Die Übernahme einer Grundschuld beim Immobilienkauf

Die Übernahme einer Grundschuld beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist oft bereits eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese dient der Bank des Verkäufers als Sicherheit für dessen Kredit. In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, diese bestehende Grundschuld nicht löschen zu lassen, sondern sie zu übernehmen.

Der bereitgestellte Text erklärt, unter welchen Bedingungen dies geschieht und was dabei rechtlich beachtet werden muss. Besonders wichtig ist hierbei, dass zwar die Grundschuld als Sicherheit übernommen wird, aber in der Regel nicht das alte Darlehen des Verkäufers.

Wann ist eine Übernahme sinnvoll?

Eine Übernahme ist praktisch nur bei einer Grundschuld sinnvoll, nicht bei anderen Pfandrechten. Dies kommt meistens dann infrage, wenn Sie als Käufer Ihr eigenes Darlehen bei derselben Bank aufnehmen, bei der auch der Verkäufer schon Kunde war.

Viele Beteiligte denken dabei zuerst an die Kosten. Wenn eine alte Grundschuld im Grundbuch stehen bleibt und für Sie neu genutzt wird, spart man sich die Gebühren für:

• Die Löschung der alten Grundschuld.
• Die komplette Neu-Eintragung einer neuen Grundschuld.

Warum Notare oft zur Vorsicht raten

Obwohl man Kosten sparen kann, sollte ein Notar laut Text grundsätzlich eher nicht dazu raten. Der Grund ist einfach: Die Ersparnis ist oft sehr gering. Das liegt an den gesetzlichen Gebühren.

Für das sogenannte Schuldanerkenntnis, das Sie als Käufer gegenüber der Bank abgeben müssen, fällt ohnehin eine Gebühr an. Bei diesem Anerkenntnis unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das bedeutet, die Bank könnte bei Zahlunsausfall direkt handeln. Da diese Gebühr sowieso bezahlt werden muss, schrumpft der finanzielle Vorteil der Übernahme deutlich zusammen.

Wichtige rechtliche Änderungen bei der Übernahme

Wenn Sie eine Grundschuld übernehmen, ohne das Darlehen des Verkäufers weiterzuführen, müssen rechtlich einige Hebel umgelegt werden.

Die Änderung des Sicherungsvertrages

Das ist der wichtigste Punkt: Die Grundschuld ist durch einen Vertrag (den Sicherungsvertrag) mit den Schulden des Verkäufers verknüpft. Ohne eine ausdrückliche Änderung würde die Grundschuld der Bank weiterhin als Sicherheit für alle alten Schulden des Verkäufers dienen. Das wäre für Sie als Käufer gefährlich.

Deshalb muss vereinbart werden:

1. Der Verkäufer wird aus der Haftung entlassen, sobald sein Darlehen aus dem Kaufpreis bezahlt wurde.
2. Die Grundschuld sichert ab diesem Moment nur noch Ihre eigenen Schulden als Käufer ab.
3. Die Rechte an der Grundschuld gehen mit der Umschreibung des Eigentums auf Sie über.

Das abstrakte Schuldanerkenntnis

Im Kaufvertrag wird festgehalten, dass Sie die bestehende Grundschuld in einer bestimmten Höhe (zum Beispiel mit 18 Prozent Zinsen jährlich) übernehmen. Sie erkennen an, dass Sie der Bank diesen Betrag schulden. Dies ist ein rein rechtliches Instrument, damit die Bank eine Sicherheit hat, die unabhängig vom eigentlichen Darlehensvertrag funktioniert.

Der Ablauf der Abwicklung im Detail

Damit alles sicher abläuft, werden im Vertrag klare Regeln für die Beteiligten und die Bank festgelegt.

Aufgaben der Bank und des Notars

Die Bank des Verkäufers (im Text als A-Bank bezeichnet) muss dem Notar genau mitteilen, wie viel Geld der Verkäufer noch schuldet. Dieser Betrag wird dann aus Ihrem Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt, um die alten Schulden zu tilgen.

Die Übernahme einer Grundschuld beim Immobilienkauf

Sobald dieses Geld geflossen ist, treten automatisch folgende Wirkungen ein:

• Sie als Käufer treten an die Stelle des Verkäufers in den Sicherungsvertrag ein.
• Die Grundschuld darf von der Bank nur noch für Ihre Finanzierung genutzt werden.
• Es gibt eine Schutzfrist: Bis Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehen, darf die Bank die Grundschuld nur in dem Maße als Sicherheit behalten, wie sie auch tatsächlich Geld für Ihren Kaufpreis gezahlt hat.

Die Bestätigung durch die Bank

Der Notar hat hierbei eine wichtige Kontrollfunktion. Er wird beauftragt, eine schriftliche Bestätigung der Bank einzuholen. In dieser muss die Bank zustimmen, dass:

• Die alten Verbindlichkeiten des Verkäufers erledigt sind.
• Die Grundschuld nur noch Ihren Forderungen dient.
• Die Bank nur noch nach Ihren Weisungen mit der Grundschuld verfährt.

Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises

Damit Sie sicher sein können, dass Ihr Geld richtig verwendet wird, ist die Zahlung des Kaufpreises an Bedingungen geknüpft.

Die Fälligkeit des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird erst dann fällig (oder vom Notarkonto ausgezahlt), wenn die Bank die oben genannten Punkte bestätigt hat. Sie muss also klipp und klar sagen, welche Beträge abgelöst werden müssen und dass sie mit der Änderung des Sicherungsvertrages einverstanden ist. Diese Erklärung der Bank ist eine zwingende Voraussetzung, damit der Kauf sicher abgeschlossen werden kann.

Zusammenfassung der Vorteile und Risiken

Wenn Sie Fragen zu diesen komplexen Abläufen haben oder Unterstützung bei einem Immobilienkauf benötigen, bietet sich eine fachkundige Beratung an.

Bitte nehmen Sie für eine rechtliche Prüfung oder Beurteilung Ihres Einzelfalls Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.