Die neue Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverfahren

1. Einleitung

1.1. Die grundlegenden Regeln für Ihre Gesellschaft

1.1.1. Die GbR als Eigentümerin von Immobilien

Ihre Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist rechtlich selbstständig. Sie kann ohne Probleme Eigentümerin von Grundstücken oder Inhaberin von dinglichen Rechten an Immobilien sein. Diese grundsätzliche Fähigkeit besaß eine sogenannte Außen-GbR schon nach dem früheren Recht. Der Bundesgerichtshof bestätigte dies bereits im Jahr 2006. Sie müssen diese allgemeine Rechtsfähigkeit jedoch von der formellen Grundbuchfähigkeit streng unterscheiden. Letztere ist die verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erwerb eines Rechts.

1.1.2. Die komplizierte frühere Rechtslage

Nach früherem Recht gab es im Verfahren vor dem Grundbuchamt eine sehr unpraktische Regelung. Gemäß dem alten Paragrafen 47 der Grundbuchordnung (GBO) mussten zwingend alle Gesellschafter mit ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden. Das alte Gesetz erweiterte den guten Glauben auf diese Einträge. Der Rechtsverkehr durfte auf diesen verzeichneten Gesellschafterbestand vertrauen. In der juristischen Praxis war dieses System jedoch extrem fehleranfällig und problematisch.

1.1.3. Das neue Gesellschaftsregister als Lösung

Die Gesetzesreform bringt hier eine willkommene Lösung für Sie. Der Paragraf 47 Absatz 2 der GBO wurde neu gefasst. Ab sofort soll allein die GbR als Inhaberin des Rechts in das Grundbuch eingetragen werden. Dies geschieht jedoch nur, wenn Ihre GbR ihrerseits im neuen Gesellschaftsregister registriert ist. Das Grundbuchamt muss diese Vorschrift zwingend einhalten. Ein Verstoß lässt die Wirksamkeit der Eintragung jedoch unberührt. Im Grundbuchverfahren ist nun stets die GbR selbst beschwerdeberechtigt.

1.1.4. Doppelte Transparenz durch zwei Register

Dem Informationsbedürfnis des Rechtsverkehrs wird nun durch eine doppelte Publizität Rechnung getragen. Den Rechtsverkehr interessieren besonders die persönliche Haftung und die Vertretungsmacht der Personen. Diese Informationen finden Sie nun detailliert im Gesellschaftsregister. Im Grundbuch steht dann nur noch der Name der eingetragenen Gesellschaft (eGbR). Dieses Konzept gilt gleichermaßen, wenn sich die GbR an anderen Gesellschaften beteiligt.

1.1.5. Ausnahmen für eilige Notarverträge

Für einen schuldrechtlichen Kaufvertrag beim Notar gilt diese Pflicht noch nicht. Wenn Sie es eilig haben, können Sie einen solchen Vertrag sofort unterschreiben. Der Vertrag kann problemlos vor der Registereintragung geschlossen werden. Die Eintragung in das Gesellschaftsregister erfolgt dann für den Vollzug später.

1.1.6. Sonderregeln für Vereine und Minderjährige

Beim wirtschaftlichen Verein ohne eigene Rechtspersönlichkeit gilt die Pflicht zur Voreintragung ebenfalls. Ist ein minderjähriges Kind an einer rechtsfähigen GbR beteiligt, bringt das Gesetz eine Erleichterung. Die reine Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister löst für den Minderjährigen keine Genehmigungspflicht durch das Familiengericht aus.

1.2. Die Eintragung von Rechten für Ihre GbR

1.2.1. Der indirekte Zwang zur Registrierung

Das Gesetz sieht vor, dass Eintragungen „für“ die GbR unter diese Pflicht fallen. Hieraus resultiert für Ihre GbR eine faktische Voreintragungsobliegenheit. Wenn Ihre GbR ein neues Recht im Grundbuch erwerben will, muss sie im Gesellschaftsregister stehen. Davon erfasst werden das Eigentum, Erbbaurechte, beschränkte dingliche Rechte und entsprechende Vormerkungen. Es ist völlig unabhängig, ob Sie das Recht durch einen Vertrag oder kraft Gesetzes erwerben.

