Die aktuelle Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von Kosten bei der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis
Die Umlagefähigkeit von Kosten bei der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis richtet sich nach § 556 BGB sowie der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind grundsätzlich nur solche Kosten, die als „Betriebskosten“ im Sinne des § 1 BetrKV laufend durch die Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen und im Mietvertrag ausdrücklich oder durch Bezugnahme auf die BetrKV auf den Mieter umgelegt wurden.
Die Rechtsprechung des BGH verlangt, dass im Mietvertrag die einzelnen Betriebskostenarten oder der Verweis auf die BetrKV klar geregelt sind; neue, im laufenden Mietverhältnis entstehende Kostenarten können nur dann umgelegt werden, wenn sie im Vertrag bereits als umlagefähig vereinbart wurden oder eine ergänzende Vertragsauslegung dies zulässt (z.B. bei nachträglicher Einführung von Breitbandkabelkosten). Betriebskosten, die nicht regelmäßig anfallen (z.B. einmalige Sperrmüllabfuhr), sind nicht umlagefähig, es sei denn, sie werden regelmäßig verursacht.
Nicht umlagefähig sind Kosten, die keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV sind, etwa Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Bei gemischten Kostenpositionen (z.B. Hauswart, der auch Verwaltungsaufgaben übernimmt) ist nur der auf die Betriebskosten entfallende Anteil umlagefähig; pauschale Abgeltungen, die auch nicht umlagefähige Leistungen enthalten, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von Kosten bei der Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis
Für spezielle Kostenarten, wie etwa Wärmecontracting, sieht § 556c BGB eine gesetzliche Umlagefähigkeit vor, sofern eine entsprechende Vereinbarung über die Umlage der Wärmekosten besteht; Einwendungen des Mieters gegen die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung sind grundsätzlich ausgeschlossen, solange der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten wird.
Die Nebenkostenabrechnung muss den Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Transparenz genügen, insbesondere eine spezifizierte Aufstellung der Gesamtkosten nach Grund und Höhe enthalten. Die Rechtsprechung betont, dass nur die im Betriebskostenkatalog (Anlage 3 zu § 27 II. BV) aufgeführten Kostenarten umgelegt werden dürfen; andere Kostenarten sind nicht umlagefähig
