Die Regeln der Technik beim Bauträgervertrag

Die Regeln der Technik beim Bauträgervertrag

Wenn Sie ein Bauwerk errichten lassen, gibt es klare Vorgaben für die Qualität. Das Bauwerk muss grundsätzlich den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechen. Das ist der Mindeststandard, den Sie als Käufer erwarten dürfen. Es kann aber auch sein, dass Sie im Vertrag noch höhere Anforderungen vereinbart haben. In diesem Fall muss der Bauherr diese speziellen Wünsche erfüllen.

Der richtige Zeitpunkt für die Prüfung

Es stellt sich oft die Frage, wann diese Regeln erfüllt sein müssen. Maßgeblich ist hierfür nicht der Tag, an dem Sie den Vertrag unterschreiben. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Abnahme des Gebäudes. Zu diesem Zeitpunkt muss die Technik auf dem aktuellen Stand sein.

Vorsicht bei veralteten Standards

Manchmal versuchen Bauträger, einen älteren Standard im Vertrag festzuschreiben. Das ist jedoch nur unter strengen Bedingungen erlaubt. Wenn ein veralteter Standard vereinbart wird, muss der Bauträger Sie ausdrücklich darauf hinweisen. Geschieht dies nicht, verstößt die Klausel gegen das sogenannte Transparenzgebot. Das bedeutet, dass die Vereinbarung für Sie als Laien nicht klar genug war und deshalb rechtlich problematisch sein kann.

Das Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers

Ein Bauprojekt ist komplex. Baubeschreibungen und Pläne können niemals jedes kleinste Detail im Voraus festlegen. Aus diesem Grund gibt es das Leistungsbestimmungsrecht. Es erlaubt dem Bauträger, bestimmte Details später selbst festzulegen.

Grenzen des Bestimmungsrechts

Der Bauträger darf jedoch nicht willkürlich entscheiden. Es gibt gesetzliche Schranken zum Schutz der Erwerber. Eine solche Klausel im Vertrag muss triftige Gründe nennen, warum der Bauträger dieses Recht benötigt. Zudem müssen die Interessen von Ihnen als Käufer angemessen berücksichtigt werden.

Wann ist eine Änderung zumutbar?

Jede Änderung, die der Bauträger vornimmt, muss für Sie zumutbar sein. Das Gesetz fragt hier: Würde ein vernünftiger Käufer dieser Änderung zustimmen? Wenn die Änderung sinnvoll ist und Ihre Interessen nicht verletzt, ist sie meist zulässig.

Die Regeln der Technik beim Bauträgervertrag

Praktisches Beispiel für einen Bauvertrag

In der Praxis werden diese rechtlichen Regeln in Verträgen genau formuliert. Ein typisches Beispiel sieht vor, dass der Bauträger das Objekt schlüsselfertig übergibt. Die Grundlage dafür sind die Baubeschreibung und die offiziellen Baupläne.

Verweis auf Notarurkunden

Oft wird in einem Vertrag auf eine andere Urkunde eines Notars verwiesen. Durch diesen Verweis wird der Inhalt der anderen Urkunde automatisch Teil Ihres aktuellen Vertrages. Es ist wichtig, dass Ihnen diese Dokumente bekannt sind, auch wenn sie im aktuellen Termin nicht noch einmal komplett vorgelesen werden.

Vorrang der Baubeschreibung

Falls es Unterschiede zwischen der schriftlichen Baubeschreibung und den Zeichnungen in den Plänen gibt, hat die Baubeschreibung Vorrang. Das geschriebene Wort zählt in diesem Fall also mehr als die Skizze.

Spielraum für den Bauträger bei der Ausführung

Wenn bestimmte Leistungen weder in der Beschreibung noch in den Plänen genau definiert sind, darf der Bauträger diese nach „billigem Ermessen“ bestimmen. Das bedeutet, er muss eine faire und sachgerechte Entscheidung treffen.

Anforderungen an die Qualität

Die Leistungen müssen technisch einwandfrei sein. Sie müssen den anerkannten Regeln der Baukunst und den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Abweichungen von den ursprünglichen Plänen sind nur in bestimmten Fällen erlaubt:

• Wenn Behörden Auflagen machen, die erfüllt werden müssen.
• Wenn technische Gründe die Änderung notwendig machen.
• Wenn wirtschaftliche Gründe eine Änderung zweckmäßig machen.

In all diesen Fällen gilt: Die Änderung muss für Sie zumutbar sein. Besonders wichtig ist, dass der Wert und die Gebrauchsfähigkeit Ihrer Immobilie durch solche Änderungen nicht gemindert werden dürfen.

Regelungen zur Größe der Wohnung

Ein häufiger Streitpunkt ist die Wohnfläche. In Verträgen wird oft eine voraussichtliche Größe angegeben, zum Beispiel 100 Quadratmeter. Rechtlich verbindlich ist jedoch oft eine vereinbarte Mindestgröße.

Wann liegt ein Sachmangel vor?

Ein Mangel an der Wohnung liegt erst dann vor, wenn diese vereinbarte Mindestgröße unterschritten wird. Wenn die Wohnung also kleiner ist als das vertraglich garantierte Minimum, haben Sie Rechte gegenüber dem Bauträger. Eine Ausnahme besteht jedoch: Wenn die Verkleinerung der Fläche durch Ihre eigenen Sonderwünsche entstanden ist, können Sie sich nicht beschweren.

Die Berechnung der Fläche

Die Berechnung der Fläche erfolgt nach der sogenannten Wohnflächenverordnung. Ein wichtiger Punkt dabei ist die Anrechnung von Balkonen. Diese werden üblicherweise mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Grundfläche in die Gesamtrechnung der Wohnfläche einbezogen.

Bei weiteren Fragen zu diesen Themen oder für eine rechtliche Beratung sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.