Die Bewertung von Immobilien und Vermögen verstehen

Die Bewertung von Immobilien und Vermögen verstehen

Wenn es um Erbschaften, Schenkungen oder die Steuererklärung geht, stellt sich oft eine zentrale Frage: Was ist mein Besitz eigentlich wert? Das Finanzamt nutzt dafür spezielle Regeln, die im Bewertungsgesetz stehen. Diese Regeln sorgen dafür, dass jedes Grundstück und jedes Haus nach einem fairen und einheitlichen System beurteilt wird.

In diesem Ratgeber erfahren Sie in verständlicher Sprache, wie verschiedene Arten von Grundstücken, Häusern und Unternehmen bewertet werden. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe und zeigen Ihnen, wie die Behörden bei der Berechnung vorgehen.

Unbebaute Grundstücke: Der Bodenrichtwert entscheidet

Ein Grundstück, auf dem noch kein Haus steht, ist am einfachsten zu bewerten. Hier spielt vor allem die Lage eine Rolle.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Gegend. Er wird regelmäßig von Experten, dem sogenannten Gutachterausschuss, ermittelt. Dieser Wert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Zone wert ist.

Anpassungen für das individuelle Grundstück

Nicht jedes Grundstück ist gleich. Wenn Ihr Grundstück zum Beispiel besonders groß ist oder tiefer als die Nachbargrundstücke, wird der Wert angepasst. Auch der Erschließungszustand ist wichtig. Damit ist gemeint, ob bereits Leitungen für Wasser, Strom und Abwasser zum Grundstück führen. Gibt es Unterschiede zum Standard in Ihrer Nachbarschaft, werden entsprechende Aufschläge oder Abschläge vorgenommen.

Bebaute Grundstücke: Häuser und Wohnungen

Bei bebauten Grundstücken ist die Rechnung komplizierter, da das Gebäude einen eigenen Wert hat. Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Man schaut sich einfach an, zu welchen Preisen ähnliche Objekte in der letzten Zeit in der Nachbarschaft verkauft wurden. Gibt es genügend Vergleichsdaten, ist dies der direkteste Weg, den Wert zu bestimmen.

Das Sachwertverfahren

Finden sich keine vergleichbaren Verkäufe, nutzt das Finanzamt das Sachwertverfahren. Hier wird der Wert des Hauses quasi „nachgebaut“. Man berechnet, was es heute kosten würde, das Gebäude neu zu errichten, und zieht davon das Alter des Hauses ab.

So funktioniert die Rechnung beim Sachwert:

1. Bodenwert: Zuerst wird der Wert des nackten Bodens berechnet (Fläche mal Bodenrichtwert).
2. Gebäudewert: Man nimmt die Grundfläche des Hauses und multipliziert sie mit festen Herstellungskosten pro Quadratmeter.
3. Alterswertminderung: Da ein altes Haus weniger wert ist als ein neues, wird ein Betrag abgezogen. Wichtig: Selbst wenn ein Haus uralt ist, wird ein Mindestwert von 40 % der Baukosten angesetzt, solange es noch bewohnbar ist.
4. Marktanpassung: Am Ende wird der Gesamtwert mit einer speziellen „Wertzahl“ multipliziert, um ihn an die aktuelle Marktlage anzupassen.

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Mietshäuser und Gewerbeobjekte: Das Ertragswertverfahren

Bei Immobilien, mit denen Geld verdient wird (wie Mietshäuser oder Büros), steht der Gewinn im Vordergrund. Deshalb nutzt man hier das Ertragswertverfahren.

Der Fokus auf die Miete

Der entscheidende Faktor ist hier die Jahresmiete. Man berechnet, wie viel Ertrag das Gebäude über seine restliche Lebensdauer voraussichtlich abwerfen wird.

Die Schritte der Berechnung

• Rohertrag: Das ist die jährliche Miete, die man erzielt oder erzielen könnte.
• Bewirtschaftungskosten: Kosten für Instandhaltung und Verwaltung werden abgezogen.
• Bodenwertverzinsung: Da ein Teil des Gewinns dem Boden und nicht dem Haus zuzuordnen ist, wird dieser Anteil herausgerechnet.
• Vervielfältiger: Der verbleibende Betrag wird mit einer Zahl multipliziert, die von der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängt.

Am Ende werden der Gebäudewert und der Bodenwert addiert. Der Mindestwert ist hierbei immer der Wert des unbebauten Bodens.

Sonderfälle: Landwirtschaft und Unternehmen

Nicht nur Wohnhäuser müssen bewertet werden. Auch Bauernhöfe und Firmenanteile unterliegen strengen Regeln.

