Die Übertragung von Immobilien und Privatvermögen – Was Sie steuerlich beachten müssen

Die Übertragung von Immobilien und Privatvermögen – Was Sie steuerlich beachten müssen

Wenn eine Immobilie oder ein anderes wertvolles Gut innerhalb der Familie übertragen wird, denken viele Menschen zuerst an eine Schenkung. Man möchte dem Kind oder dem Partner etwas Gutes tun. Doch das deutsche Steuerrecht ist kompliziert. Was zivilrechtlich wie ein Geschenk aussieht, kann steuerlich ganz anders bewertet werden. Besonders wichtig ist hierbei die Unterscheidung zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit.

In der Praxis kommt es oft zu Mischformen. Man spricht dann von einer gemischten Schenkung. Das bedeutet, dass der Empfänger einerseits etwas geschenkt bekommt, andererseits aber auch eine Gegenleistung erbringt. Diese Gegenleistung hat weitreichende Folgen für die Einkommensteuer.

Die Trennungsmethode: Alles wird geteilt

Das Finanzamt nutzt bei Privatvermögen die sogenannte Trennungsmethode. Das klingt kompliziert, ist aber logisch aufgebaut. Der gesamte Vorgang wird in zwei Teile aufgeteilt:

1. Ein Teil gilt als Verkauf (entgeltlich).
2. Ein Teil gilt als Geschenk (unentgeltlich).

Um herauszufinden, wie groß diese Teile sind, schaut man sich den aktuellen Marktwert der Immobilie an. Diesen Wert nennt man Verkehrswert. Dann prüft man, wie hoch die Gegenleistung ist, die der Erwerber erbringt. Das Verhältnis dieser beiden Beträge bestimmt die Quote.

Ein praktisches Rechenbeispiel

Stellen Sie sich vor, ein Haus ist heute 500.000 Euro wert. Die Tochter übernimmt das Haus von ihrem Vater. Sie zahlt dafür jedoch 250.000 Euro an ihren Vater oder übernimmt Schulden in dieser Höhe. In diesem Fall ist das Haus genau zur Hälfte bezahlt (50 %) und zur Hälfte geschenkt (50 %).

Folgen für die Abschreibung (AfA)

Die Aufteilung hat direkte Folgen für die Steuererklärung der Folgejahre. Für den geschenkten Teil führt die Tochter einfach die Abschreibung des Vaters fort. Sie tritt in seine Fußstapfen. Für den bezahlten Teil entstehen jedoch neue Anschaffungskosten. Hier kann sie eine eigene, neue Abschreibung beginnen. Das kann vorteilhaft sein, da die Basis für die Steuerersparnis oft höher ist als beim alten Eigentümer.

Achtung: Die Steuerfalle für den Übergeber

Viele Menschen vergessen, dass nicht nur der Empfänger, sondern auch der Übergeber Steuern zahlen muss. Wenn ein Teil des Hauses als „verkauft“ gilt, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Wenn der Vater das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat, muss er den Gewinn aus dem verkauften Teil versteuern. In unserem Beispiel mit der 50-prozentigen Bezahlung müsste er die Differenz zwischen seinem damaligen halben Kaufpreis und den erhaltenen 250.000 Euro als Gewinn angeben. Das kann teuer werden.

Die Übertragung von Immobilien und Privatvermögen – Was Sie steuerlich beachten müssen

Was genau zählt als Gegenleistung?

Nicht nur die direkte Überweisung von Geld gilt als Bezahlung. Das Gesetz und die Rechtsprechung sind hier sehr streng. Es gibt verschiedene Formen von Gegenleistungen, die den „Schenkungsanteil“ schrumpfen lassen.

Direkte Geldzahlungen und Abzinsung

Zahlt der Erwerber einen Betrag an den Übergeber, sind das Anschaffungskosten. Eine Besonderheit gibt es bei Ratenzahlungen oder Stundungen. Wenn vereinbart wird, dass das Geld erst in einigen Jahren fließen soll und keine Zinsen gezahlt werden, rechnet das Finanzamt anders. Der Betrag wird „abgezinst“. Das bedeutet, man berechnet den Wert, den das Geld heute hätte. Der Restbetrag wird als Zinsertrag gewertet, der ebenfalls versteuert werden muss.

Abfindungen an Geschwister (Gleichstellungsgelder)

Oft soll ein Kind das Haus bekommen, die anderen Geschwister sollen aber nicht leer ausgehen. Der Erwerber verpflichtet sich dann, zum Beispiel 50.000 Euro an seine Schwester zu zahlen. Steuerlich gesehen zahlt er diesen Betrag indirekt für das Haus. Damit erhöht sich der entgeltliche Anteil am Immobilienerwerb.

Übernahme von Schulden

Dies ist der häufigste Fall in der Praxis. Auf dem Haus lastet noch ein Kredit bei der Bank. Der Sohn übernimmt das Haus und unterschreibt bei der Bank, dass er nun für den Kredit haftet. Diese Schuldenübernahme ist rechtlich gesehen eine Bezahlung an die Eltern. Sie werden von einer Last befreit.

Einräumung von Wohnrechten und Renten

Es gibt auch kompliziertere Gegenleistungen. Dazu gehören sogenannte Kaufpreisrenten. Hier verpflichtet sich der Erwerber, dem Übergeber lebenslang einen festen Betrag monatlich zu zahlen. Auch dies wird als Entgelt gewertet und muss genau berechnet werden.

Wenn das Haus unterschiedlich genutzt wird

Häufig besteht eine Immobilie aus mehreren Einheiten. Vielleicht gibt es eine Wohnung, in der man selbst wohnt, und eine andere Wohnung, die vermietet ist. Hier wird es knifflig: Die Gegenleistungen müssen auf die verschiedenen Teile des Hauses aufgeteilt werden. Das Finanzamt macht das normalerweise nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder Werte.

Man kann jedoch im Vertrag festlegen, welche Zahlung für welchen Teil des Hauses gedacht ist. Eine kluge Gestaltung kann hier Steuern sparen. So ist es oft sinnvoll, die Anschaffungskosten primär dem vermieteten Teil zuzuordnen, um dort eine höhere Abschreibung nutzen zu können.

Nebenkosten der Übertragung

Bei jeder Immobilienübertragung fallen Kosten an. Notare müssen bezahlt werden, und das Grundbuchamt möchte Gebühren für die Umschreibung. Diese Kosten werden dem entgeltlichen Teil der Übertragung zugerechnet. Sie erhöhen also die Anschaffungskosten des Erwerbers.

Zusammenfassung und Handlungsempfehlung

Die Übertragung von Privatvermögen ist weit mehr als nur ein Gang zum Notar. Wer die steuerlichen Regeln der Trennungsmethode nicht kennt, riskiert hohe Nachzahlungen. Es muss genau geprüft werden:

• Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert?
• Welche Schulden oder Zahlungen werden übernommen?
• Gibt es Fristen (wie die 10-Jahres-Haltefrist), die beachtet werden müssen?
• Wie wird die Abschreibung optimal genutzt?

Da jede familiäre Situation individuell ist, sollte man solche Verträge niemals ohne fachkundige Hilfe aufsetzen. Kleine Fehler in der Formulierung können dazu führen, dass Steuervorteile verloren gehen oder ungewollte Steuerlasten entstehen.

Um rechtlich und steuerlich auf der sicheren Seite zu stehen und eine optimale Lösung für Ihr Vermögen zu finden, empfiehlt es sich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Bitte nehmen Sie für eine individuelle Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.