Die Auflassungspflicht im Bauträgervertrag

Die Auflassungspflicht im Bauträgervertrag

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger kaufen, gibt es eine wichtige Pflicht: die Auflassung. Das ist die Einigung darüber, dass das Eigentum an der Immobilie auf Sie übergehen soll. In der Praxis passiert das oft nicht sofort.

Warum die Auflassung oft erst später erfolgt

Meistens wird die Auflassung bei einem Einfamilienhaus noch nicht direkt im ersten Vertrag erklärt. Sie wird oft so lange ausgesetzt, bis Sie als Käufer Ihre Pflichten erfüllt haben. Das bedeutet vor allem: Sie müssen zuerst den Kaufpreis bezahlen.

Ein weiterer Grund für das Warten sind oft noch fehlende Vermessungen des Grundstücks. Erst wenn das Ergebnis der Vermessung feststeht, kann die Auflassung genau erklärt werden. Damit alles reibungslos läuft, bekommt der Bauträger oft eine Vollmacht. Er darf dann später die Auflassung auch in Ihrem Namen erklären.

Besondere Prüfpflichten

Es gibt strenge Regeln gegen Geldwäsche. Ein Barzahlungsverbot muss beachtet werden. Zudem hat der Notar eine Prüfpflicht, bevor er Unterlagen beim Grundbuchamt einreicht. Auch die Beteiligten müssen bestimmte Nachweise vorlegen.

Sofortige Auflassung und die Rolle des Notars

Es gibt Situationen, in denen die Auflassung sofort mit dem Vertrag erklärt werden kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Grundstück bereits fertig vermessen ist. Auch wenn das Haus schon fertig gebaut ist, bietet sich dieser Weg an.

Die Sicherung durch den Notar

Damit der Bauträger sicher ist, dass er sein Geld bekommt, und Sie sicher sind, dass Sie das Eigentum erhalten, gibt es zwei technische Lösungen:

• Die Bewilligungslösung: Hier gibt es zunächst keine offizielle Erlaubnis zur Eintragung im Grundbuch. Der Notar wird aber bevollmächtigt, diese Erlaubnis später abzugeben.
• Die Lösung mit Vorlagesperre: Hier wird die Erlaubnis zwar schon erklärt, aber der Notar bekommt eine Anweisung. Er darf die Urkunde erst dann dem Grundbuchamt vorlegen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Er gibt vorher auch keine vollständigen Kopien der Urkunde heraus, in denen die Auflassung steht.

Wann darf der Notar die Unterlagen einreichen?

Der Notar reicht die Unterlagen erst ein, wenn die sogenannten Treuhandauflagen erfüllt sind. Da der Notar aber kein Bauexperte ist, kann er nicht selbst prüfen, ob das Haus ohne Mängel gebaut wurde. Er weiß auch oft nicht, ob sich der Preis wegen Sonderwünschen geändert hat. Deshalb wartet er meistens auf eine Nachricht vom Bauträger, dass die Zahlung erfolgt ist. Es ist eher selten, dass der Käufer selbst dem Notar die Zahlung nachweisen muss.

Wann wird der Anspruch auf das Eigentum fällig?

Ein Bauträgervertrag muss genau regeln, wann der Bauträger Ihnen das Eigentum verschaffen muss. Normalerweise ist das der Moment, in dem Sie den Kaufpreis bezahlt haben.

Unwirksame Klauseln zum Schutz der Käufer

Es gibt Regeln, die Sie vor unfairen Verträgen schützen. Bestimmte Klauseln in Verträgen sind verboten:

• Die Auflassung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass Sie das Bauwerk bereits abgenommen haben. Solche Klauseln sind unwirksam.
• Man darf Sie auch nicht zwingen, den vollen Kaufpreis als Vorleistung zu zahlen, bevor die Auflassung gesichert ist.

Die Auflassungspflicht im Bauträgervertrag

Streit um Mängel und Restzahlungen

Manchmal gibt es Streit, wenn das Haus Mängel hat. Wenn der Bauträger die Mängel nicht beseitigt, darf er die Auflassung nicht einfach verweigern, nur weil Sie einen kleinen Teil des Geldes zurückhalten. Wenn der restliche Betrag gering ist (zum Beispiel 8,5 % oder 10 % des Preises), muss der Bauträger das Eigentum oft trotzdem übertragen. Das nennt man den Grundsatz von Treu und Glauben.

Die Auflassungsvormerkung als Ihr wichtigster Schutz

Die Auflassungsvormerkung ist für Sie als Käufer das wichtigste Sicherheitsmittel. Ohne diese Vormerkung im Grundbuch müssen Sie den Kaufpreis in der Regel noch nicht bezahlen.

Was bewirkt die Vormerkung?

Die Vormerkung schützt Sie davor, dass der Bauträger das Grundstück einfach an jemand anderen verkauft oder es nachträglich belastet. Wenn die Vormerkung im Grundbuch steht, sind spätere Änderungen für Sie unwirksam. Dieser Schutz beginnt sogar schon in dem Moment, in dem der Antrag beim Grundbuchamt eingeht. Selbst wenn der Bauträger pleitegeht (Insolvenz), sind Sie durch die Vormerkung geschützt.

Besonderheiten bei Teilflächen

Wenn Sie eine Teilfläche kaufen, die noch nicht vermessen ist, ist die Situation komplizierter. Hier hilft oft eine Vollmacht für den Notar. Er kann dann später, wenn die Messung fertig ist, die genaue Fläche bezeichnen.

Übertragung von Ansprüchen

Manchmal hat der Bauträger selbst das Grundstück noch nicht endgültig erworben. In diesem Fall kann er seinen eigenen Anspruch auf das Eigentum an Sie abtreten.

Abtretung und Grundbuch

Diese Abtretung kann im Grundbuch eingetragen werden. Das nennt man Grundbuchberichtigung. Aber Vorsicht: Eine solche Abtretung allein reicht oft nicht aus, um die Zahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fällig zu stellen. Hier gelten zusätzliche strenge Regeln für Ihre Sicherheit.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder zur Sicherung Ihres Eigentums sollten Sie fachlichen Rat einholen. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.