Die steuerlichen Grundlagen beim Immobilienkauf vom Bauträger

Die steuerlichen Grundlagen beim Immobilienkauf vom Bauträger

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben, spielen verschiedene Steuerarten eine wichtige Rolle. Es ist für Sie entscheidend, diese Begriffe zu kennen, um die finanziellen Auswirkungen Ihres Kaufs besser einschätzen zu können. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte zur Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer und zur Bauabzugsteuer erläutert.

Einkommensteuer und Abschreibungen

Der erste wichtige Punkt betrifft die Einkommensteuer. Hierbei geht es vor allem um die Frage, wie Sie die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können.

Möglichkeiten der Abschreibung

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen, können Sie diese „abschreiben“. Das bedeutet, dass Sie die Abnutzung des Gebäudes steuerlich geltend machen. Für Sie ist es wichtig, dass im Kaufvertrag der Preis für das Grundstück und der Preis für das Gebäude getrennt ausgewiesen werden. Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, da Grund und Boden sich nicht abnutzen.

Besonderheiten bei der Umsatzsteuer

Normalerweise ist der Kauf einer Immobilie von der Umsatzsteuer befreit. Das liegt daran, dass auf den Kauf bereits die Grunderwerbsteuer anfällt. Es gibt jedoch Ausnahmen, die unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein können.

Wann ist ein Kauf umsatzsteuerfrei?

Nach dem Gesetz ist der Erwerb einer Immobilie umsatzsteuerfrei. Dies gilt immer dann, wenn der Vorgang unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt.

Die Option zur Umsatzsteuer

Unter bestimmten Bedingungen können Sie oder der Bauträger auf die Steuerbefreiung verzichten. Dies nennt man „Umsatzsteueroption“. Das ist vor allem in diesen Fällen möglich:

• Das Objekt wird gewerblich oder freiberuflich genutzt.
• Bei einer Vermietung muss der Mieter selbst berechtigt sein, Vorsteuern abzuziehen (zum Beispiel eine Anwaltskanzlei).
• Es handelt sich um Wohnbauvorhaben im Rahmen des Nato-Truppen-Statuts.

Vorteile für den Bauträger und den Käufer

Wenn auf die Steuerbefreiung verzichtet wird, kann der Bauträger die Vorsteuer aus seinen eigenen eingekauften Bauleistungen vom Finanzamt zurückfordern. Diesen finanziellen Vorteil kann er an Sie weitergeben, indem er Ihnen einen günstigeren Nettopreis anbietet.

Die steuerlichen Grundlagen beim Immobilienkauf vom Bauträger

Wichtige Fristen bei der Umsatzsteuer

Sie müssen beachten, dass dieser Verzicht auf die Steuerbefreiung nur im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart werden kann. Eine nachträgliche Änderung ist nicht möglich. Wenn Sie also nach dem Notartermin entscheiden, die Räume doch an eine Anwaltskanzlei statt an eine (nicht vorsteuerabzugsberechtigte) Arztpraxis zu vermieten, können Sie die Umsatzsteueroption nicht mehr wählen. Ein kompletter Neuabschluss des Vertrages ist wegen der hohen Kosten und rechtlicher Risiken meist nicht sinnvoll.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkostenpositionen beim Immobilienkauf.

Wie hoch ist die Steuer?

Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Aktuell liegt dieser in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Steuer wird auf Grundlage des Kaufpreises berechnet.

Was gehört zum steuerpflichtigen Kaufpreis?

Nicht alles, was Sie bezahlen, wird besteuert, aber vieles:

• Sonderwünsche: Wenn Sie Extras beim Bau bestellen, werden diese zum Kaufpreis addiert und besteuert. Das gilt auch dann, wenn diese Wünsche erst nach dem Notarbesuch entstehen. Das Finanzamt prüft dies oft mit Fragebögen nach.
• Eigenleistungen: Wenn Sie selbst auf der Baustelle mithelfen (Muskelhypothek), wird dieser Wert nicht besteuert.
• Erschließungskosten: Diese zählen meist nicht zur Bemessungsgrundlage, außer es handelt sich um sehr hohe Vorauszahlungen, die über den gesetzlichen Rahmen hinausgehen. Solche übermäßigen Zahlungen sieht das Finanzamt als steuerpflichtigen Vorteil an.

Spezielle Modelle: Der Tausch mit dem Bauträger

Manchmal möchte ein Grundstückseigentümer sein Land an einen Bauträger verkaufen, aber später selbst eine Wohnung in dem neuen Haus beziehen.

Das Problem beim Tauschmodell

Rechtlich gesehen handelt es sich oft um zwei getrennte Vorgänge: den Verkauf des Landes und den späteren Rückkauf der Wohnung. Das Finanzamt fordert hier in der Regel zweimal Grunderwerbsteuer. Dies macht das einfache Tauschmodell finanziell unattraktiv.

Mögliche Lösungen

Es gibt Versuche, dies zu umgehen, zum Beispiel indem der Eigentümer das Grundstück erst selbst rechtlich aufteilt und dann verkauft. Ob dies steuerlich anerkannt wird, ist jedoch unsicher. Ein sichererer Weg ist das sogenannte „Anteilsmodell“. Dabei behält der Verkäufer von Anfang an einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück ein. Dies ist steuerlich meist kein Problem, kann aber zivilrechtlich kompliziert sein.

Die Bauabzugsteuer beim Bauträgervertrag

Ein wichtiger Punkt zur Entlastung für Sie als Käufer ist das Thema Bauabzugsteuer.

Warum Sie sich keine Sorgen machen müssen

Normalerweise müssen Auftraggeber von Bauleistungen einen Teil der Rechnungssumme direkt an das Finanzamt zahlen (Bauabzugsteuer). Bei einem Bauträgervertrag ist das jedoch anders. Als Erwerber einer Bauträgerimmobilie gelten Sie nicht als „Bauherr“.

Sie haben weder die rechtliche noch die tatsächliche Kontrolle über die Planung und Ausführung. Da Sie zudem einen Festpreis zahlen, sieht das Gesetz Sie nicht als Empfänger einer Bauleistung im Sinne dieser Steuer an. Daher sind spezielle Regelungen zur Bauabzugsteuer in Ihrem Vertrag nicht nötig.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesen Themen haben oder eine rechtliche Beratung zu Ihrem Immobilienprojekt benötigen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.