1.2.2. Gesellschaften in der Gründungsphase

Befindet sich Ihre GbR noch in der Gründung, genügt dies dem Grundbuchamt nicht. Ausnahmen sind hier allenfalls für einfache Vormerkungen oder Widersprüche zulässig. Ein Anspruch des Verkäufers auf die Eintragung Ihrer GbR im Register ergibt sich immer nur aus dem Vertrag. Das Gesetz allein gewährt dem Verkäufer diesen Anspruch nicht.

1.2.3. Die Regeln für alte Erwerbsvorgänge

Für Immobilienkäufe, die vor dem 1. Januar 2024 bereits in Gang gesetzt wurden, gilt eine schützende Übergangsregel. Das alte Recht wird für diese Vorgänge weiter angewendet. Auf eine bloße Änderung des Bestands der Gesellschafter ist diese Ausnahme jedoch nicht anwendbar.

1.2.4. Gelten die Pflichten auch bei Veräußerungen?

Der reine Wortlaut des Gesetzes erfasst keine Veräußerungen. Diese Interpretation ist nach Ansicht der Rechtsprechung aber zu eng. Über den Wortlaut hinaus werden grundsätzlich sämtliche Eintragungen für und gegen die GbR von dieser Pflicht umfasst. Praktisch bedeutsam ist das vor allem bei alten Gesellschaften im Kontext des Bestandsschutzes.

1.2.5. Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs

Das Erfordernis der Eintragung besteht auch bei Verfügungsverboten gegen Ihre Gesellschaft. Für Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs gilt die Pflicht ebenfalls. Es liegt dann eine Unrichtigkeit des Grundbuchs vor. Eine Korrektur erfolgt nach den Regeln der Grundbuchordnung. Das Amt kann die Begünstigten zur Anmeldung verpflichten, was besonders bei der Vererbung von Anteilen bedeutsam ist. Beim bloßen Verlust eines Rechts wäre es jedoch überzogen, eine Registrierung zu verlangen.

1.2.6. Besonderheiten bei der Zwangsvollstreckung

Für die Zwangsvollstreckung eines Gläubigers in das Vermögen der GbR ist keine Voreintragung erforderlich. Möchte ein Gläubiger eine Zwangshypothek gegen Ihre GbR eintragen, geht das auch ohne Gesellschaftsregister. Möchte aber Ihre eigene GbR gegen einen Schuldner vollstrecken, ist das anders. Zur Zwangsvollstreckung im Grundbuch des Schuldners bedarf es zwingend der Registrierung Ihrer GbR. Sie können diese Pflicht jedoch elegant umgehen, indem Sie die Forderung vorab an einen Dritten abtreten.

1.2.7. Das formelle Prüfverfahren

Die Einhaltung dieser Regelung wird vom Grundbuchamt zwingend geprüft. Das Amt setzt dies durch Zwischenverfügungen durch oder weist den Antrag notfalls komplett zurück. Der Notar darf den Antrag beim Grundbuchamt nur einreichen, wenn die Eintragung der GbR bereits erfolgt ist. Nur so kann die Identität bestätigt werden. Maßgeblich für die Einhaltung ist der Zeitpunkt der Abgabe der grundbuchrechtlichen Erklärung.

1.2.8. Die genauen Daten im Grundbuch

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt nach sehr klaren Vorgaben. Eingetragen werden der Name der GbR, der Rechtsformzusatz, der Sitz und das zuständige Registergericht. Auch das Registerblatt ist zu nennen. Die entsprechenden Angaben müssen in der notariellen Urkunde genau benannt werden. Die private Anschrift der Gesellschaft wird jedoch nicht vermerkt. Eine Missachtung führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs, sondern kann nur Amtspflichtverletzungen begründen.

