Die Bestellung einer Grundschuld

Die Bestellung einer Grundschuld

Wenn Sie eine Immobilie als Sicherheit für einen Gläubiger nutzen möchten, geschieht dies oft über eine Grundschuld. Der vorliegende Text beschreibt das Grundgerüst für eine solche Grundschuld. Es handelt sich um ein Muster, das besonders für private Gläubiger geeignet ist. In diesem Dokument erklärt der Eigentümer eines Grundstücks vor einem Notar, dass sein Besitz mit einer finanziellen Last belegt wird.

Der Ort und die Beteiligten der Beurkundung

Zu Beginn der Urkunde werden die Rahmenbedingungen festgelegt. Das Dokument hält fest, an welchem Tag und in welchen Amtsräumen der Notar die Erklärungen aufnimmt. Der Notar bestätigt, dass er den Inhalt des Grundbuches geprüft hat. Die Person, die vor dem Notar erscheint, wird als „Eigentümer“ bezeichnet. Die Person oder Firma, die die Sicherheit erhält, wird „Gläubiger“ genannt.

Abschnitt I: Die Details der Grundschuld

In diesem ersten wichtigen Abschnitt wird die Grundschuld rechtlich begründet. Hier werden die genauen Bedingungen festgelegt, unter denen das Geld im Grundbuch eingetragen wird.

Höhe der Summe und Verzicht auf einen Brief

Der Eigentümer bestellt eine Grundschuld in einer genau festgelegten Höhe in Euro. In diesem speziellen Muster handelt es sich um eine Grundschuld ohne Brief. Das bedeutet, dass kein physisches Dokument (ein Pfandbrief) erstellt wird, das man weitergeben könnte. Die Grundschuld existiert nur durch die Eintragung im Grundbuch.

Zinsen und Fälligkeit

Die Grundschuld bleibt nicht bei dem reinen Betrag. Sie wird verzinst. Der Zinssatz wird in Prozent pro Jahr angegeben und gilt ab dem Tag, an dem der Notar die Urkunde unterschreibt.

• Wann muss gezahlt werden? Das Kapital der Grundschuld wird erst fällig, wenn eine Kündigung erfolgt ist.
• Kündigungsfrist: Die Frist für diese Kündigung beträgt sechs Monate.
• Zinszahlung: Die Zinsen müssen Sie immer nachträglich bezahlen. Dies geschieht jeweils am ersten Tag des neuen Kalenderjahres.

Ausschluss der Abtretung

Ein besonderer Punkt in diesem Muster ist, dass die Grundschuld nicht an Dritte abtretbar ist. Das bedeutet, der Gläubiger darf dieses Recht nicht einfach an eine andere Person oder eine andere Bank verkaufen oder übertragen. Die Sicherheit bleibt fest zwischen dem Eigentümer und dem gewählten Gläubiger bestehen.

Abschnitt II: Die Zwangsvollstreckung

Dieser Abschnitt ist für den Gläubiger besonders wichtig, da er ihm schnelle Zugriffsrechte sichert.

Unterwerfung unter die Vollstreckung

Der Eigentümer erklärt hier, dass er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Das gilt für das Kapital der Grundschuld, die Zinsen und mögliche Nebenleistungen. Wenn der Eigentümer seine Schulden nicht bezahlt, muss der Gläubiger nicht erst vor Gericht klagen. Er kann direkt aus dieser notariellen Urkunde die Versteigerung des Grundstücks einleiten. Diese Regelung gilt auch für jeden späteren Eigentümer des Grundstücks.

Verzicht auf persönliches Schuldanerkenntnis

Es wird in diesem Muster ausdrücklich erwähnt, dass kein „abstraktes Schuldanerkenntnis“ beurkundet werden soll. Das bedeutet: Die Zwangsvollstreckung bezieht sich in diesem Fall nur auf das Grundstück selbst (dingliche Haftung). Der Eigentümer haftet mit dieser Urkunde nicht sofort mit seinem gesamten privaten Vermögen (wie etwa seinem Gehalt oder Ersparnissen), sondern nur mit dem belasteten Pfandbesitz.

Die Bestellung einer Grundschuld

Abschnitt III: Anträge an das Grundbuchamt

Damit die Grundschuld wirksam wird, muss sie in das Grundbuch eingetragen werden. In diesem Abschnitt gibt der Eigentümer die nötigen Erlaubnisse und Anträge ab.

