Die Maklerklausel im Immobilienkaufvertrag: Ein Leitfaden für Verkäufer und Käufer

Die Maklerklausel im Immobilienkaufvertrag: Ein Leitfaden für Verkäufer und Käufer

Herzlich willkommen zu dieser Zusammenfassung. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, begegnet Ihnen im Notarvertrag oft eine sogenannte Maklerklausel. In diesem Text erkläre ich Ihnen, was das ist, welche Arten es gibt und worauf Sie achten müssen. Es geht vor allem darum, wie der Anspruch des Maklers auf seine Provision im Vertrag festgehalten wird.

Was ist eine Maklerklausel?

Eine Maklerklausel ist eine Bestimmung im Kaufvertrag, die sich mit der Belohnung für den Makler beschäftigt. Für den Notar ist dies ein wichtiges Thema. Er muss genau prüfen, was die Beteiligten wollen. Es gibt zwei Hauptwege, wie man das aufschreiben kann: Entweder man stellt nur eine Tatsache fest oder man schafft eine neue rechtliche Verpflichtung.

Die einfache Bestätigung (Deklaratorische Klausel)

Die einfachste Form ist die deklaratorische Maklerklausel. Hier bestätigen Sie als Käufer oder Verkäufer lediglich eine bestehende Tatsache. Sie sagen damit aus: „Ja, dieser Vertrag kam durch diesen Makler zustande.“

Das sind die wichtigsten Punkte hierzu:

• Beweis: Diese Klausel dient dazu, den Sachverhalt klarzustellen. Sie hilft dem Makler später zu beweisen, dass er gearbeitet hat.
• Keine neuen Pflichten: Durch diese Klausel entstehen für Sie keine zusätzlichen Kosten beim Notar. Auch Ihre Pflichten aus dem Maklervertrag werden nicht erweitert.
• Sicherheit: Da der Notar diese Aussage in eine öffentliche Urkunde schreibt, hat sie eine hohe Beweiskraft vor Gericht.

Ein Beispiel für den Text wäre: Sie bestätigen, dass der Vertrag durch den Makler vermittelt wurde und ihm eine bestimmte Summe zusteht. Einwendungen, die Sie gegen den Makler haben, behalten Sie trotzdem.

Die rechtsbegründende Klausel (Konstitutive Klausel)

Viel weitreichender ist die konstitutive Maklerklausel. Hier wird im Kaufvertrag eine neue rechtliche Verpflichtung geschaffen. Das ist oft der Fall, wenn die Kosten für den Makler von einer Person auf die andere übertragen werden sollen. Man nennt das auch einen Überwälzungsfall.

Das müssen Sie bei dieser Variante beachten:

1. Wartefrist: Wenn eine solche Klausel in den Vertrag kommt, muss der Notar eine Wartefrist von zwei Wochen einhalten, bevor er beurkunden darf.
2. Höhere Kosten: Da diese Klausel als Teil des Geschäfts gilt, erhöht sie den Wert des Vertrages. Das führt zu höheren Notargebühren und oft auch zu einer höheren Grunderwerbsteuer.
3. Direkter Anspruch: Man kann die Klausel so formulieren, dass der Makler einen eigenen Anspruch gegen den Käufer bekommt. Das ist sinnvoll, wenn der Verkäufer sichergehen will, dass der Makler sich direkt an den Käufer wendet.

Die Maklerklausel im Immobilienkaufvertrag: Ein Leitfaden für Verkäufer und Käufer

Besonderheiten bei Vorkaufsrechten

Manchmal gibt es Personen, die ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Wenn so jemand sein Recht nutzt, tritt er in den Kaufvertrag ein. Der Bundesgerichtshof sagt hierzu: Wenn im Vertrag eine echte Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision steht, muss auch der Vorkaufsberechtigte diese zahlen. Das gilt aber nur, wenn die Provision ortsüblich ist. Für den ursprünglichen Käufer ist das wichtig, damit er nicht auf Kosten sitzen bleibt, obwohl er das Haus am Ende gar nicht bekommt.

Der Schutz durch das Gesetz (Halbteilungsgrundsatz)

Seit Ende 2020 gibt es neue Regeln für den Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Das Gesetz möchte verhindern, dass eine Seite allein die hohen Maklerkosten tragen muss.

Die zwei wichtigsten Regeln im neuen Recht:

• Der Doppelauftrag: Meistens beauftragen sowohl Verkäufer als auch Käufer den Makler. In diesem Fall müssen beide Seiten genau die gleiche Summe an Provision zahlen. Wenn der Makler einer Seite einen Rabatt gibt, muss er diesen Rabatt auch der anderen Seite geben.
• Die Überwälzung: Wenn ursprünglich nur der Verkäufer den Makler bestellt hat, darf er maximal die Hälfte der Kosten auf den Käufer übertragen. Zudem muss der Käufer erst dann zahlen, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt hat. Dies dient Ihrem Schutz als Käufer.

Die Rolle des Notars und Ihre Rechte

Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er darf Maklerklauseln nicht einfach ohne Ihren Willen in den Vertrag schreiben. Er muss genau erforschen, was Sie und Ihr Vertragspartner möchten.

Wichtige Hinweise zum Widerruf: Wenn eine Maklerklausel notariell beurkundet wird, entfällt für Sie als Verbraucher unter Umständen das normale Widerrufsrecht beim Maklervertrag. Der Notar muss Sie über diese Folgen und die höheren Gebühren aufklären. Wenn es sich nur um eine einfache Bestätigung (deklaratorische Klausel) handelt, bleibt Ihr Widerrufsrecht gegenüber dem Makler jedoch bestehen.

Fazit und Kontakt

Die Gestaltung einer Maklerklausel hat weitreichende Folgen für Ihre Kosten und Ihre rechtliche Position. Ob eine einfache Bestätigung ausreicht oder eine echte Verpflichtung nötig ist, hängt von Ihrem Einzelfall ab. Besonders bei der Übernahme von Maklerkosten durch den Käufer müssen die gesetzlichen Schutzvorschriften genau beachtet werden.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag oder zur Gestaltung einer sicheren Maklerklausel haben, sollten Sie sich professionell beraten lassen.

Bitte nehmen Sie für eine detaillierte Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.