Die Grunderwerbsteuer und die Schenkung

Die Grunderwerbsteuer und die Schenkung

Hier erfahren Sie alles Wichtige über das Thema Grunderwerbsteuer bei Schenkungen und Übertragungen innerhalb der Familie. Dieser Text erklärt die rechtlichen Grundlagen in einfacher Sprache, damit Sie verstehen, wann Steuern anfallen und wann Sie von Befreiungen profitieren können.

Wenn ein Grundstück den Besitzer wechselt, möchte der Staat normalerweise Grunderwerbsteuer haben. Diese Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Doch bei einer Schenkung sieht die Sache oft anders aus.

Vorrang der Schenkungsteuer

In Deutschland gibt es eine wichtige Regel: Eine Schenkung soll nicht doppelt besteuert werden. Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück geschenkt bekommen, greift in erster Linie das Schenkungsteuergesetz. Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer meistens wegfällt. Das gilt sogar dann, wenn die Schenkung so klein ist, dass Sie gar keine Schenkungsteuer zahlen müssen (weil Sie unter dem Freibetrag bleiben).

Die Ausnahme: Wenn Gegenleistungen im Spiel sind

Manchmal ist eine Schenkung nicht ganz „umsonst“. Man nennt das eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Auflagen. Das passiert zum Beispiel, wenn Sie ein Haus geschenkt bekommen, aber im Gegenzug eine Hypothek übernehmen oder dem Schenker ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) einräumen müssen.

In diesen Fällen sagt das Finanzamt: Ein Teil des Hauses ist geschenkt, aber ein anderer Teil wird quasi „bezahlt“. Auf diesen bezahlten Teil kann dann Grunderwerbsteuer anfallen. Der Wert dieser Gegenleistung wird genau berechnet, und darauf müssen Sie dann den Steuersatz Ihres Bundeslandes zahlen.

Wichtige Befreiungen für Familienmitglieder

Es gibt viele Situationen, in denen Sie überhaupt keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen, auch wenn Gegenleistungen vereinbart wurden. Das Gesetz ist hier sehr familienfreundlich.

Ehepartner und Lebenspartner

Wer ein Grundstück von seinem Ehepartner oder seinem eingetragenen Lebenspartner erhält, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Das gilt auch dann, wenn die Partnerschaft bereits beendet ist, die Übertragung aber im Rahmen der Scheidung oder Trennung stattfindet. Der Staat möchte hier die Vermögensaufteilung nach einer Trennung nicht zusätzlich finanziell belasten.

Verwandte in gerader Linie

Dies ist die wohl wichtigste Ausnahme für Familien. Verwandte in „gerader Linie“ sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu gehören:

• Eltern und ihre Kinder.
• Großeltern und ihre Enkel.
• Sowie Stiefkinder und deren Ehepartner.

Wenn ein Vater seinem Sohn ein Grundstück überträgt, fällt also keine Grunderwerbsteuer an, egal ob es eine reine Schenkung ist oder ob der Sohn dafür Schulden übernimmt.

Die Grunderwerbsteuer und die Schenkung

Besondere Fälle: Die Erbauseinandersetzung

Wenn jemand stirbt und mehrere Erben hinterlässt, gehört das Grundstück zunächst allen gemeinsam (Erbengemeinschaft). Wenn sich die Erben einigen, wer das Grundstück am Ende alleine behalten darf, nennt man das Erbauseinandersetzung. Auch dieser Vorgang ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Das Ziel ist es, die Aufteilung des Erbes so einfach wie möglich zu gestalten.

Die „abkürzende“ Übertragung (Interpolation)

Manchmal sind die Wege eines Grundstücks kompliziert. Das Gesetz erlaubt es jedoch oft, diese Wege gedanklich abzukürzen, um Steuern zu sparen. Man nennt das in der Fachsprache „interpolierende Anwendung“.

Stellen Sie sich vor, ein Grundstück soll von den Eltern an ein Kind gehen, aber direkt in eine Firma eingebracht werden, die dem Kind gehört. Obwohl hier mehrere rechtliche Schritte stattfinden, erkennt das Finanzamt oft an, dass der Kern des Vorgangs eine steuerfreie Übertragung unter Verwandten ist.

Geschwister und die Gleichstellung

Normalerweise sind Übertragungen zwischen Geschwistern nicht grunderwerbsteuerfrei. Wenn also ein Bruder seiner Schwester ein Grundstück verkauft, fällt Steuer an. Aber es gibt eine Ausnahme: die sogenannte Gleichstellung.

Wenn der Vater einem Kind ein großes Vermögen schenkt und dieses Kind daraufhin ein Grundstück an sein Geschwisterteil übertragen muss, damit alle Kinder am Ende gleich viel haben, kann das steuerfrei sein. Das Finanzamt tut dann so, als hätte das erste Kind das Grundstück an den Vater zurückgegeben und der Vater hätte es dem zweiten Kind geschenkt. Da die Wege „Kind zu Vater“ und „Vater zu Kind“ steuerfrei sind, bleibt auch die direkte Übertragung zwischen den Geschwistern in diesem speziellen Fall steuerfrei.

Schenkungsteuerliche Sichtweise bei Auflagen

Bei solchen Ausgleichszahlungen oder Übertragungen zwischen Geschwistern stellt sich auch die Frage nach der Schenkungsteuer. Hier gilt ein wichtiger Grundsatz: Als Schenker gilt nicht die Person, die das Grundstück tatsächlich übergibt, sondern die Person, die diese Anordnung gegeben hat (zum Beispiel der Vater).

Das ist ein großer Vorteil: Die Geschwister können die hohen Freibeträge nutzen, die zwischen Eltern und Kindern gelten (meist 400.000 Euro), anstatt der viel kleineren Freibeträge, die zwischen Geschwistern gelten würden (nur 20.000 Euro).

Vorsicht vor der Ertragsteuer

Auch wenn man bei der Grunderwerbsteuer und der Schenkungsteuer spart, darf man die Ertragsteuer (Einkommensteuer) nicht vergessen. Wenn ein Grundstück innerhalb der Familie übertragen wird und dafür eine Gegenleistung fließt, kann das als „privates Veräußerungsgeschäft“ gewertet werden.

Wenn das Grundstück noch nicht lange im Besitz der Familie ist (weniger als 10 Jahre), könnte das Finanzamt auf den Gewinn aus diesem Geschäft Steuern verlangen. Man sollte also immer prüfen, ob durch die gut gemeinte Übertragung ungewollte Einkommensteuern ausgelöst werden.

Zusammenfassung und Handlungsempfehlung

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist ein komplexes Feld. Es gibt viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen, aber auch einige Fallstricke. Besonders bei Gegenleistungen wie Nießbrauch, Rentenzahlungen oder der Übernahme von Krediten muss man genau hinschauen.

Die gute Nachricht ist, dass der Gesetzgeber enge Familienmitglieder privilegiert. Wer die Regeln kennt und die Verträge richtig gestaltet, kann hohe Summen an Grunderwerbsteuer sparen. Dennoch ist jeder Fall individuell. Die Verflechtung von Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Ertragsteuer erfordert eine genaue Prüfung der Verträge.

Wenn Sie eine Immobilie übertragen möchten oder Fragen zu einer bereits geplanten Schenkung haben, sollten Sie sich professionell beraten lassen.

Bei allen Fragen rund um das Grundstücksrecht, Schenkungen und die steuerlich optimale Gestaltung Ihrer Verträge steht Ihnen die Anwalts- und Notarkanzlei Krau gerne zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihre individuelle Situation rechtssicher und steueroptimiert zu gestalten.