Was genau eingetragen wird

Der Eigentümer bewilligt und beantragt drei Dinge beim Grundbuchamt:

1. Die Eintragung der Grundschuld an der nächsten freien Stelle im Grundbuch.
2. Die Eintragung des Vermerks über die Zwangsvollstreckung.
3. Die Eintragung des Verbots, die Grundschuld an andere abzutreten.

Abschnitt IV: Bestimmung der Zahlungen

Hier wird geklärt, was passiert, wenn der Eigentümer Geld an den Gläubiger zahlt. Wenn Sie Zahlungen leisten, werden diese nicht direkt von der Grundschuld im Grundbuch abgezogen. Stattdessen dienen die Zahlungen dazu, die eigentlichen Schulden (die „gesicherten Forderungen“) zu begleichen. Die Grundschuld im Grundbuch bleibt in ihrer vollen Höhe bestehen, bis sie offiziell gelöscht wird.

Abschnitt V: Kosten und Dokumente

Eine notarielle Beurkundung erzeugt Kosten und es werden verschiedene Fassungen der Urkunde benötigt.

Wer erhält welche Unterlagen?

• Der Gläubiger: Er bekommt sofort eine Ausfertigung der Urkunde. Später, wenn die Eintragung im Grundbuch fertig ist, erhält er eine „vollstreckbare Ausfertigung“. Das ist das Dokument, mit dem er im Ernstfall die Vollstreckung starten könnte.
• Das Grundbuchamt: Erhält ebenfalls eine Ausfertigung, um die Eintragung vorzunehmen.
• Der Eigentümer: Er bekommt eine einfache Abschrift der Urkunde für seine Unterlagen.

Die Kostenfrage

In diesem Vertrag ist festgelegt, dass der Eigentümer alle Kosten für diese Urkunde trägt. Er verzichtet zudem darauf, dass bestimmte Tatsachen für die Fälligkeit erst aufwendig nachgewiesen werden müssen.

Abschnitt VI: Beschreibung des Pfandbesitzes

In diesem Teil wird genau aufgeführt, welches Grundstück belastet wird. Es werden die Gemarkung, die Flurnummer und die genauen Daten des Grundbuchblatts eingetragen. Zudem wird festgelegt, welche anderen Rechte (zum Beispiel alte Kredite oder Wegerechte) im Rang vor der neuen Grundschuld stehen dürfen.

Abschnitt VII: Vollmacht für den Notar

Der Eigentümer gibt dem Notar eine Vollmacht. Damit kann der Notar den Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt vertreten. Das vereinfacht den Prozess, da der Notar alle notwendigen Schritte für die Eintragung selbstständig erledigen kann.

Abschnitt VIII: Wichtige Belehrungen durch den Notar

Zum Abschluss enthält das Dokument wichtige Warnhinweise, über die der Notar den Eigentümer aufklären muss.

Das Risiko der Vollstreckung

Sie müssen wissen, dass der Gläubiger jederzeit aus der Urkunde gegen Sie vorgehen kann. Die Sicherheit für den Gläubiger ist durch die Zinsen oft viel höher als die eigentliche Grundschuldsumme. Ob der Gläubiger das Recht hat, die Vollstreckung wirklich zu starten, steht in einem separaten Vertrag (dem Darlehensvertrag). Diesen Vertrag prüft der Notar in der Regel nicht.

Gefahren bei Nachrangigkeit

Falls bereits andere Grundschulden im Grundbuch stehen, steht die neue Grundschuld im „Nachrang“. Das ist gefährlich für den Gläubiger: Wenn das Haus zwangsversteigert wird, bekommt erst der Inhaber der ersten Grundschuld sein Geld. Die neue Grundschuld bekommt nur etwas ab, wenn danach noch Geld übrig ist. Der Notar weist darauf hin, dass sich die Summen der vorrangigen Rechte durch Zinsen massiv erhöhen können.

Löschung der Grundschuld

Eine Grundschuld verschwindet nicht automatisch, wenn Sie Ihre Schulden bezahlt haben. Sie bleibt im Grundbuch stehen. Wenn Sie die Grundschuld entfernen möchten, benötigen Sie zwei Dinge:

1. Eine Löschungsbewilligung des Gläubigers in notarieller Form.
2. Einen Löschungsantrag des Eigentümers, ebenfalls notariell beglaubigt. Einfache private Quittungen oder Bestätigungen der Bank reichen für das Grundbuchamt niemals aus. Die Kosten für diese Löschung müssen im Normalfall Sie als Eigentümer bezahlen.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder eine Beratung zu Ihrer persönlichen Situation benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.