Die Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes und die Grunderwerbsteuer

Die Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes und die Grunderwerbsteuer

Einleitung: Was passiert beim Verkauf eines Sondernutzungsrechts?

Wird ein Wohnungseigentum zusammen mit einem Sondernutzungsrecht veräußert? Ist die gesamte Gegenleistung grunderwerbsteuerpflichtig? Gilt dies auch für die isolierte Veräußerung eines Sondernutzungsrechts?

Diese Fragen beschäftigen viele Immobilienbesitzer. Besonders beim Kauf einer Eigentumswohnung tauchen diese Begriffe oft auf. In diesem Text erklären wir Ihnen die rechtlichen Hintergründe. Wir nutzen dafür eine einfache Sprache. So verstehen Sie die Zusammenhänge ohne juristisches Vorwissen.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Bevor wir über Steuern sprechen, klären wir die Begriffe. Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Arten von Eigentum. Es gibt das Sondereigentum. Das ist Ihre eigentliche Wohnung. Dann gibt es das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören das Treppenhaus, das Dach oder der Garten.

Normalerweise dürfen alle Bewohner das Gemeinschaftseigentum nutzen. Ein Sondernutzungsrecht ändert das. Es gibt einem bestimmten Eigentümer ein exklusives Recht. Er darf einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen. Andere Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen.

Typische Beispiele für Sondernutzungsrechte

• Der Gartenanteil: Ein Bewohner im Erdgeschoss darf den Garten vor seinem Fenster alleine nutzen.
• Der Pkw-Stellplatz: Ein bestimmter Parkplatz im Hof gehört rechtlich zum Gemeinschaftseigentum. Aber nur ein bestimmter Eigentümer darf dort parken.
• Die Dachterrasse: Nur der Bewohner der obersten Etage hat Zugang zur Fläche auf dem Dach.

Ein solches Recht ist sehr wertvoll. Es steigert den Preis einer Wohnung erheblich.

Die Grunderwerbsteuer beim gemeinsamen Verkauf

In den meisten Fällen verkaufen Menschen eine Wohnung zusammen mit dem dazugehörigen Sondernutzungsrecht. Das ist der Regelfall. Hier ist die Rechtslage eindeutig.

Das Sondernutzungsrecht als Bestandteil

Das Gesetz sieht das Sondernutzungsrecht als Teil der Wohnung an. Es ist rechtlich fest mit dem Sondereigentum verbunden. Man kann es sich wie ein Zubehör vorstellen. Wenn Sie die Wohnung kaufen, kaufen Sie das Recht automatisch mit.

Die Berechnung der Steuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf die „Gegenleistung“ berechnet. Die Gegenleistung ist meistens der Kaufpreis. Wenn Sie für eine Wohnung 300.000 Euro bezahlen, fällt darauf die Steuer an. In diesem Preis ist der Wert des Gartens oder des Parkplatzes schon enthalten.

Sie können den Preis nicht künstlich aufteilen. Manchmal versuchen Käufer, den Preis für das Sondernutzungsrecht getrennt auszuweisen. Sie hoffen, so Steuern zu sparen. Das funktioniert jedoch nicht. Das Finanzamt betrachtet die gesamte Summe als steuerpflichtig. Da das Recht ein fester Bestandteil der Wohnung ist, gehört es steuerlich zum Grundstückskauf dazu.

Die isolierte Veräußerung eines Sondernutzungsrechts

Manchmal ändern sich die Pläne der Bewohner. Ein Nachbar möchte vielleicht seinen Gartenanteil an einen anderen Nachbarn verkaufen. Die Wohnung selbst behält er aber. Das nennt man eine „isolierte Veräußerung“.

Die Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes und die Grunderwerbsteuer

Hier stellte sich früher die Frage: Fällt auch hier Grunderwerbsteuer an? Ein Sondernutzungsrecht ist schließlich kein echtes Grundstück. Es ist nur ein Recht an einer Fläche.

Die Änderung im Gesetz seit 1991

Der Gesetzgeber hat hierzu eine klare Regelung geschaffen. Seit dem Jahr 1991 gibt es eine Ergänzung im Grunderwerbsteuergesetz. In § 2 Absatz 2 steht eine wichtige Gleichstellung. Dort heißt es, dass „dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte“ wie Grundstücke zu behandeln sind.

