Die Freistellungsverpflichtung beim Bauträgervertrag und ihre Bedingungen

Die Freistellungsverpflichtung beim Bauträgervertrag und ihre Bedingungen

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, spielt die sogenannte Freistellungsverpflichtung eine große Rolle. Diese stellt sicher, dass Ihre Immobilie frei von Lasten der Bank des Bauträgers wird. Diese Verpflichtung kann an bestimmte Bedingungen geknüpft sein.

Welche Bedingungen sind erlaubt?

Es können zum Beispiel ein Mindestkaufpreis oder die Zahlung auf ein ganz bestimmtes Konto festgelegt werden. Wichtig ist jedoch: Diese Bedingungen müssen mit dem Inhalt Ihres Bauträgervertrages übereinstimmen. Außerdem müssen sie rechtlich zulässig sein, insbesondere nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und dem Recht für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Unzulässige Klauseln

Es gibt Klauseln, die nicht erlaubt sind. Ein Beispiel ist die Regelung, dass die Freistellung nur gilt, wenn der Käufer nicht schuld daran ist, dass der Bau nicht fertig wird. Eine solche Klausel verstößt gegen die MaBV. Aber keine Sorge: Wenn eine solche Klausel im Vertrag steht, wird dadurch nicht das gesamte Versprechen der Bank ungültig. Nur der unzulässige Teil fällt weg. Das restliche Versprechen bleibt bestehen, damit Sie als Käufer weiterhin geschützt sind.

Abtretung von Ansprüchen

Es ist rechtlich zulässig, dass der Bauträger seinen Anspruch auf den Kaufpreis schon im Vorfeld an seine Bank abtritt. Dies dient der Absicherung der Bank.

Form und Übergabe der Freistellungserklärung

Damit die Freistellungsverpflichtung wirksam ist, müssen formale Regeln eingehalten werden.

Die Bedeutung der Schriftform

Die Erklärung muss Ihnen als Käufer ausgehändigt werden. Da es ein Original geben muss, ist die Schriftform zwingend erforderlich. Es reicht aus, wenn Sie eine Kopie erhalten, sofern im Vertrag steht, dass der Notar das Original für alle Käufer sicher aufbewahrt. In diesem Fall muss das Original beim Notar liegen.

Der Hinweis im Bauträgervertrag

Im Bauträgervertrag muss auf diese Erklärung hingewiesen werden. Es reicht ein einfacher Hinweis aus. Es ist jedoch empfehlenswert, eine Kopie der Erklärung direkt an den Vertrag anzuhängen. Wenn die Erklärung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorliegt, muss der Vertrag ausdrücklich erwähnen, dass der Bauträger verpflichtet ist, diese noch auszuhändigen. Auch der notwendige Inhalt der Erklärung muss dann beschrieben werden.

Unklarheiten und der Schutz bei Zahlungen

Wenn die Erklärung unklar ist

Falls die Freistellungserklärung mehrdeutig oder unpräzise formuliert ist, wird sie im Zweifel so ausgelegt, dass sie den gesetzlichen Anforderungen der MaBV entspricht. Der Notar hat hier die Aufgabe, auf eine klare Formulierung hinzuwirken.

Was passiert bei einem nichtigen Vertrag?

Sollte der gesamte Bauträgervertrag unwirksam (nichtig) sein, haben Sie als Käufer das Recht, Ihr Geld zurückzuverlangen. Dieser Anspruch richtet sich dann auch gegen die Bank des Bauträgers, allerdings aus einem anderen gesetzlichen Grund (der sogenannten ungerechtfertigten Bereicherung) und nicht direkt aus der Freistellungsverpflichtung.

Die Freistellungsverpflichtung beim Bauträgervertrag und ihre Bedingungen

Besondere Sicherheiten bei unsicheren Gläubigern

Manchmal hat der Bauträger Geldgeber, die als „unsicher“ gelten, zum Beispiel private Kreditgeber oder Firmen aus dem Ausland.

Schutz durch das Aussonderungsrecht

In einem solchen Fall schützt Sie das sogenannte Aussonderungsrecht, falls der Geldgeber pleitegeht. Das funktioniert meistens so, dass der Geldgeber die Rechte an der Immobilie auch als Treuhänder für Sie hält.

Zusätzliche Absicherung

Man kann zur Sicherheit eine sogenannte Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Diese schützt Ihren Anspruch auf Freistellung. Aber Vorsicht: Wenn der unsichere Geldgeber seine Rechte trotz der Zusage an eine dritte Person überträgt, ist die Sicherheit nicht mehr gegeben. In diesem Fall ist der Kaufpreis nicht mehr fällig, da der Schutz für Sie verloren gegangen ist.

Rechtliche Voraussetzungen für den Vertrag

Damit der Vertrag vollzogen werden kann, müssen alle notwendigen Genehmigungen vorliegen.

Wirksamkeit der Genehmigungen

Die Genehmigungen müssen wirksam sein. Sie müssen aber nicht „unanfechtbar“ sein – das bedeutet, sie müssen gültig sein, auch wenn theoretisch noch jemand dagegen klagen könnte. Es dürfen nur keine offensichtlichen Gründe gegen die Wirksamkeit sprechen.

Die Zustimmung des Verwalters

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist oft die Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage nötig. Das gilt laut Gerichtsurteilen auch für den ersten Verkauf einer Wohnung, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes steht.

Genehmigungen für den Bau und den Vollzug

Behördliche Bestätigungen

Es gibt Genehmigungen, die für den Vollzug wichtig sind, wie etwa der Schutz von Gebieten für den Tourismus. Andere Dinge, wie die Bestätigung vom Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung), sind für die Fälligkeit des Kaufpreises laut Gesetz nicht zwingend nötig. Es ist aber oft sinnvoll, die Zahlung im Vertrag trotzdem davon abhängig zu machen.

Die Baugenehmigung

Ohne Baugenehmigung darf kein Geld fließen. Das Gesetz verlangt, dass für das gesamte Bauprojekt eine wirksame Baugenehmigung vorliegt. Eine Teilgenehmigung reicht nicht aus.

Vereinfachte Verfahren

Heutzutage gibt es oft vereinfachte Verfahren ohne klassische Baugenehmigung. In diesen Fällen reicht eine Bestätigung der Behörde aus, dass der Bau als genehmigt gilt. Wenn es keine solche Behördenbestätigung gibt, kann in Ausnahmen eine Bestätigung des Bauträgers ausreichen. Da dies aber unsicherer ist, darf der Bauträger das Geld erst einen Monat nach Erhalt dieser Bestätigung fordern. So haben Sie Zeit, selbst bei der Behörde nachzufragen.

Die Rolle des Notars und die Fälligkeit

Der Notar prüft, ob alle Bedingungen für die Zahlung erfüllt sind. Er schickt Ihnen dann eine Fälligkeitsmitteilung.

Sorgfaltspflicht des Notars

Der Notar muss besonders genau prüfen, ob zum Beispiel Ihre Vormerkung richtig im Grundbuch eingetragen ist. Die Mitteilung des Notars ist jedoch keine Mahnung des Bauträgers, sondern eine neutrale Information über den Stand der Dinge.

Die Abnahme und die Schlussrate

Ein wichtiger Streitpunkt ist oft, ob Sie die letzte Rate erst nach der Abnahme des Gebäudes zahlen müssen.

Warum die Abnahme wichtig ist

Nach dem Gesetz ist die Vergütung erst fällig, wenn das Werk abgenommen wurde. Die letzte Rate beim Hausbau ist keine einfache Abschlagszahlung mehr, sondern die Schlusszahlung. Deshalb muss das Haus fertig und von Ihnen abgenommen sein, bevor Sie diesen letzten Teil bezahlen.

Kann man die Abnahme vertraglich ausschließen?

Es ist sehr zweifelhaft, ob man im Vertrag festlegen darf, dass die Schlussrate auch ohne Abnahme fällig wird. Das würde es Ihnen erschweren, Mängel geltend zu machen. Da die Abnahme eine zentrale Prüfung des Hauses ermöglicht, gehört sie zu den Grundgedanken des Gesetzes und kann meist nicht einfach durch Vertragsklauseln gestrichen werden.

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Ist eine Schlussrechnung nötig?

Normalerweise verlangt das Gesetz bei Bauverträgen eine Schlussrechnung für die Fälligkeit.

Bauträgerverträge mit Festpreis

Bei einem Bauträgervertrag vereinbaren Sie meistens einen festen Preis. Deshalb macht eine detaillierte Schlussrechnung oft wenig Sinn. Das Gewerberecht sagt sogar, dass bei Festpreisen keine Pflicht zur Rechnungslegung besteht. Deshalb kann man im Vertrag vereinbaren, dass keine Schlussrechnung nötig ist. Das gilt aber nur so lange, wie sich der Preis nicht durch Sonderwünsche nachträglich geändert hat.

Für eine rechtliche Beratung zu Ihrem Bauträgervertrag oder bei weiteren Fragen sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr aufnehmen.