1.3. Nachträgliche Veränderungen bei Ihrer GbR

1.3.1. Wenn sich Name oder Sitz ändern

Es können sich jederzeit tatsächliche Änderungen bei Ihrer eingetragenen GbR ergeben. Diese sind im Grundbuch als Richtigstellung tatsächlicher Angaben zu korrigieren. Es handelt sich hierbei um keine echte Berichtigung des Grundbuchs. Praktisch bedeutsam ist dies vor allem bei einem neuen Namen oder einem neuen Sitz. Sie müssen die Eintragung zuerst im Gesellschaftsregister ändern lassen und dies dann dem Grundbuchamt mitteilen.

1.3.2. Der Gesellschafterwechsel nach neuem Recht

Eine Änderung im Bestand der Gesellschafter ist im Grundbuch nicht mehr relevant. Hieraus erfolgt abweichend vom früheren Recht keine formelle Grundbuchunrichtigkeit mehr. Die Gesellschafter sind mittlerweile bei registrierten Gesellschaften ohnehin nicht mehr im Grundbuch vermerkt.

1.3.3. Die vollständige Beendigung Ihrer GbR

Die Vollbeendigung der GbR führt zu ihrem Erlöschen. Für verbliebene Buchpositionen bedarf es dann einer formellen Grundbuchberichtigung. Eine Voreintragung der alten Gesellschaft im Register ist für diese Löschung jedoch nicht erforderlich. Werden die Gesellschafter oder Liquidatoren nicht von selbst aktiv, kann das Amt eine Korrektur rechtlich erzwingen.

1.4. Die Fortwirkung der alten Rechtslage

1.4.1. Der Bestandsschutz für alte Grundbucheinträge

Bisherige Grundbucheinträge nach dem alten Recht genießen einen weitreichenden Bestandsschutz. Das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) regelt dies sehr klar. Das Gesetz sieht explizit vor, dass das alte Grundbuch durch die Reform nicht unrichtig wird. Es ist dem Amt nicht möglich, die Voreintragung einer alten GbR einfach von Amts wegen zu erzwingen.

1.4.2. Kein direkter Handlungsbedarf für Sie

Im Ausgangspunkt besteht für Ihre alte GbR seit dem Jahr 2024 zunächst überhaupt kein Handlungsbedarf. Die alten Vorschriften gelten für Sie schützend weiter. Kommt es zu einer freiwilligen Eintragung Ihrer GbR im Gesellschaftsregister, hat dies keine direkten negativen Auswirkungen auf das Grundbuch. Um rechtliche Probleme durch unterschiedliche Register zu vermeiden, ist es aber sehr ratsam, das Grundbuch in diesem Fall freiwillig anzupassen.

1.5. Der Vorbehalt bei rechtlich relevanten Änderungen

1.5.1. Der Erwerb von neuen Grundstücken

Dieser Bestandsschutz endet sofort bei neuen Eintragungen. Nach dem Gesetz sollen Eintragungen für Rechte einer alten GbR nicht mehr erfolgen, solange sie nicht im Register steht. Kauft Ihre alte GbR ein neues Grundstück, darf das neue Eigentum nur eingetragen werden, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister registriert wird.

1.5.2. Der komplizierte Immobilienverkauf

Deutlich komplizierter ist die Rechtslage bei der Veräußerung einer Bestandsimmobilie durch eine alte GbR. Hier besteht ein hochumstrittener eintragungsrechtlicher Dreiklang. Nach dem Wortlaut des Gesetzes muss zunächst das Grundbuch im Hinblick auf das neue Register korrigiert werden. Die GbR wird als solche im Grundbuch als Veräußererin eingetragen. Daraufhin erfolgt erst die Bewilligung zur Veräußerung an den neuen Erwerber. Die vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister ist danach jedoch völlig irreversibel.

