Die Leibrente und die Steuern

Die Leibrente und die Steuern

Die Vermögensübertragung gegen Rentenzahlung: Ein Leitfaden für Einsteiger

Die Übergabe von Vermögen innerhalb der Familie oder an Nachfolger ist ein wichtiges Thema. Oft möchte der Übergeber sicherstellen, dass er im Alter finanziell abgesichert ist. Eine beliebte Methode dafür ist die Vereinbarung einer Rente oder dauernder Lasten. Was früher oft als einfache private Vereinbarung galt, ist heute steuerlich streng geregelt. In diesem Text erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Immobilien oder Betriebe gegen regelmäßige Zahlungen übertragen möchten.

Die Grundlagen: Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer

Wenn ein Grundstück oder ein Haus übertragen wird, fallen verschiedene Steuern an. Zuerst denkt man meist an die Schenkungsteuer. Wenn Sie eine Immobilie verschenken, aber im Gegenzug eine Rente erhalten, mindert diese Zahlung den Wert des Geschenks. Man nennt das eine „Leistungsauflage“. Das bedeutet für Sie: Der Wert, auf den Sie Steuern zahlen müssen, sinkt, da die Rentenzahlung wie eine Gegenleistung wirkt.

Die Grunderwerbsteuer nicht vergessen

Ein oft unterschätzter Punkt ist die Grunderwerbsteuer. Normalerweise fällt diese Steuer bei einem Kauf an. Bei einer Übertragung gegen Rente sieht das Finanzamt die Zahlungen als eine Art Kaufpreis an. Das gilt besonders dann, wenn die Übertragung nicht an enge Verwandte erfolgt, die gesetzlich befreit sind. Außerhalb dieses befreiten Kreises kann die Rentenzahlung also dazu führen, dass Grunderwerbsteuer fällig wird. Das sollte man im Vorfeld genau prüfen lassen.

Einkommensteuer: Wann ist eine Rente ein Kaufpreis?

In der Welt der Einkommensteuer gibt es feine Unterschiede. Es kommt darauf an, warum die Rente gezahlt wird.

Unterhaltsrenten

Diese Zahlungen dienen der reinen Unterstützung. Sie haben steuerlich oft keine großen Auswirkungen. Man kann sie in der Regel nicht von der Steuer absetzen, und der Empfänger muss sie nicht versteuern.

Veräußerungsrenten

Hier sieht die Sache anders aus. Die Rente wird hier als Entgelt für das Vermögen gezahlt. Es ist im Grunde ein Kaufpreis, der in Raten über einen langen Zeitraum gezahlt wird. Man spricht hier von einem „verrenteten Kaufpreis“. Dies hat weitreichende Folgen für die Berechnung von Gewinnen und Kosten.

Das Sonderrecht der privaten Versorgungsrente

Es gibt eine besondere Form der Rente, die steuerlich sehr attraktiv sein kann: die private Versorgungsrente. Hierbei geht man davon aus, dass sich der Übergeber die Erträge seines Vermögens (zum Beispiel Mieteinnahmen) quasi vorbehält.

Die Verschiebung der Steuerlast

Das Besondere hier ist, dass der Erwerber des Vermögens die Zahlungen als Sonderausgaben von seiner Steuer absetzen kann. Im Gegenzug muss der Übergeber diese Zahlungen als sonstige Einkünfte versteuern. Das ist oft dann sinnvoll, wenn der Erwerber ein hohes Einkommen hat und durch den Abzug viel Steuern spart, während der Übergeber einen geringeren Steuersatz hat.

Strenge Regeln seit 2008: Was ist begünstigt?

Früher konnte man fast jedes Vermögen gegen eine steuerlich absetzbare Versorgungsrente übertragen. Seit dem 1. Januar 2008 ist das Gesetz jedoch viel strenger. Heute ist dieser Vorteil fast nur noch für betriebliches Vermögen vorgesehen.

Die Leibrente und die Steuern

Voraussetzungen für den Steuerabzug

Damit Sie die Rentenzahlungen als Sonderausgaben abziehen können, muss eines der folgenden Objekte übertragen werden:

• Ein ganzer Betrieb oder ein Teilbetrieb.
• Anteile an einer Personengesellschaft (zum Beispiel eine OHG oder KG), sofern diese aktiv tätig ist.
• Ein Anteil von mindestens 50 % an einer GmbH. Hier gibt es eine weitere Bedingung: Der Übergeber muss dort Geschäftsführer gewesen sein, und der Erwerber muss diese Aufgabe übernehmen.

Die Übertragung von Privatvermögen

Was passiert, wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung oder ein privates Wohnhaus gegen Rente übertragen? Hier greifen die oben genannten Vorteile der Versorgungsrente leider nicht mehr. Das Gesetz sieht hier keine Sonderausgaben mehr vor.

