Die Einordnung des Bauträgervertrags

Die Einordnung des Bauträgervertrags

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger kaufen, schließen Sie einen speziellen Vertrag ab. In der rechtlichen Fachsprache prüft man zuerst, um welche Art von Vertrag es sich handelt. Davon hängt ab, welche Gesetze zum Einsatz kommen.

Der Bauträger als Unternehmer

In fast allen Fällen ist ein Bauträger ein Unternehmer im Sinne des Gesetzes. Wenn Sie als Privatperson bei ihm kaufen, gelten Sie als Verbraucher. Das ist ein wichtiger Punkt, denn das Gesetz schützt Verbraucher besonders stark vor Benachteiligungen.

Der Vertrag als Formularvertrag (AGB)

Meistens legt Ihnen der Bauträger einen fertigen Vertrag vor. Das nennt man einen Formularvertrag. Selbst wenn der Bauträger diesen Vertrag nur für ein einziges Bauprojekt nutzt, wird er rechtlich wie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) behandelt.

Das hat für Sie große Vorteile:

• Der Inhalt des Vertrags kann gerichtlich überprüft werden.
• Unfaire Klauseln können unwirksam sein.
• Es spielt keine Rolle, wer den Text ursprünglich geschrieben hat. Der Bauträger ist derjenige, der ihn verwendet.
• Auch die Tatsache, dass ein Notar den Vertrag beurkundet, ändert nichts daran, dass es sich um AGB handelt.

Verträge außerhalb des Verbraucherschutzes

Es gibt Situationen, in denen der Käufer kein Verbraucher ist – zum Beispiel, wenn eine Firma kauft. Aber auch hier gibt es Kontrollen.

Inhaltskontrolle bei vielen Verträgen

Wenn der Bauträger das Vertragsmuster für eine Vielzahl von Fällen vorbereitet hat, findet eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305 fortfolgende des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) statt. Das verhindert, dass der Bauträger seine Machtposition durch vorformulierte Texte missbraucht.

Die Einordnung des Bauträgervertrags

Der Individualvertrag und das Gebot von Treu und Glauben

Manchmal wird ein Vertrag ganz individuell zwischen den Parteien ausgehandelt. Dann spricht man von einem Individualvertrag. Aber selbst dann ist der Bauträger nicht völlig frei in der Gestaltung.

Nach dem Prinzip von „Treu und Glauben“ (§ 242 BGB) führen Richter auch hier Kontrollen durch. Ein wichtiges Beispiel ist die Haftung für Mängel:

• Ein Bauträger darf die Haftung für Baumängel bei neuen Häusern nicht einfach ausschließen.
• Ein solcher Ausschluss in einer Standard-Formel ist meist unwirksam.
• Er wäre nur dann gültig, wenn der Bauträger den Käufer ausführlich über die schlimmen Folgen aufgeklärt und das Thema intensiv besprochen hat.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Ein zentrales Regelwerk für diese Geschäfte ist die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung soll sicherstellen, dass Ihr Geld beim Bauen sicher ist.

Wann gilt die MaBV?

Die MaBV gilt immer dann, wenn es sich um einen echten Bauträgervertrag handelt. Das ist der Fall, wenn:

1. Der Bauträger Ihnen das Eigentum am Grundstück verschafft.
2. Das Eigentum im Zusammenhang mit einem Bauvertrag übertragen wird.

Es reicht aus, wenn der Grundstückseigentümer eng mit dem Bauunternehmen zusammenarbeitet. Wenn alles als ein einheitliches Vertragswerk geplant ist, greift der Schutz der MaBV.

Regeln für Zahlungen

Die MaBV gehört eigentlich zum Gewerberecht. Sie schreibt dem Bauträger genau vor, wann er Geld von Ihnen verlangen darf. Er darf Zahlungen nur nach den strengen Regeln der §§ 3 und 7 MaBV annehmen.

Durch Verweise im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und die Hausbauverordnung gelten diese Regeln auch im Zivilrecht. Das bedeutet:

• Abschlagszahlungen sind strenger begrenzt als bei einem normalen Werkvertrag.
• Zahlungen sind nur zulässig, wenn bestimmte Sicherheiten vorliegen oder Bauabschnitte fertig sind.

Haftung und persönliches Risiko

Die Einhaltung der MaBV ist kein bloßer Vorschlag, sondern eine gesetzliche Pflicht. Die Paragrafen 3 und 7 der MaBV gelten als sogenannte Schutzgesetze.

Die persönliche Haftung der Geschäftsführung

Das hat weitreichende Konsequenzen, falls etwas schiefgeht. Wenn ein Bauträger in der Rechtsform einer GmbH organisiert ist, haftet normalerweise nur das Unternehmen mit seinem Vermögen.

Verstößt der Bauträger jedoch gegen die Zahlungsregeln der MaBV, passiert Folgendes:

• Es liegt eine „unerlaubte Handlung“ vor.
• In diesem Fall haftet der Geschäftsführer der GmbH persönlich mit seinem Privatvermögen.
• Er kann für den Schaden verantwortlich gemacht werden, der durch die falsche Entgegennahme von Geldern entstanden ist.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Sie sollten wissen, dass Sie als Käufer durch das Gesetz mehrfach abgesichert sind. Die Verträge unterliegen einer strengen Kontrolle, egal ob sie als AGB oder als Individualvertrag gestaltet sind. Besonders die MaBV sorgt dafür, dass Zahlungsströme kontrolliert ablaufen und schützt Sie vor dem Verlust Ihres Geldes. Verstöße gegen diese Regeln können sogar dazu führen, dass Verantwortliche privat haften müssen.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag haben oder eine rechtliche Prüfung wünschen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.