Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen im Verhältnis Unternehmer -Verbraucher

Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen im Verhältnis Unternehmer – Verbraucher

RA und Notar Krau

Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen erfährt wachsende Nachfrage, insbesondere im Verhältnis Unternehmer-Verbraucher.

Mietkaufverträge ermöglichen es dem Verbraucher, den Kaufpreis eines Grundstücks über viele Jahre zu zahlen, ohne eine Bank als Kreditgeber zu benötigen.

Dies wird besonders bei der Veräußerung von Baugrundstücken oder sanierten Altbauten nachgefragt.

Derartige Modelle bieten eine Alternative zu traditionellen Immobilienfinanzierungen, indem die Zahlung des Kaufpreises „gestreckt” über Jahrzehnte erfolgt.

Es gibt jedoch erhebliche Risiken und Herausforderungen für Notare und Verbraucher.

Solche Verträge können zu wirtschaftlichen Unsicherheiten führen, da der Verbraucher im Falle von Zahlungsunfähigkeit erhebliche Verluste erleiden kann,

etwa durch den Verlust bereits geleisteter Raten, die als Nutzungsentgelt angerechnet werden.

Ein weiteres Anwendungsfeld sind Geschäftsideen, bei denen Unternehmen notleidende Kredite von Banken übernehmen

und die Grundstücke zu scheinbar günstigeren Konditionen an die ursprünglichen Eigentümer rückveräußern.

Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen im Verhältnis Unternehmer -Verbraucher

Diese Modelle könnten unseriöse Praktiken fördern, wie etwa unzulässige Vorauszahlungen oder die Verwendung dubioser Finanzierungsmethoden.

Hier besteht die Gefahr, dass notarielle Beurkundungen rechtlich unwirksam oder unredlich sein könnten.

Mietkaufmodelle sind rechtlich schwer einzuordnen.

Sie können als Mietverträge mit Kaufoption, als Ratenkaufverträge oder als spezielle Erbbaurechtsverträge ausgestaltet sein.

Besonders komplex wird die Situation durch die Anforderungen des Verbraucherschutzrechts, das strenge Regelungen zum Schutz des Käufers beinhaltet.

Dazu zählen die Angabe von Jahreszins und Kosten sowie die Berücksichtigung von Regelungen zum Zahlungsverzug und Rücktrittsrechten.

Zusätzlich gelten die Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die verhindern sollen, dass Verbraucher unangemessen benachteiligt werden.

Hierzu gehört die klare und verständliche Formulierung der Vertragsbedingungen.

Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen im Verhältnis Unternehmer -Verbraucher

Allgemeiner Hinweis:

Ablauf und Regelungen:

1. Mietphase: Der Käufer mietet die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (z.B. 5-10 Jahre) und zahlt monatlich eine Miete. Ein Teil dieser Miete wird als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet.
2. Kaufphase: Nach Ablauf der Mietphase wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Der Kaufpreis wird um die bereits geleisteten Mietzahlungen reduziert.
3. Notarielle Beurkundung: Der Mietkaufvertrag muss zwingend von einem Notar beurkundet werden. Dies dient dem Schutz beider Vertragsparteien und stellt die rechtliche Wirksamkeit des Vertrags sicher.

Vorteile für den Käufer:

• Kein sofortiges Eigenkapital erforderlich: Der Käufer kann die Immobilie erwerben, ohne sofort über das gesamte Eigenkapital verfügen zu müssen.
• Möglichkeit zum „Probewohnen“: Der Käufer kann die Immobilie vor dem Kauf über einen längeren Zeitraum testen und sich mit der Umgebung vertraut machen.
• Planungssicherheit: Der Käufer hat die Sicherheit, dass er die Immobilie nach Ablauf der Mietphase zu einem festgelegten Preis erwerben kann.

Die notarielle Beurkundung von Mietkaufverträgen im Verhältnis Unternehmer -Verbraucher

Vorteile für den Verkäufer:

• Langfristige Mieteinnahmen: Der Verkäufer erhält über einen längeren Zeitraum gesicherte Mieteinnahmen.
• Verkaufserleichterung: Der Verkäufer kann die Immobilie möglicherweise leichter verkaufen, da der Käufer kein sofortiges Eigenkapital benötigt.
• Steuerliche Vorteile: Unter Umständen können steuerliche Vorteile für den Verkäufer entstehen.

Wichtige Punkte:

• Kaufpreis: Der Kaufpreis wird im Vertrag festgelegt und kann nicht nachträglich erhöht werden.
• Mietzahlungen: Die Höhe der Mietzahlungen und der Anteil, der auf den Kaufpreis angerechnet wird, werden im Vertrag geregelt.
• Instandhaltung: In der Regel ist der Käufer für die Instandhaltung der Immobilie während der Mietphase verantwortlich.
• Kündigung: Die Kündigungsmöglichkeiten während der Mietphase sind im Vertrag zu regeln.
• Finanzierung: Der Käufer sollte sich frühzeitig um die Finanzierung des Kaufpreises kümmern.

Fazit:

Der notarielle Mietkaufvertrag bietet sowohl für Käufer als auch für Verkäufer interessante Möglichkeiten.

Er ist eine flexible und sichere Alternative zum klassischen Immobilienkauf und kann insbesondere für Käufer mit begrenztem Eigenkapital eine attraktive Option sein.