Die Grundlagen der Vertragsgestaltung beim Bauträgervertrag

Die Grundlagen der Vertragsgestaltung beim Bauträgervertrag

Wenn Sie ein neues Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, muss ein Notar einen passenden Vertrag entwerfen. Meistens kommt der Wunsch nach einem solchen Vertrag vom Verkäufer. Wie dieser Vertrag genau aussieht, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Wichtige Merkmale für den Vertrag

Zuerst muss geklärt werden, was genau Sie kaufen. Dabei spielen folgende Punkte eine Rolle:

• Um was für ein Grundstück handelt es sich?
• Wie sind die Eigentumsverhältnisse geregelt?
• Welche Art von Gebäude steht auf dem Land?
• Wann wurde das Gebäude gebaut?
• Wie ist das Grundstück an Strom, Wasser und Straßen angeschlossen?

Die verschiedenen Arten von Gebäuden

Es gibt viele Möglichkeiten, wie ein Haus mit einem Grundstück verbunden sein kann. Das Gesetz unterscheidet hier sehr genau, damit im Vertrag alles korrekt geregelt ist.

Hauptgebäude und Wohnformen

Bei dem Gebäude, das Sie erwerben, kann es sich um verschiedene Formen handeln:

• Ein Einzelhaus auf einem eigenen Grundstück (zum Beispiel ein Einfamilienhaus).
• Ein Reihenhaus, das direkt an der Grenze zum Nachbarn steht.
• Ein Haus oder eine Wohnung, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist. Das passiert oft, wenn das Grundstück zu klein ist, um es in einzelne Parzellen zu zerteilen.
• Eine klassische Eigentumswohnung.
• Teileigentum, das nicht zum Wohnen, sondern für gewerbliche Zwecke genutzt wird.
• Beteiligungen an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört (zum Beispiel Immobilienfonds).

Nebengebäude und Gemeinschaftsflächen

Oft kaufen Sie nicht nur das Haus selbst, sondern auch zusätzliche Flächen oder Gebäude. Dazu gehören:

• Garagen und Stellplätze für Autos.
• Gemeinsame Wege, Grünflächen oder Spielplätze.
• Besondere Anlagen wie Teiche oder Schwimmbäder.

Diese Nebenflächen können Ihnen entweder ganz allein gehören, oder Sie teilen sich das Eigentum mit anderen Bewohnern durch spezielle Nutzungsrechte.

Die Grundlagen der Vertragsgestaltung beim Bauträgervertrag

Wann gilt ein Haus als „Neubau“?

Eine der wichtigsten Fragen im Recht ist: Ist das Haus noch neu oder schon alt? Davon hängt ab, welche Gesetze für Mängel an dem Gebäude gelten.

Die Grenze zwischen Neubau und Kaufobjekt

Wenn ein Haus gerade erst gebaut wird oder erst vor ganz kurzer Zeit fertig wurde, ist es ein Neubau. Schwierig wird es, wenn das Haus schon fertig ist, aber noch niemand darin gewohnt hat.

Die Gerichte sagen hier: Auch wenn das Haus schon fertig ist, kann es rechtlich als „neu“ gelten. Dann gilt das sogenannte Werkvertragsrecht. Das ist für Sie als Käufer oft besser. Warum? Weil der Verkäufer bei Mängeln verpflichtet ist, diese zu beheben, ähnlich wie ein Handwerker, der eine Arbeit schuldet.

Die Zwei-Jahres-Regel

Ob ein Haus als neu gilt, entscheidet sich nach der Nutzung und der Zeit:

1. Zeitraum: Als Faustregel gilt, dass ein Haus in den ersten zwei Jahren nach der Fertigstellung auf jeden Fall noch als „neu“ gilt.
2. Nutzung: Wenn schon Leute darin gewohnt haben, kann die Zeit kürzer sein. Wenn es leer steht, gilt es länger als neu.
3. Werbung: Wenn der Verkäufer mit dem Begriff „Neubau“ wirbt, muss er sich auch daran halten.

Die rechtliche Sicht auf Herstellungsverpflichtungen

Manchmal ist das Gebäude zwar schon etwas älter, aber der Verkäufer verspricht im Vertrag, noch bestimmte Arbeiten zu erledigen.

Werkvertrag oder Kaufvertrag?

Wenn der Verkäufer sich verpflichtet, noch etwas am Haus zu bauen oder fertigzustellen, wird der gesamte Vertrag oft als Werkvertrag angesehen. Das gilt selbst dann, wenn Teile des Hauses (wie das Treppenhaus) schon seit zwei Jahren genutzt werden, die Wohnung selbst aber noch im Rohbau steht.

Es gibt jedoch Kritik an dieser strengen Sichtweise. Manche Experten finden es sinnvoller, den Vertrag aufzuteilen: Kaufrecht für das Grundstück und Werkvertragsrecht für die Bauleistungen. In der Praxis ist es daher ratsam, im Zweifel immer eine förmliche Abnahme der Bauleistungen im Vertrag zu vereinbaren.

Besonderheiten beim Altbau

Wenn Sie ein Haus kaufen, das nach der allgemeinen Ansicht nicht mehr neu ist, gilt normalerweise das Kaufrecht. Aber es gibt Ausnahmen, wenn der Verkäufer Arbeiten am Haus vornimmt.

Umbau, Sanierung und Renovierung

Es kommt darauf an, was genau an dem alten Haus gemacht wird:

• Umbau durch den Bauträger: Wenn der Verkäufer das Haus vor dem Verkauf umbaut, handelt es sich um einen Bauträgervertrag.
• Sanierung: Wird das Haus grundlegend saniert, gelten für diese Arbeiten die Regeln des Werkvertragsrechts. Bei einer sehr umfassenden „Totalsanierung“ gilt das sogar für die gesamte alte Bausubstanz.
• Renovierung: Werden nur Schönheitsreparaturen oder kleine Arbeiten gemacht, bleibt es ein normaler Kaufvertrag. Hier stehen die Bauarbeiten so weit im Hintergrund, dass die speziellen Schutzgesetze für Bauherren nicht gelten.

Für eine detaillierte Beratung zu Ihrem Immobilienvertrag und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Unterlagen sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.