Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

RA und Notar Krau

Die Zwangssicherungshypothek ist ein wichtiges Instrument im deutschen Rechtssystem, das Gläubigern eine dingliche Sicherheit

an einem Grundstück verschafft, ohne ihnen unmittelbare Befriedigung zu gewähren.

Sie dient dazu, die Forderung des Gläubigers zu sichern und ihm im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners eine bevorzugte Stellung im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu ermöglichen.

Zweck und Wirkungen der Zwangssicherungshypothek

• Dingliche Sicherheit: Die Zwangssicherungshypothek bietet dem Gläubiger eine dingliche Sicherheit an einem Grundstück des Schuldners. Im Gegensatz zu persönlichen Sicherheiten, die nur gegen den Schuldner selbst wirken, ist die dingliche Sicherheit an das Grundstück gebunden und wirkt somit auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Schuldners.
• Rangwahrung: Durch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch wird der grundbuchrechtliche Rang gewahrt. Das bedeutet, dass der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks vorrangig vor anderen Gläubigern befriedigt wird, die ihre Rechte erst nach der Eintragung der Zwangssicherungshypothek erworben haben.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

• Kosteneinsparung: Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist in der Regel kostengünstiger als die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Der Gläubiger kann somit seine Forderung sichern, ohne hohe Kosten für Gutachter und andere Verfahrenskosten vorstrecken zu müssen.
• Erleichterte Zwangsversteigerung: Ist die Zwangssicherungshypothek eingetragen, entfällt die Notwendigkeit eines dinglichen Duldungstitels als Voraussetzung für die Zwangsversteigerung. Der Gläubiger kann die Zwangsversteigerung somit direkt auf Basis des vollstreckbaren Schuldtitels einleiten.
• Flexibilität für den Gläubiger: Der Gläubiger kann aufgrund seiner dinglich gesicherten Rechtsposition abwarten, bis der Schuldner seine finanzielle Situation verbessert hat oder das Grundstück zu einem höheren Preis freihändig verkauft. In beiden Fällen kann der Gläubiger die Löschung der Zwangssicherungshypothek von der vollständigen Befriedigung seiner Forderung abhängig machen.

Verhalten des Schuldners

Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek kann unterschiedliche Auswirkungen auf das Verhalten des Schuldners haben:

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

• Zahlungsbereitschaft: Die Eintragungsmitteilung, die der Schuldner nach der Eintragung der Zwangssicherungshypothek erhält, kann ihn dazu bewegen, mit dem Gläubiger in Kontakt zu treten und eine Ratenzahlung oder andere Zahlungsvereinbarungen zu treffen.
• Verkauf des Grundstücks: Der Schuldner kann versuchen, das Grundstück freihändig zu verkaufen, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden. In diesem Fall muss er jedoch sicherstellen, dass der Käufer den Kaufpreis zur Tilgung der Forderung des Gläubigers verwendet.
• Stillhalteabkommen mit anderen Gläubigern: Der Schuldner kann mit anderen Gläubigern ein Stillhalteabkommen geschlossen haben, um die Zwangsvollstreckung zu verhindern. Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek kann dieses Abkommen gefährden und den Schuldner dazu zwingen, neue Verhandlungen mit den Gläubigern aufzunehmen.

Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek

Der Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist formlos an das Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

Der Antrag muss folgende Angaben enthalten:

• Vollständige Grundbuchbeschreibung (Grundbuchband und -blatt, Gemarkung, Flurstück-Nummer)
• Angaben zum Gläubiger (Name, Anschrift)
• Angaben zum Schuldner (Name, Anschrift)
• Höhe der Forderung
• Vollstreckbarer Schuldtitel mit Vollstreckungsklausel und Zustellungsvermerk

Besonderheiten bei der Eintragung

• Mindestbetrag: Die Zwangssicherungshypothek muss den Betrag von 750 Euro übersteigen.
• Verteilung auf mehrere Grundstücke: Will der Gläubiger mehrere Grundstücke mit einer Zwangssicherungshypothek belasten, muss er den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke verteilen.
• Gesamtschuldner: Bei Gesamtschuldnern kann der Gläubiger gegen jeden einzelnen Schuldner in voller Höhe vorgehen und die Forderung durch eine Zwangssicherungshypothek an jedem Grundstück sichern.
• Rangwahrung: Unterlaufen dem Gläubiger bei der Antragstellung Fehler, kann dies die rangwahrende Wirkung des Antrags beeinträchtigen.
• Kosten der Eintragung: Das Grundstück haftet kraft Gesetzes auch für die Kosten der Eintragung der Zwangssicherungshypothek.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek

Ermittlung der Grundstücksdaten

Um den Antrag stellen zu können, benötigt der Gläubiger die vollständigen Grundstücksdaten.

Diese kann er beispielsweise durch Einsicht in das Grundbuch, durch Anfragen bei den Kataster- /Liegenschaftsämtern oder im Rahmen der Vermögensauskunft des Schuldners erhalten.

Fazit

Die Zwangssicherungshypothek ist ein effektives Mittel für Gläubiger, um ihre Forderungen zu sichern und im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners eine bevorzugte Stellung im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu erlangen.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek kann unterschiedliche Auswirkungen auf das Verhalten des Schuldners haben und sollte daher stets gut überlegt und strategisch geplant sein.