Die aktuelle Rechtsprechung zur Betriebskostenverordnung im Mietverhältnis
Die aktuelle Rechtsprechung zur Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Mietverhältnis
orientiert sich maßgeblich an § 556 BGB, der die Umlage, Abrechnung und Anpassung von Betriebskosten regelt und ausdrücklich auf die BetrKV verweist.
Betriebskosten sind nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag inhaltlich bestimmt vereinbart wurde; dabei genügt nach ständiger Rechtsprechung des BGH bereits die formularmäßige Übernahme der „Betriebskosten“ ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf die BetrKV, sofern die Definition des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die BetrKV zugrunde gelegt werden.
Die Umlagefähigkeit
ist auf die in § 2 BetrKV abschließend aufgeführten Kosten beschränkt; eine Erweiterung zu Lasten des Mieters ist unzulässig. Bei der Geschäftsraummiete ist die Anwendung der BetrKV nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber im Rahmen der Vertragsauslegung regelmäßig herangezogen; die Parteien können hier auch weitere Kostenarten vereinbaren, sofern sie hinreichend bestimmt sind.
Für die Betriebskostenabrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit:
Der Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen und muss ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten; überflüssige oder unangemessen hohe Kosten sind nicht umlagefähig.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Betriebskostenverordnung im Mietverhältnis
Die Rechtsprechung betont, dass dem Vermieter hierbei ein gewisser Ermessensspielraum zusteht, maßgeblich ist jedoch stets die Sicht eines verständigen Vermieters.
Nach § 556 Abs. 3 BGB
muss der Vermieter jährlich über die Vorauszahlungen abrechnen; Nachforderungen sind nach Ablauf von zwölf Monaten ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ebenso gilt eine zwölfmonatige Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung, auch wenn darin Kosten enthalten sind, die nach BetrKV nicht umgelegt werden dürfen; dies hat der BGH ausdrücklich entschieden.
Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen
ist sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter möglich, sobald sich die tatsächlichen Kosten verändern, ohne dass es eines ausdrücklichen vertraglichen Vorbehalts bedarf (§ 560 Abs. 4 BGB).
Meinungsstand:
Die Rechtsprechung des BGH ist insoweit gefestigt und wird in der Literatur überwiegend bestätigt. Einzelne abweichende Auffassungen betreffen Detailfragen zur Bestimmtheit der Umlagevereinbarung und zur Abgrenzung einzelner Kostenarten, werden aber durch die höchstrichterliche Rechtsprechung weitgehend eingeholt.
Zusammenfassend
ist die Umlage und Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht durch die enge Anbindung an die BetrKV und die hierzu ergangene BGH-Rechtsprechung geprägt; wesentliche Streitfragen sind durch die Rechtsprechung geklär
