Die Bedeutung der Klarheit in der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag

Die Bedeutung der Klarheit in der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag

Wenn Sie einen Bauvertrag abschließen, spielt die Baubeschreibung eine zentrale Rolle. Laut dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) gibt es hierfür klare Regeln. In Artikel 249 § 2 Absatz 1 Satz 1 EGBGB ist festgelegt, dass eine Baubeschreibung klar formuliert sein muss.

Was bedeutet Klarheit im Gesetz?

Es gibt eine interessante Unterscheidung in der Begründung des Gesetzes. Der Gesetzgeber sagt dort, dass die Beschreibung zwar „klar“ sein muss, aber nicht zwingend für jeden „verständlich“. Man geht davon aus, dass manche Informationen beim Bauen so komplex sind, dass man sie nicht einfach erklären kann. In solchen Fällen erwartet der Gesetzgeber von Ihnen als Verbraucher, dass Sie sich Hilfe von einem Experten holen.

Der Konflikt mit dem Transparenzgebot

Hier gibt es jedoch eine rechtliche Besonderheit. Die Baubeschreibung eines Unternehmers wird meist als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) gewertet. Das bedeutet, sie muss sich an einem anderen Gesetz messen lassen: dem Transparenzgebot des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dieses Gesetz ist strenger. Es verlangt von einem Unternehmer nicht nur Klarheit, sondern ausdrücklich auch die Verständlichkeit der Klauseln. Da es zudem europäische Richtlinien gibt (die Klauselrichtlinie), die ebenfalls eine klare und verständliche Abfassung fordern, bleibt fraglich, ob die weniger strengen Regeln des deutschen Gesetzgebers vor Gericht Bestand haben.

Empfehlungen für die Praxis

Aufgrund dieser unsicheren Rechtslage gibt es wichtige Ratschläge für die Erstellung und Prüfung von Baubeschreibungen.

Verständlichkeit als Sicherheitsfaktor

Es wird dringend empfohlen, Baubeschreibungen so verständlich wie möglich zu verfassen. Wenn technische Begriffe oder spezielle Normen verwendet werden, sollten diese zusätzlich erklärt oder umschrieben werden. Solange es keine endgültige Entscheidung durch die höchsten Gerichte zu diesem Thema gibt, ist dies der sicherste Weg für alle Beteiligten.

Die Bedeutung der Klarheit in der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag

Versteckte Regelungen vermeiden

Das Transparenzgebot verlangt außerdem eine hohe Präzision. Das bedeutet für Sie: Wichtige rechtliche Regelungen dürfen nicht einfach innerhalb der technischen Baubeschreibung „versteckt“ werden. Solche materiell-rechtlichen Punkte gehören stattdessen direkt in den Hauptteil des Vertrages bzw. der Urkunde.

Umgang mit Abweichungen und Prospekten

Oft kommt es vor, dass die spätere Planung oder die tatsächliche Ausführung von den ersten Versprechungen abweicht.

Wie Abweichungen geregelt werden müssen

Falls es Unterschiede zwischen der Baubeschreibung und früheren Erklärungen (wie zum Beispiel Werbeprospekten) gibt, müssen diese sehr genau festgehalten werden. Es reicht nicht aus, eine allgemeine Formulierung zu nutzen, nach der alle früheren Angaben nicht mehr gelten. Jede Abweichung muss in der Haupturkunde exakt beschrieben werden.

Die Bedeutung von Werbeaussagen

Sollten Unklarheiten im Vertrag bestehen, hilft das Gesetz dem Verbraucher (§ 650k Abs. 2 S. 1 BGB). In solchen Fällen werden auch Begleitumstände herangezogen, um den Vertrag auszulegen. Das können zum Beispiel Prospekte oder Werbeaussagen sein, die Ihnen vor dem Vertragsschluss gegeben wurden. Ein Werbeprospekt kann also entscheidend dafür sein, welche Leistung Sie vom Bauträger verlangen können.

Wenn Pläne und Beschreibungen sich widersprechen

Ein häufiges Problem ist, dass die Baubeschreibung und die Baupläne nicht exakt übereinstimmen.

Auslegung bei Widersprüchen

In den meisten Fällen lässt sich ein solcher Widerspruch durch eine Auslegung des Vertrages lösen. Das bedeutet, man schaut genau hin, was die Parteien wohl gemeint haben. Grundsätzlich gilt nach § 650k Abs. 2 S. 2 BGB: Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Bauträgers.

Das Verhältnis von Text und Bild

Hierbei gibt es eine wichtige Regel: Je genauer und präziser die schriftliche Baubeschreibung formuliert ist, desto weniger Gewicht haben im Zweifel die zeichnerischen Pläne. Die schriftliche Präzision verdrängt dann die Bedeutung der bildlichen Darstellung.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauvertrag oder der Baubeschreibung haben, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.