1.5.3. Welche Änderungen werden rechtlich erfasst?

Erfasste Änderungen sind alle Vorgänge, die ein Recht der GbR betreffen. Dies betrifft die Veräußerung, die Belastung oder die Aufhebung eines Rechts der GbR. Erfasst werden auch Grundbuchberichtigungen und die formelle Aufteilung von Grundstücken. In Bezug auf die reine Aufgabe eines Rechts ist es zweifelhaft, ob das Erfordernis der Eintragung nicht maßlos unverhältnismäßig ist. Experten sprechen oft kritisch vom fehlenden Weg zurück aus dem Register.

1.5.4. Der Streit um die Verhältnismäßigkeit

Die notwendige kollektive Zustimmung sämtlicher Gesellschafter bringt erhebliches Verzögerungspotenzial mit sich. Für einen Käufer ist dies sehr problematisch, da er die Eintragung nicht erzwingen kann. Es spricht daher viel dafür, das Gesetz an dieser Stelle einzuschränken. Eine Voreintragung beim reinen Verkauf sollte eigentlich nicht zwingend erforderlich sein. Das Gleiche gilt bei der Löschung von Altrechten oder der Umwandlung in eine OHG oder KG. Der Bundesgerichtshof und einige andere Gerichte entscheiden hier jedoch abweichend und fordern diese Einträge bisher sehr streng.

1.6. Der Gesellschafterwechsel bei einer alten GbR

1.6.1. Die Pflicht zur Umstellung auf das neue Recht

Kommt es bei einer nach altem Recht eingetragenen GbR zu einem Gesellschafterwechsel, ist dies ein neu zu beurteilender Umstand. Es besteht für Sie sofort eine Voreintragungsobliegenheit. Die GbR muss zwingend in das Gesellschaftsregister eingetragen werden. Unterbleibt dies, können die Gesellschafter vom Grundbuchamt dazu verpflichtet werden. Ziel ist die endgültige Streichung aller alten Gesellschafternamen aus dem Grundbuch.

1.6.2. Reine Namensänderungen bleiben einfach

Die bloße Namensänderung einer alten GbR fällt nicht unter diese strenge Regel. Auch die Änderung des bloßen Namens eines einzelnen Gesellschafters löst diese neue Pflicht nicht aus. Es liegt dann keine formelle Unrichtigkeit des Grundbuchs vor. Eine Richtigstellung nach den alten Regeln ist hier völlig ausreichend.

1.6.3. Die doppelte Legitimierung bei der Umschreibung

In allen Fällen der Umstellung auf das neue Recht ist eine doppelte formelle Bewilligung notwendig. Das Gesetz fordert die Bewilligung aller bislang im Grundbuch verzeichneten Gesellschafter. Zusätzlich ist die Zustimmung der neu einzutragenden Gesellschaft zwingend erforderlich. Beide Erklärungen müssen mittels beglaubigter Urkunden von einem Notar erfolgen. Diese doppelte Prüfung verhindert sicher, dass bei unklarer Identität einer fremden GbR ungewollt ein dingliches Recht aufgedrängt wird. Dies schützt Sie besonders in unübersichtlichen Erbfällen.

1.7. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf

Das neue Gesetz zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts bringt massive Veränderungen für Ihre Immobilien mit sich. Die neuen Pflichten rund um das Grundbuchamt und das Gesellschaftsregister sind juristisch äußerst komplex und bergen zahlreiche versteckte Fehlerquellen. Schon ein kleiner formeller Fehler kann den Kauf oder Verkauf einer Immobilie massiv verzögern oder völlig unnötige Kosten verursachen. Die zuständigen Gerichte urteilen hier momentan leider oft sehr streng gegen die Gesellschaften.

Gehen Sie bei der Verwaltung Ihres Vermögens daher absolut kein Risiko ein und handeln Sie stets vorausschauend und rechtssicher. Bitte nehmen Sie für eine fundierte rechtliche Überprüfung und professionelle Beratung unbedingt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf. Die spezialisierten Juristen der Kanzlei helfen Ihnen sehr gerne dabei, Ihre Gesellschaft optimal aufzustellen und alle formellen Hürden beim Grundbuchamt sicher zu meistern.