Die grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des MoPeG
Artikel von Rechtspflegerat und Bezirksrevisor Harald Wilsch, München, MittBayNot 2023, 457
Zusammenfassung von RA und Notar Krau
Der Beitrag von Rechtspflegerat und Bezirksrevisor Harald Wilsch in München beleuchtet die komplexen grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des Gesetzes zur Modernisierung des
Personengesellschaftsrechts (MoPeG), insbesondere im Hinblick auf die im Grundbuch weit verbreiteten Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).
Die Übergangsregelung in Art. 229 § 21 EGBGB soll eine einheitliche und effektive Überführung der Bestandsgesellschaften in das neue Recht gewährleisten.
I. Übergangsregelung für Bestandsgesellschaften nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB
Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB sieht ein anlassbezogenes Verfahren vor.
Die Grundbuchämter sind nicht verpflichtet, ihren gesamten Eintragungsbestand nach GbRs zu durchforsten und von Amts wegen tätig zu werden.
Eine Amtsberichtigung der GbR-Grundbücher findet nicht statt, und die Gesellschaften sind grundsätzlich nicht gezwungen, sich im Gesellschaftsregister einzutragen, solange keine Grundbucheintragung erfolgen soll.
Die Übergangsregelung statuiert eine doppelte Verfahrensschleife für GbRs, die über ein dingliches Recht im Grundbuch verfügen möchten.
Solche Eintragungen sollen erst erfolgen, nachdem die Gesellschaft im Gesellschaftsregister registriert und anschließend nach den geänderten Vorschriften (§ 47 Abs. 2 GBO) im Grundbuch eingetragen wurde.
Verfügungen über Rechte der GbR sind somit blockiert, was zu erheblichen Verzögerungen führen kann.
Betroffen sind alle Arten von Verfügungen, nicht jedoch die Abtretung von im Grundbuch der GbR eingetragenen Grundpfandrechten zwischen Banken.
Die grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des MoPeG
Die Aufteilung eines Grundstücks der Gesellschaft nach § 8 WEG fällt hingegen unter die Übergangsregelung.
Der Gesetzgeber intendiert mit dieser doppelten Verfahrensschleife die Transaktionssicherheit im Rechtsverkehr, insbesondere vor dem Hintergrund des Wegfalls von § 899a BGB.
Kontrovers diskutiert wird, ob die doppelte Verfahrensschleife auch bei Übertragungen oder Aufhebungen eines Rechts der Gesellschaft greift,
bei denen die Gesellschaft aus dem Grundbuch ausscheidet.
Ein Teil der Literatur plädiert für eine analoge Anwendung des Voreintragungsverzichts nach § 40 Abs. 1 GBO, insbesondere bei Ehegatten- oder Familien-GbRs, bei denen Klarheit über den
Gesellschafterbestand herrscht und kein zusätzlicher Transaktionssicherheitsgewinn durch die Registrierung und Grundbucheintragung zu erwarten ist.
Die Gegenauffassung lehnt einen solchen Analogieschluss ab und betont die Intention des Gesetzgebers sowie die gesteigerte Transaktionssicherheit durch die Regelung.
Die Voreintragung wäre in diesen Fällen unverhältnismäßig.
Ein Verstoß gegen die Voreintragungsobliegenheit berührt die Wirksamkeit der Eintragung grundsätzlich nicht und rechtfertigt keinen Amtswiderspruch.
Im Rahmen der liquidationslosen Vollbeendigung der Gesellschaft nach § 712a BGB ist eine Voreintragung nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB nicht möglich,
da die Gesellschaft bereits erloschen ist und das Eigentum auf den verbliebenen Gesellschafter übergegangen ist.
Eine Registrierung und Grundbucheintragung der eGbR würde das Grundbuch unrichtig machen.
Die Umschreibung erfolgt unmittelbar auf den neuen Rechtsträger ohne vorherige Registrierung.
Das Berichtigungsverfahren nach Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB betrifft die Eintragung der eGbR anstelle der GbR. Dies stellt keinen Rechtsträgerwechsel dar, sondern lediglich eine Richtigstellung einer Tatsache.
Dennoch behandelt das Übergangsrecht die Änderungseintragung wie eine Grundbuchberichtigung und erfordert Berichtigungsbewilligungen aller im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sowie die
Zustimmung der eGbR, vertreten durch ihre im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschafter, sofern das Grundeigentum oder Erbbaurecht betroffen ist.
Die grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des MoPeG
Zudem ist ein Berichtigungsantrag erforderlich.
Bei dinglichen Rechten genügt die Bewilligung der Gesellschafter.
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist nicht notwendig.
In der Praxis wird häufig das Vollmachtsmodell genutzt.
Auch ad hoc gegründete Gesellschaften können Kaufverträge abschließen und als Erwerber auftreten, wobei die Identität durch Eigenurkunde des Notars nachgewiesen wird.
Für die Berichtigung auf die eGbR gelten spezifische Checklisten, je nachdem, ob die GbR als Eigentümer/Erbbauberechtigter oder als Berechtigter eines Rechts der zweiten oder dritten Abteilung eingetragen ist.