Die Sicht der Finanzverwaltung

Die Finanzbehörden haben klare Regeln aufgestellt. Wenn Privatvermögen gegen Rente übertragen wird, wird dies immer wie ein Verkauf behandelt (Veräußerungsrente). Es gibt keine Ausnahme für Familienmitglieder mehr. Früher gab es die Vermutung, dass innerhalb der Familie solche Verträge unentgeltlich (also geschenkt) sind. Das gilt heute bei Rentenzahlungen nicht mehr.

Die Aufteilung der Rente: Zins und Tilgung

Da die Rente nun wie ein Kaufpreis behandelt wird, muss die Zahlung aufgeteilt werden. Das Finanzamt möchte wissen, welcher Teil der Zahlung die Rückzahlung des Wertes ist (Tilgung) und welcher Teil die Zinsen darstellt.

Wie wird gerechnet?

Die Aufteilung erfolgt nach festen Tabellen oder mathematischen Formeln.

• Der Barwert: Das ist der Wert, den die gesamte Rente heute theoretisch auf einmal wert wäre.
• Der Zinsanteil: Dieser Teil der jährlichen Zahlung ist für den Erwerber steuerlich interessant, da er ihn unter Umständen als Werbungskosten absetzen kann.

Drei mögliche Szenarien beim Wertvergleich

1. Vollentgeltlich: Der berechnete Wert der Rente entspricht genau dem Marktwert der Immobilie. Es ist ein sauberer Kauf.
2. Teilentgeltlich: Die Rente ist weniger wert als die Immobilie. Ein Teil ist Kauf, der Rest ist Schenkung.
3. Unterhalt: Ist die Rente viel höher als der Wert der Immobilie, wird der übersteigende Teil als reine Privatunterstützung gewertet und steuerlich ignoriert.

Steuerfolgen für den Käufer (Erwerber)

Wenn Sie eine Immobilie gegen Rente „kaufen“, entstehen für Sie Anschaffungskosten. Diese Kosten sind die Basis für die Abschreibung (AfA).

Abschreibung nutzen

Wenn Sie das Gebäude vermieten, können Sie den Gebäudeteil des Rentenwerts über viele Jahre hinweg steuerlich abschreiben. Zusätzlich können Sie den Zinsanteil der Rente als Werbungskosten geltend machen. Das senkt Ihre Steuerlast aus den Mieteinnahmen erheblich. Bei einer selbstgenutzten Immobilie fällt der Abzug der Werbungskosten allerdings weg.

Steuerfolgen für den Verkäufer (Übergeber)

Für denjenigen, der das Vermögen abgibt, können die Zahlungen zu einer Steuerpflicht führen. Das passiert, wenn die erhaltenen Zahlungen höher sind als die ursprünglichen Kosten, die man selbst einmal für die Immobilie hatte.

Die Spekulationsfrist

Besonders wichtig ist das bei Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren wieder abgegeben werden. Liegt die Anschaffung länger als zehn Jahre zurück, ist der „Gewinn“ aus dem Verkauf von Privatimmobilien meist steuerfrei. Dennoch bleibt der Zinsanteil der Rente für den Empfänger immer steuerpflichtig. Er muss diesen Teil als Einkommen in seiner Steuererklärung angeben.

Gestaltungsmöglichkeiten: Rente oder Nießbrauch?

Die Übertragung gegen Rente kann eine sehr kluge Strategie sein, um Steuern zu sparen und gleichzeitig die Familie abzusichern. Durch die neue Abschreibung und die Zinskosten beim Erwerber wird oft neues „Steuerspar-Potenzial“ geschaffen.

Wann ist der Nießbrauch besser?

Möchte man jedoch erreichen, dass die Mieteinnahmen eins zu eins beim Übergeber bleiben, ohne dass komplizierte Rechnungen mit Zins und Tilgung angestellt werden müssen, kann ein Nießbrauch die bessere Wahl sein. Beim Nießbrauch behält der Übergeber das Recht, die Mieten direkt selbst zu kassieren.

Die Leibrente und die Steuern

Fazit und Handlungsempfehlung

Die steuerlichen Regeln für Rentenzahlungen bei Vermögensübergaben sind komplex. Kleine Fehler bei der Gestaltung des Vertrages können teure Folgen bei der Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer haben. Es ist daher unerlässlich, solche Vorhaben genau zu planen und rechtlich abzusichern.

Um sicherzustellen, dass Ihre Verträge rechtssicher sind und Sie keine Steuervorteile verschenken, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Wir empfehlen Ihnen, für eine detaillierte Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufzunehmen.