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Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
Dezember 5, 2024
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
RA und Notar Krau
Die Sicherungsgrundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel im deutschen Kreditwesen und spielt daher auch im Staatsexamen eine zentrale Rolle.
Das Risikobegrenzungsgesetz aus dem Jahr 2008 hat das Recht der Sicherungsgrundschuld grundlegend verändert, um „Häuslebauer“ besser vor Missbrauch zu schützen.
Dieser Beitrag bietet einen umfassenden Überblick über die Sicherungsgrundschuld, beleuchtet die Neuerungen durch das Risikobegrenzungsgesetz
und analysiert die Auswirkungen der erweiterten Einredemöglichkeiten des Eigentümers gemäß § 1192 Ia BGB.
Grundlagen
Die Sicherungsgrundschuld ist eine spezielle Form der Grundschuld (§ 1191 I BGB), die dazu dient, eine Forderung oder einen schuldrechtlichen Anspruch zu sichern (oftmals die Rückzahlung eines Darlehens).
Sie ist ein Grundpfandrecht, da das Pfandobjekt ein Grundstück ist.
Der Grundschuldgläubiger hat ein dingliches Verwertungsrecht an dem Grundstück und kann bei Fälligkeit der Grundschuld
die Zwangsvollstreckung betreiben, um die gesicherte Geldsumme beizutreiben.
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
Besonderheit:
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Sicherungsgrundschuld in ihrer Entstehung, ihrem Fortbestand und ihrer Übertragung unabhängig von der gesicherten Forderung.
Sie ist daher ein nicht-akzessorisches Sicherungsmittel.
Die Verknüpfung zwischen Grundschuld und Forderung erfolgt über den schuldrechtlichen Sicherungsvertrag.
Der Sicherungsvertrag
Der Sicherungsvertrag zwischen Sicherungsnehmer (z.B. Bank) und Sicherungsgeber (Grundstückseigentümer) verbindet die zu sichernde Forderung mit der Grundschuld. Er enthält:
- Bestellabrede: Der Eigentümer verpflichtet sich zur Bestellung der Grundschuld.
- Zweckabrede: Hier wird der Kreis der gesicherten Forderungen festgelegt und geregelt, wann der Gläubiger die Grundschuld verwerten darf.
Der Sicherungsvertrag hat treuhänderischen Charakter:
Der Sicherungsnehmer darf die Grundschuld zwar im Außenverhältnis unbeschränkt verwerten, ist im Innenverhältnis zum Sicherungsgeber aber an die Vereinbarungen im Sicherungsvertrag gebunden.
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
Wichtig: Der Sicherungsvertrag wirkt nur zwischen den Vertragsparteien (inter-partes-Wirkung).
Bestellung und Tilgung der Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld entsteht durch Einigung, Eintragung ins Grundbuch und Berechtigung des Bestellers.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Existenz der zu sichernden Forderung nicht erforderlich.
Tilgt der Schuldner-Eigentümer die gesicherte Forderung, erlischt diese.
Die Grundschuld bleibt jedoch bestehen, da sie nicht akzessorisch ist.
Der Eigentümer hat dann einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag.
Verteidigungsmöglichkeiten des Eigentümers
Zwei-Personen-Konstellation (Eigentümer vs. Bank):
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
- Der Eigentümer kann grundpfandrechtsbezogene Einwendungen und Einreden geltend machen (z.B. Unwirksamkeit der Grundschuldbestellung).
- Forderungsbezogene Einwendungen und Einreden kann er indirekt als Einreden aus dem Sicherungsvertrag geltend machen (z.B. Tilgung der Forderung).
Drei-Personen-Konstellation (Eigentümer vs. Zessionar der Bank):
- Der Zessionar ist nicht an den Sicherungsvertrag gebunden.
- Der Eigentümer kann dem Zessionar grundpfandrechtsbezogene Einreden entgegenhalten (§ 1157 BGB).
- Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer dem Zessionar ebenfalls entgegenhalten, da diese als grundpfandrechtsbezogene Einreden gelten.
Das Risikobegrenzungsgesetz und seine Auswirkungen
Das Risikobegrenzungsgesetz hat den Schutz des Eigentümers in Drei-Personen-Konstellationen deutlich gestärkt. Durch den neuen § 1192 Ia BGB werden die Schwächen des § 1157 BGB beseitigt:
- Einreden aus dem Sicherungsvertrag können dem Zessionar nun auch entgegengehalten werden, wenn sie erst nach der Abtretung entstanden sind.
- Ein gutgläubiger Erwerb von Einreden aus dem Sicherungsvertrag ist ausgeschlossen.
Konsequenz: Die Sicherungsgrundschuld ist auf Durchsetzungsebene stärker akzessorisch geworden.
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
Vergleich Sicherungsgrundschuld und Hypothek
| Merkmal | Hypothek | Sicherungsgrundschuld |
|---|---|---|
| Verhältnis zur Forderung | akzessorisch | nicht-akzessorisch |
| Sicherungszweck | im dinglichen Recht | im schuldrechtlichen Sicherungsvertrag |
| Übertragung | akzessorisch | unabhängig von der Forderung |
| Einredemöglichkeiten | forderungsbezogene Einreden möglich | forderungsbezogene Einreden indirekt über den Sicherungsvertrag möglich |
| Gutgläubiger Erwerb | möglich | bei Einreden aus dem Sicherungsvertrag ausgeschlossen |
Fazit
Das Risikobegrenzungsgesetz hat die Position des Eigentümers gestärkt und die Sicherungsgrundschuld zu einem akzessorischeren Sicherungsinstrument gemacht.
Die Sicherungsgrundschuld: Ein Überblick
Die Drittwirkung des Sicherungsvertrags zu Lasten des Zessionars stellt einen erheblichen Eingriff in das Grundschuldrecht dar.
Der gutgläubige Erwerb von Einreden aus dem Sicherungsvertrag ist nicht mehr möglich, was die Sicherungsgrundschuld in dieser Hinsicht sogar strenger macht als die Verkehrshypothek.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Sicherungsgrundschuld ein komplexes und dynamisches Rechtsinstitut ist, dessen Verständnis für die Praxis von großer Bedeutung ist.
