Die aktuelle Rechtsprechung zur Abrechnungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis
Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis beträgt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; innerhalb dieser Frist muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung zugehen lassen. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die Rechtsprechung des BGH verlangt, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugeht; der Vermieter trägt hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Versäumt der Vermieter die Frist, kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Abrechnung einklagen und ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen, nicht aber an der Grundmiete. Im beendeten Mietverhältnis steht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich aller geleisteten Vorauszahlungen zu, solange keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Abrechnungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis
Die Kommentarliteratur und die Rechtsprechung sind sich einig, dass die Frist eine materielle Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters darstellt; Nachforderungen nach Fristablauf sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Der Mieter kann nach Fristablauf grundsätzlich auf Rückzahlung der Vorauszahlungen klagen, sofern keine Abrechnung vorliegt
Für die Geschäftsraummiete ist die Abrechnungsfrist gesetzlich nicht geregelt; nach allgemeiner Meinung wird aber auch hier eine zwölfmonatige Frist in Anlehnung an § 556 Abs. 3 BGB angenommen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht
Zusammenfassend gilt:
- Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen und die Abrechnung dem Mieter zugehen lassen.
- Nach Ablauf der Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Der Mieter kann nach Fristablauf im beendeten Mietverhältnis Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
- Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung trägt der Vermieter.
Diese Grundsätze werden von der aktuellen Rechtsprechung des BGH und der herrschenden Literatur übereinstimmend vertreten
