Die Besonderheiten einer Grundschuld am Erbbaurecht

Die Besonderheiten einer Grundschuld am Erbbaurecht

Wenn Sie sich mit dem Thema Erbbaurecht beschäftigen, begegnen Ihnen spezielle rechtliche Regeln. Das gilt besonders dann, wenn Sie eine Grundschuld auf ein Erbbaurecht eintragen lassen möchten. Eine Grundschuld dient meistens zur Absicherung eines Kredits bei einer Bank.

Bei einem normalen Grundstück sind solche Vorgänge oft unkompliziert. Beim Erbbaurecht gibt es jedoch wichtige Details, die Sie kennen müssen. Der folgende Text erklärt Ihnen die rechtlichen Vorgaben nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) in einer einfachen Sprache.

Die notwendige Zustimmung des Grundstückseigentümers

Ein Erbbaurecht bedeutet, dass Ihnen ein Bauwerk gehört, das auf einem fremden Grundstück steht. Der Eigentümer des Bodens hat dabei ein Mitspracherecht. In den meisten Verträgen ist festgelegt, dass der Eigentümer zustimmen muss, wenn Sie das Erbbaurecht belasten wollen.

Was steht im Erbbaurechtsgesetz?

Laut Gesetz (Paragraf 5 ErbbauRG) vereinbaren die Parteien fast immer eine Zustimmungspflicht. Das bedeutet: Sie können keine Grundschuld eintragen lassen, ohne dass der Grundstückseigentümer ausdrücklich „Ja“ dazu sagt. Ohne diese Erlaubnis ist der Vorgang rechtlich nicht möglich.

Die Rolle des Grundbuchamts

Das Grundbuchamt prüft jeden Antrag sehr genau. Für die Eintragung einer Grundschuld verlangt das Amt einen Nachweis der Zustimmung. Diese Zustimmung muss in einer speziellen Form vorliegen. Sie muss notariell beglaubigt sein. Liegt diese förmliche Zustimmung nicht vor, wird das Grundbuchamt die Grundschuld nicht in das Grundbuch eintragen. Das ist eine wichtige Hürde bei der Finanzierung.

Der Unterschied zwischen Verkauf und Belastung

Es gibt einen häufigen Irrtum, den Sie vermeiden sollten. Viele Menschen denken, dass eine Zustimmung zum Verkauf automatisch auch für die Belastung gilt. Das ist jedoch nicht der Fall.

Getrennte Zustimmungen sind nötig

Wenn Sie ein Erbbaurecht kaufen, muss der Eigentümer dem Verkauf zustimmen. In vielen Kaufverträgen steht bereits, dass der Käufer das Erbbaurecht für die Finanzierung mit einer Grundschuld belasten darf. Aber Vorsicht: Die Zustimmung des Eigentümers zum Verkauf umfasst rechtlich nicht die Zustimmung zur Belastung mit einer Grundschuld.

Unterschiedliche Voraussetzungen im Gesetz

Das Gesetz trennt diese beiden Vorgänge strikt. In Paragraf 7 Abs. 2 ErbbauRG ist geregelt, dass die Zustimmung zur Belastung von ganz anderen Voraussetzungen abhängt als die Zustimmung zum Verkauf. Der Eigentümer prüft bei einer Grundschuld andere Risiken als bei einem neuen Nutzer des Grundstücks.

Die Besonderheiten einer Grundschuld am Erbbaurecht

Mögliche Probleme bei der Finanzierung

Diese rechtliche Trennung kann in der Praxis zu großen Schwierigkeiten führen. Es kann passieren, dass ein geplanter Verkauf des Erbbaurechts scheitert, obwohl der Eigentümer dem Verkauf eigentlich zugestimmt hat.

Wenn die Finanzierung blockiert wird

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Erbbaurecht kaufen. Der Eigentümer ist mit Ihnen als neuem Erbauberechtigten einverstanden. Doch nun benötigen Sie einen Kredit von der Bank. Die Bank verlangt als Sicherheit eine Grundschuld an einer ganz bestimmten Rangstelle im Grundbuch.

Wenn der Eigentümer nun die Zustimmung zu dieser speziellen Belastung verweigert, können Sie den Kredit nicht absichern. Auch wenn die gewünschte Rangstelle im Grundbuch nicht erreicht werden kann, wird die Bank das Geld oft nicht auszahlen. In einem solchen Fall wird der gesamte Kaufvertrag undurchführbar.

Die Hinweispflicht des Notars

Da diese Situation sehr komplex ist, hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Bei dem Abschluss eines Kaufvertrags muss der Notar Sie auf diese Gefahren hinweisen. Er muss die Beteiligten darüber aufklären, dass die Zustimmung zur Belastung separat erfolgen muss. Zudem soll der Notar Wege und Möglichkeiten aufzeigen, wie man solche Probleme von Anfang an vermeidet.

Besonderheiten bei einer Zwangsversteigerung

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts. Wenn eine Grundschuld nicht mehr bedient werden kann, kommt es manchmal zur Versteigerung durch das Gericht.

Der Zuschlag als Verkauf

Auch ein Zuschlag in einer Zwangsversteigerung gilt rechtlich als eine Form der Veräußerung. Da für den Verkauf des Erbbaurechts meistens die Zustimmung des Eigentümers nötig ist, gilt dies auch hier. Der Eigentümer muss also auch beim Wechsel durch eine Versteigerung zustimmen.

Die Falle bei der Grundschuldbestellung

Hier gibt es eine juristische Feinheit zu beachten: Wenn der Eigentümer zustimmt, dass eine Grundschuld eingetragen wird, bedeutet das noch lange nicht, dass er auch einem späteren Zuschlag in der Versteigerung zustimmt.

Selbst wenn aus genau dieser Grundschuld die Vollstreckung betrieben wird, ist die Zustimmung zur Versteigerung ein eigener Schritt. Die ursprüngliche Erlaubnis zur Belastung reicht dafür rechtlich nicht aus. Dies ist ein hohes Risiko für Gläubiger, da die Verwertung der Sicherheit dadurch erschwert werden kann.

Die Frage des Ranges im Grundbuch

Zuletzt spielen Fragen des Ranges eine entscheidende Rolle. Der Rang bestimmt, welcher Gläubiger im Falle einer Verwertung zuerst sein Geld bekommt. Bei einem Erbbaurecht sind diese Rangfragen oft komplizierter als bei normalem Wohneigentum. Die Position der Grundschuld im Verhältnis zu anderen Rechten muss genau geprüft werden, damit die Finanzierung für alle Seiten sicher ist.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesen komplexen Themen haben oder eine Beratung zu Ihrem Erbbaurechtsvertrag benötigen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.