Land- und Forstwirtschaft

Bei Bauernhöfen wird oft eine pauschale Bewertung vorgenommen. Das ist für den Eigentümer meistens von Vorteil. In dieser Bewertung sind oft schon Maschinen und Wirtschaftsgebäude enthalten. Im Vergleich zum tatsächlichen Verkaufswert auf dem freien Markt schneiden landwirtschaftliche Betriebe bei der steuerlichen Bewertung oft sehr günstig ab.

Bewertung von Unternehmen

Wenn Sie Anteile an einer Firma besitzen, wird das „vereinfachte Ertragswertverfahren“ genutzt. Dabei schaut man sich den durchschnittlichen Gewinn der letzten drei Jahre an. Dieser Gewinn wird mit einem festen Faktor multipliziert (seit 2016 ist dieser Faktor 13,75).

Die Untergrenze: Der Substanzwert

Egal wie schlecht die Geschäfte laufen: Ein Unternehmen ist steuerlich mindestens so viel wert wie die Summe aller seiner Einzelteile (Maschinen, Fuhrpark, Immobilien) abzüglich der Schulden. Das nennt man Substanzwert.

Nießbrauch und Wohnrechte: Den Wert mindern

Oft behalten sich Eltern ein Wohnrecht vor, wenn sie ihr Haus an die Kinder verschenken. Das mindert den Wert der Schenkung und spart Steuern.

Wie wird ein Wohnrecht berechnet?

Der Wert eines Wohnrechts hängt davon ab, wie viel Miete man theoretisch sparen würde und wie alt die Person ist, die dort wohnt. Je jünger die Person, desto länger wird sie das Recht vermutlich nutzen, und desto höher ist der Wert dieses Rechts, der vom Hauswert abgezogen werden kann.

Der Vorteil bei Schenkungen

Ein großer Vorteil ist, dass solche Lasten heute direkt vom Wert abgezogen werden dürfen. Das führt zu einer dauerhaften Senkung der Steuerlast. Früher war das komplizierter geregelt. Wer also frühzeitig über eine Übergabe nachdenkt, kann hier viel Geld sparen.

Die „Escape-Klausel“: Der rettende Ausweg

Manchmal kommt das Finanzamt durch seine pauschalen Formeln auf einen Wert, der viel zu hoch ist. Vielleicht ist das Haus feucht oder hat erhebliche Baumängel, die das Amt nicht kennt.

Das Recht auf ein Gutachten

Das Gesetz sieht eine Ausfahrt vor: Die sogenannte Escape-Klausel. Wenn Sie beweisen können, dass der tatsächliche Marktwert (der „gemeine Wert“) niedriger ist als der vom Finanzamt berechnete Wert, muss das Amt den niedrigeren Wert akzeptieren.

Wie gelingt der Nachweis?

Diesen Nachweis können Sie auf zwei Arten führen:

1. Zeitnaher Verkauf: Wenn das Haus kurz vor oder nach dem Stichtag zu einem niedrigeren Preis verkauft wurde.
2. Gutachten: Sie beauftragen einen zertifizierten Sachverständigen, der ein offizielles Verkehrswertgutachten erstellt. Die Kosten dafür müssen Sie allerdings selbst tragen. Oft lohnt sich das aber, wenn die Steuerersparnis höher ist als das Honorar des Gutachters.

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Wichtige Besonderheiten bei Schulden und Rückforderungen

Wenn Sie ein Haus verschenken, an dem noch ein Kredit hängt, wird dieser Schuldbetrag vom Wert abgezogen. Die Kinder müssen also nur das „Netto-Geschenk“ versteuern.

Wenn die Schenkung rückgängig gemacht wird

Es gibt Fälle, in denen eine Schenkung zurückgefordert wird, zum Beispiel bei grobem Undank oder wenn der Schenker verarmt. In solchen Fällen erlischt die Schenkungsteuer rückwirkend. Nur die Nutzungen, die der Beschenkte in der Zwischenzeit hatte (zum Beispiel Mietzahlungen), müssen dann eventuell noch versteuert werden.

Fazit und Beratung

Die Bewertung von Grundstücken und Firmen ist ein sehr komplexes Feld. Die Formeln des Finanzamts sind starr und berücksichtigen oft nicht die individuellen Besonderheiten einer Immobilie. Da es hier oft um hohe Geldbeträge geht, ist eine fachkundige Prüfung der Bescheide unerlässlich.

Wenn Sie Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie haben oder eine Schenkung planen, sollten Sie sich professionelle Unterstützung suchen. Wenden Sie sich für eine umfassende Beratung gerne an die Experten der Fachkanzlei für Immobilien- und Erbrecht.

Der Leser sollte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.