Grundsätzlich sind Berichtigungsantrag und Bewilligungen der eingetragenen Gesellschafter erforderlich.
Bei Eigentum/Erbbaurecht ist zusätzlich die Zustimmung der eGbR notwendig.
Die Eintragung erfolgt kostenfrei.
Die Notwendigkeit einer familien- oder betreuungsgerichtlichen Genehmigung für die Bewilligung minderjähriger oder beschränkter geschäftsfähiger Gesellschafter wird
unterschiedlich beurteilt; die hier vertretene Ansicht verneint diese Notwendigkeit, da es sich um eine Richtigstellung und keine Verfügung handelt.
Ein Verstoß gegen das Übergangsrecht in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB berührt die Wirksamkeit der Eintragung nicht, sodass die Eintragung wirksam bleibt.
Er ist jedoch Voraussetzung für den Gutglaubensschutz und rechtfertigt keinen Amtswiderspruch.
II. Übergangsrecht für Veränderungen des Gesellschafterbestandes, Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB
Bis zum 31.12.2023 diente die Eintragung der Gesellschafter der Identifizierung der Gesellschaft.
Die grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des MoPeG
Das neue Recht sieht dies nicht mehr vor. Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB statuiert einen gesellschafterbezogenen Grundbuchberichtigungsausschluss
und einen gesellschaftsbezogenen Grundbuchberichtigungszwang.
Eine Berichtigung des Gesellschafterbestandes im Grundbuch findet nicht mehr statt.
Stattdessen verweist Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 2 EGBGB für die Eintragung der Gesellschaft auf den Berichtigungszwang nach § 82 GBO, der sich jedoch nur auf die Eigentümereintragung bezieht.
Bei anderen Rechtspositionen der GbR greift § 82 GBO nicht, eine analoge Anwendung wird mangels Regelungslücke abgelehnt.
Die Eigentümer-GbR kann somit nur bezüglich des Eigentums zur Berichtigung angehalten werden.
Das Grundbuchamt kann Zwangsgeld androhen und festsetzen.
Voraussetzung ist jedoch die Kenntnis des Grundbuchamts von der Veränderung des Gesellschafterbestandes.
Kommt die Gesellschaft der Berichtigungspflicht nach, erfolgt die Grundbuchberichtigung auf die Eigentümer-eGbR bzw. erbbauberechtigte eGbR gemäß einer spezifischen Checkliste,
die Berichtigungsantrag, Bewilligungen der eingetragenen Gesellschafter und Zustimmung der Gesellschaft umfasst.
Die Eintragung ist kostenfrei.
III. Bereits eingeleitete Eintragungsvorgänge im Grundbuchverfahren, Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB
Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB schützt bereits eingeleitete Transaktionen und das Vertrauen der Beteiligten.
Die Vorschrift befreit bestimmte Verfahrenskonstellationen davon, nach Inkrafttreten des Gesetzes neu angestoßen werden zu müssen.
Der erste Übergangsfall betrifft Fälle, in denen Einigung oder Bewilligung erklärt und der Antrag auf Eintragung vor dem 01.01.2024 gestellt wurde.
Die grundbuchverfahrensrechtlichen Übergangsregelungen des MoPeG
Hier findet altes Recht (§ 899a BGB, § 47 Abs. 2 GBO a.F.) Anwendung, die erwerbende GbR wird mit ihren Gesellschaftern eingetragen, ohne dass eine Registrierung im Gesellschaftsregister erforderlich ist.
Ein Grundbuchberichtigungszwang schließt sich nicht an.
Der zweite Übergangsfall betrifft die Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Vormerkung vor dem 01.01.2024.
Auch hier gilt altes Recht, die Gesellschaft wird mit ihren Gesellschaftern in der Vormerkung bezeichnet.
Dies gilt auch für die spätere Eintragung der durch die Vormerkung gesicherten Rechtsänderung.
Der dritte Übergangsfall liegt vor, wenn die Vormerkung vor dem 01.01.2024 eingetragen wurde.
Auch hier bleibt es beim alten Recht, die Gesellschaft wird weiterhin mit ihren Gesellschaftern geführt.
Dies gilt auch für Veränderungen der Vormerkung, wie einen Rangrücktritt.
Bezüglich der Abtretung des vormerkungsgesicherten Anspruchs wird die Anwendbarkeit des Übergangsrechts diskutiert,
wobei Argumente für die analoge Anwendung des Voreintragungsverzichts bestehen.
Der vierte Übergangsfall und eine Regelungslücke betreffen den Widerspruch nach § 899 BGB infolge bedingter Anteilsübertragung.
Die Übergangsregelung erwähnt nur die Vormerkung.
Es wird argumentiert, dass die Regelung analog auf den bereits eingetragenen oder bewilligten und beantragten Widerspruch angewendet werden sollte,
um eine störungsfreie Eintragung der Rechtsänderung zu ermöglichen und den Grundbuchberichtigungsausschluss zu vermeiden.
IV. Ausblick
Angesichts der großen Anzahl von Immobilien-GbRs besteht ein erheblicher Berichtigungsbedarf. Die Lösung erfordert eine enge Zusammenarbeit zwischen Notariat, Registergericht und Grundbuchamt.
