Die Erschließung von Grundstücken beim Bauträgervertrag

Die Erschließung von Grundstücken beim Bauträgervertrag

Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder ein Haus bauen möchten, spielt die Erschließung eine zentrale Rolle. Unter Erschließung versteht man im weiten Sinne den Bau von Straßen. Auch der Anschluss an wichtige Leitungen gehört dazu. Das betrifft die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas oder Wärme. Ebenso zählt die Entsorgung von Abwasser dazu.

Wer kümmert sich um die Erschließung?

Es gibt verschiedene Wege, wie ein Grundstück erschlossen wird. Oft übernimmt die Gemeinde diese Aufgabe direkt. Manchmal sind es auch spezielle Versorgungsunternehmen. Eine andere Möglichkeit ist der private Weg. Dabei kümmert sich ein Bauträger um die Erschließung. Er schließt dafür einen Vertrag mit der Gemeinde ab. Es gibt auch Mischformen. Dabei übernimmt die Gemeinde einige Aufgaben und der Bauträger andere.

Warum ist die Erschließung so wichtig?

Ohne eine gesicherte Erschließung gibt es in der Regel keine Baugenehmigung. Die Behörden müssen wissen, dass das Haus später erreicht werden kann. Sie müssen auch sicher sein, dass Wasser und Strom fließen. Die Sicherstellung der Erschließung ist also die Grundvoraussetzung für Ihr gesamtes Bauvorhaben.

Kosten und finanzielle Risiken für Sie als Käufer

Ein wichtiger Punkt in Ihrem Vertrag ist die Regelung der Kosten. Im Kaufpreis sind oft die Erschließungskosten enthalten. Sie sollten darauf achten, dass diese Kosten ganz genau im Vertrag beschrieben sind. Es muss klar sein, welche Leistungen bezahlt sind.

Das Risiko der doppelten Zahlung

Es gibt ein besonderes Risiko, das Sie kennen sollten. Wenn der Bauträger die Kosten nicht an die Gemeinde weiterleitet, kann das Folgen haben. Falls der Bauträger pleitegeht (Insolvenz), könnte die Gemeinde das Geld von Ihnen fordern. Das liegt daran, dass diese Kosten als sogenannte „öffentliche Lasten“ auf dem Grundstück liegen. Sie als aktueller Eigentümer haften dann dafür. Im schlimmsten Fall zahlen Sie also doppelt: einmal an den Bauträger und einmal an die Gemeinde. Ein Notar muss Sie über dieses Risiko ausführlich belehren.

Die Erschließung von Grundstücken beim Bauträgervertrag

Wege zum Haus und Leitungen

Damit Sie zu Ihrem Haus kommen, braucht es Zuwege. Auch die Leitungen für Wasser oder Strom müssen irgendwo verlaufen. Hier gibt es verschiedene rechtliche Möglichkeiten, wo diese Wege und Leitungen liegen können.

Wo können Zuwege liegen?

Es gibt unterschiedliche Situationen für die Lage der Wege:

1. Öffentlicher Grund: Der Weg gehört der Gemeinde und ist für alle frei zugänglich.
2. Eigener Grund: Der Weg liegt direkt auf Ihrem eigenen Grundstück. Bei einer Eigentumswohnung gehört der Weg allen Bewohnern gemeinsam.
3. Gemeinsames Eigentum: Mehrere Käufer besitzen den Weg zusammen, aber das Haus steht auf einem anderen Grundstücksteil.
4. Grund von Nachbarn: Der Weg liegt auf dem privaten Grund anderer Käufer, die zur Anlage gehören.
5. Grund von Fremden: Der Weg liegt auf dem Grundstück einer Person, die nichts mit dem Bauprojekt zu tun hat.

Wie werden diese Wege rechtlich gesichert?

Damit Sie den Weg über ein fremdes Grundstück dauerhaft nutzen dürfen, braucht es Sicherungen. Das geschieht meist durch sogenannte Dienstbarkeiten. Diese werden im Grundbuch eingetragen. Es gibt Grunddienstbarkeiten für Sie als Nachbarn. Es gibt aber auch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten für die Gemeinde oder das Land. Diese sorgen dafür, dass der Weg rechtlich abgesichert bleibt. Das ist oft auch eine Bedingung für die Baugenehmigung. Das Gleiche gilt übrigens auch für alle Leitungen sowie für die Müllabfuhr oder die Aufstellung von Gerüsten.

Wenn die Nutzung des Objekts eingeschränkt ist

Manchmal darf ein Gebäude nicht für alles genutzt werden. Das ist oft bei Hotelanlagen oder Ferienwohnungen der Fall. Hier gibt es zwei Wege, wie das festgelegt wird:

• Die Gemeinschaftsordnung: Bei Eigentumswohnungen wird die Nutzung im Innenverhältnis der Eigentümer geregelt.
• Dienstbarkeiten: Gegenüber der Gemeinde kann die Nutzung im Grundbuch festgeschrieben werden. Ohne die Zustimmung der Behörde kann diese Nutzung dann nicht mehr einfach geändert werden.

Besonderheiten beim Erbbaurecht

Manchmal kaufen Sie nicht das Grundstück selbst, sondern ein Erbbaurecht. Das bedeutet, Sie bauen auf einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Sie treten dann in einen bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein.

Geänderte Zahlungen und Flächen

Beim Erbbaurecht gelten andere Regeln für die Bezahlung. Die Ratenzahlungen richten sich nach speziellen gesetzlichen Vorgaben. Oft gehören zum Haus auch noch andere Flächen. Das können Stellplätze, Garagen oder Wege sein.

Der Fall des Heimfalls

Es gibt eine Besonderheit, wenn das Erbbaurecht endet. Das nennt man „Heimfall“. In diesem Fall fällt das Recht an den Grundstückseigentümer zurück. Im Vertrag sollte stehen, dass der Eigentümer dann auch die anderen Flächen (wie Garagen oder Wege) gegen eine Entschädigung übernimmt. So bleibt alles zusammen und die wirtschaftliche Einheit wird nicht zerrissen. Zur Sicherheit kann man dies durch eine Vormerkung im Grundbuch festschreiben.

Wenn Sie Fragen zu diesen Themen oder zu Ihrem Vertrag haben, wenden Sie sich bitte an Experten. Bei weiteren Fragen oder Beratungsbedarf sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.