einmal nicht. Sie wirken sich steuerlich erst aus, wenn sie tatsächlich genutzt werden.

Die Krux mit den Fristen

In der Rechtswelt gibt es verschiedene Fristen, die man kennen muss. Das ist oft der komplizierteste Teil.

Die Zehn-Jahres-Frist bei Schenkungen

Normalerweise gilt: Nach zehn Jahren gehört das Haus endgültig dem Beschenkten, und Pflichtteilsberechtigte (wie andere Kinder) haben keinen Anspruch mehr darauf. Aber Vorsicht! Wenn sich der Schenker zu viele Rechte vorbehält – zum Beispiel den vollen Nießbrauch über das gesamte Haus –, sagt die Rechtsprechung oft: „Du hast das Haus eigentlich noch gar nicht richtig hergegeben.“

In diesem Fall beginnt die Zehn-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch gar nicht erst zu laufen. Das kann dazu führen, dass man auch nach 20 Jahren noch fürchten muss, dass andere Erben Ansprüche stellen. Hier muss man genau abwägen zwischen der eigenen Sicherheit und dem Wunsch, die Fristen in Gang zu setzen.

Andere rechtliche Fristen

Es gibt auch noch andere Zeiträume zu beachten:

• Insolvenzrecht: Wenn der Schenker pleitegeht, kann ein Insolvenzverwalter die Schenkung innerhalb von vier Jahren anfechten.
• Gläubigerschutz: Auch Gläubiger haben Möglichkeiten, Schenkungen rückgängig zu machen, wenn sie dadurch benachteiligt werden.

Für diese Fristen sind vorbehaltene Rechte oft weniger schädlich als für das Erbrecht. Dennoch ist jeder Fall individuell.

Warum eine gute Beratung entscheidend ist

Wie Sie sehen, gibt es viele Interessen, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Auf der einen Seite steht der Wunsch nach maximaler Sicherheit für den Übergeber (Nießbrauch, Rückforderungsrechte). Auf der anderen Seite steht das Ziel, Steuern zu sparen und rechtliche Fristen schnell verstreichen zu lassen.

Ein guter Vertrag findet hier die goldene Mitte. Er schützt den Schenker vor Armut im Alter, sichert den Familienfrieden und sorgt dafür, dass das Finanzamt und das Sozialamt nur das bekommen, was ihnen rechtlich zusteht. Da jede Familie und jede Immobilie anders ist, gibt es keine Standardlösung von der Stange.

Für eine rechtlich sichere Gestaltung Ihrer Grundstücksübertragung und eine individuelle Beratung zu Ihren Möglichkeiten sollten Sie sich an Experten wenden.

Der Leser sollte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.