„Dinglich gesichert“ bedeutet, dass das Recht im Grundbuch steht. Es ist also sicher und dauerhaft eingetragen. Durch diese gesetzliche Regelung wird das Sondernutzungsrecht für das Finanzamt wie ein Stück Land behandelt.

Steuerpflicht auch ohne Wohnungskauf

Wenn Sie also nur ein Sondernutzungsrecht kaufen, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Der Kaufpreis für dieses Recht ist die Grundlage für die Steuer. Es spielt keine Rolle, dass keine ganze Wohnung übertragen wird. Allein die Übertragung dieses speziellen Rechts löst die Steuerpflicht aus.

Die Rolle des Notars und die Anzeigepflicht

In Deutschland müssen Immobilienverträge über einen Notar laufen. Das gilt auch für die Übertragung von Sondernutzungsrechten. Der Notar hat dabei eine wichtige Aufgabe gegenüber dem Staat.

Was ist die Anzeigepflicht?

Der Notar muss das Finanzamt über den Verkauf informieren. Das nennt man Anzeigepflicht. Sobald der Vertrag unterschrieben ist, schickt der Notar eine Kopie an die Grunderwerbsteuerstelle.

Dies geschieht gemäß § 18 des Grunderwerbsteuergesetzes. Der Notar darf hier keine Ausnahme machen. Er muss jeden Vorgang melden, der Steuern auslösen könnte. Das Finanzamt prüft dann die Unterlagen. Danach schickt das Amt den Steuerbescheid direkt an den Käufer.

Warum ist das wichtig?

Ohne die Zahlung der Steuer geht es meist nicht weiter. Das Grundbuchamt trägt den neuen Inhaber des Rechts erst ein, wenn das Finanzamt die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ erteilt hat. Diese Bescheinigung gibt es erst, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Der Notar überwacht diesen gesamten Prozess.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Wir fassen die komplexen Informationen noch einmal für Sie zusammen:

1. Ganzheitlichkeit: Beim Kauf einer Wohnung zählt das Sondernutzungsrecht steuerlich zur Wohnung. Der gesamte Kaufpreis wird besteuert.
2. Gleichstellung: Ein Sondernutzungsrecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt. Das gilt seit über 30 Jahren.
3. Einzelverkauf: Auch wenn Sie nur einen Parkplatz oder einen Gartenanteil (als Sondernutzungsrecht) kaufen, fällt Grunderwerbsteuer an.
4. Meldung: Der Notar meldet den Verkauf automatisch an das Finanzamt. Man kann diese Steuer also nicht umgehen.
5. Eintragung: Erst wenn die Steuer bezahlt ist, wird die Änderung im Grundbuch endgültig wirksam.

Fachbegriffe einfach erklärt

• Veräußerung: Das ist das juristische Wort für Verkauf oder Übertragung.
• Gegenleistung: Das ist meistens der Kaufpreis. Es kann aber auch eine andere Leistung sein, die der Käufer erbringt.
• WEG: Das ist die Abkürzung für das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt alles rund um Eigentumswohnungen.
• Grundbuch: Ein öffentliches Verzeichnis beim Gericht. Dort steht, wer welche Immobilie besitzt und welche Rechte daran bestehen.
• Dingliches Recht: Ein Recht, das direkt an einer Sache (hier am Grundstück) klebt. Es gilt gegenüber jedem, nicht nur gegenüber bestimmten Personen.

Ihr nächster Schritt

Themen rund um das Wohnungseigentum und Steuern sind oft kompliziert. Kleine Fehler im Vertrag können später teuer werden. Es ist wichtig, solche Verträge professionell prüfen zu lassen. Nur so vermeiden Sie böse Überraschungen beim Steuerbescheid oder Probleme mit der Eigentümergemeinschaft.

Haben Sie Fragen zu einem Sondernutzungsrecht? Planen Sie einen Kauf oder Verkauf? Benötigen Sie eine rechtliche Beratung oder eine notarielle Beurkundung?

Sie sollten mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen. Dort erhalten Sie kompetente Unterstützung für Ihr Vorhaben.