Die Bewertung der Immobilie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Oktober 4, 2025

Die Bewertung der Immobilie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, muss deren Wert für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt werden. Ziel ist es, den gemeinen Wert (auch Verkehrswert oder Marktwert genannt) der Immobilie festzusetzen.

Die Finanzverwaltung nutzt dafür standardisierte, teils pauschalisierende Bewertungsverfahren. Diese können aber in Einzelfällen zu einer Überbewertung der Immobilie führen, was eine unnötig hohe Steuerlast zur Folge hätte.

Die „Öffnungsklausel“ zum Nachweis eines niedrigeren Werts

Um dies zu vermeiden, gibt es eine wichtige Regelung: die sogenannte Öffnungsklausel (Paragraf 198 BewG). Sie erlaubt es Steuerpflichtigen, einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie nachzuweisen, als ihn das Finanzamt anhand der Standardverfahren ermittelt hat. Gelingt dieser Nachweis, wird nur der tatsächlich niedrigere Wert besteuert, was die Steuerlast senkt.

Der Nachweis eines niedrigeren Werts kann grundsätzlich auf zwei Wegen erbracht werden:

Durch ein Sachverständigengutachten.

Durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis der Immobilie.

Nachweis durch Sachverständigengutachten

Wer darf das Gutachten erstellen?

Grundsätzlich kann der Nachweis durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung erfolgen.

Die Finanzverwaltung (in den Erbschaftsteuer-Richtlinien) akzeptiert Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie von anderen fachkundigen, zertifizierten (Bau-)Sachverständigen. Sie handelt hier pragmatisch, auch aus Gründen der Berufs- und Niederlassungsfreiheit im europäischen Kontext.

Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) – das höchste deutsche Gericht für Steuersachen – entschieden, dass der Nachweis im gerichtlichen Verfahren nur durch Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erbracht werden kann.

Die Bewertung der Immobilie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Fazit:

Wird ein Sachverständiger ohne öffentliche Bestellung beauftragt, akzeptiert die Finanzverwaltung das Gutachten zwar in der Regel, aber der Steuerpflichtige geht ein Risiko ein, falls die Sache vor das Finanzgericht geht, da das Gericht es möglicherweise ablehnt.

Nachweis durch Kaufpreis

Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann ebenfalls als Nachweis für den niedrigeren Verkehrswert dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam. Die Finanzverwaltung kann diesen Zeitraum sogar erweitern, wenn sich die Verhältnisse im Vergleich zum Stichtag nicht verändert haben.

Änderung des Steuerbescheids nach Bestandskraft

Besonders wichtig ist der Zeitpunkt des Verkaufs und der Bescheidfestsetzung:

Verkauf vor der Festsetzung des Steuerbescheids:

Liegt der Kaufvertrag bereits vor der abschließenden Entscheidung des Finanzamtes, war dem Amt aber nicht bekannt, kann der Bescheid nachträglich geändert werden. Vorsicht: Wenn der Kaufvertrag vor Abgabe der Steuererklärung abgeschlossen wurde und der Steuerpflichtige den Preis verschwiegen hat, liegt in der Regel ein grobes Verschulden vor, was eine nachträgliche Änderung ausschließt.

Verkauf nach der Festsetzung des Steuerbescheids:

Wurde das Grundstück erst nach der Unanfechtbarkeit des Feststellungsbescheids verkauft, kann der Kaufpreis in der Regel nicht mehr zur Änderung des Bescheids herangezogen werden. Der Kaufvertrag gilt nicht als „rückwirkendes Ereignis“, das den bereits bestandskräftigen Bescheid korrigieren würde.

Merke:

Der Verkehrswertnachweis, ob durch Gutachten oder Kaufpreis, muss spätestens bis zur Unanfechtbarkeit (formelle Bestandskraft) des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert erbracht werden, um sicher berücksichtigt zu werden.

Sachverständigenkosten sind abzugsfähig

Die Kosten für ein Sachverständigengutachten, das zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dient, können als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer abgezogen werden. Sie gelten als Kosten der Nachlassregelung, sofern sie in einem engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen stehen. Selbst wenn die Bewertung auch für einen geplanten Verkauf der Immobilie genutzt werden soll, steht dies dem Abzug nicht entgegen.

RA und Notar Krau
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