Die Verrentung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

Die Verrentung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie nicht immer den gesamten Kaufpreis sofort erhalten. Eine Alternative ist der Verkauf gegen eine lebenslange Rente. Man nennt dies oft auch die „Verflüssigung von Betongold“. Das bedeutet, dass Sie Ihr Vermögen, das in der Immobilie steckt, in monatliches Bargeld umwandeln.

Diese Form des Verkaufs kann für beide Seiten sehr sinnvoll sein. Doch gerade wenn man an fremde Personen verkauft, ist Vorsicht geboten. Manchmal versuchen Käufer, die Gutgläubigkeit älterer Menschen auszunutzen. Sie versprechen eine sichere Altersvorsorge, setzen die Rente aber viel zu niedrig an.

Die Rolle des Notars und der Verkehrswert

Ein wichtiger Schutz für Sie ist die Ermittlung des echten Wertes Ihrer Immobilie. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen. Dieses Gutachten zeigt, wie viel das Grundstück wirklich wert ist.

Der Notar achtet darauf, ob die Beteiligten den Wert kennen. Wenn Sie kein Gutachten einholen möchten, wird der Notar dies im Vertrag vermerken. Er hält dann fest, dass er bei der Berechnung der Rentenhöhe nicht mitgewirkt hat. Das dient der Absicherung aller Beteiligten.

Risiken beim Rentenkauf

Ein Rentenkauf ist für beide Seiten ein Stück weit eine Wette auf die Zukunft. Man spricht von einem Risikogeschäft. Das liegt an der Ungewissheit über die Lebensdauer des Verkäufers.

Das Risiko für den Verkäufer und seine Erben

Stirbt der Verkäufer bereits kurz nach dem Verkauf, hat der Käufer ein sehr gutes Geschäft gemacht. Er besitzt die Immobilie, muss aber keine Rente mehr zahlen. In diesem Fall gehen die Erben des Verkäufers leer aus, da der Rentenanspruch mit dem Tod endet.

Das Risiko für den Käufer

Es kann aber auch andersherum laufen. Wenn der Verkäufer sehr alt wird und die durchschnittliche Lebenserwartung übertrifft, zahlt der Käufer am Ende vielleicht mehr, als das Grundstück eigentlich wert ist.

Möglichkeiten zum Risikoausgleich

Damit diese Risiken nicht zu extrem ausfallen, gibt es verschiedene Lösungen:

• Kombination mit einer Zeitrente: Hierbei wird die Rente zum Beispiel für mindestens zehn Jahre garantiert. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten die Erben die Zahlungen bis zum Ende dieser zehn Jahre.
• Zeitliche Begrenzung: Die Rente wird nur bis zu einem bestimmten Datum gezahlt.
• Renten-Kürzung: Die monatliche Zahlung verringert sich ab einem vereinbarten Zeitpunkt.

Wie wird die Rentenhöhe berechnet?

Die Höhe der monatlichen Zahlung hängt von mehreren Faktoren ab. Die Beteiligten müssen folgende Punkte berücksichtigen:

1. Der Verkehrswert: Was ist das Haus aktuell wert?
2. Das Lebensalter: Wie alt ist der Verkäufer bei Vertragsschluss?
3. Die Anzahl der Berechtigten: Verkaufen zum Beispiel Eheleute gemeinsam?
4. Der Rechnungszins: Ein mathematischer Wert für die Kalkulation.
5. Wohnungsrecht: Wenn Sie weiterhin in dem Haus wohnen bleiben dürfen, mindert dieser Vorteil den Wert der monatlichen Rentenzahlung.

Die Verrentung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

Absicherung der Zahlungen im Grundbuch

Damit Sie sicher sein können, dass Ihr Geld auch wirklich monatlich kommt, muss die Rente abgesichert werden. Hierzu gibt es rechtliche Werkzeuge im Grundbuch.

Die Reallast und die Wertsicherung

Damit die Rente im Laufe der Jahre nicht an Wert verliert (zum Beispiel durch Inflation), vereinbart man eine Wertsicherungsklausel. Die Rente passt sich dann automatisch an die Lebenshaltungskosten an. Zur Sicherung wird eine sogenannte Reallast im Grundbuch eingetragen. Diese sollte an erster Stelle stehen, damit Sie im Ernstfall bestmöglich geschützt sind.

Zusätzliche Sicherheiten

Zusätzlich kann eine Grundschuld eingetragen werden. Falls der Käufer einzelne Raten nicht zahlt, kann man aus dieser Grundschuld schneller gegen ihn vorgehen. Außerdem unterwirft sich der Käufer im Vertrag meist der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das bedeutet: Wenn er nicht zahlt, kann ein Gerichtsvollzieher oder eine Versteigerung direkt beauftragt werden, ohne dass man erst lange klagen muss.

Das Rücktrittsrecht des Verkäufers

Was passiert, wenn der Käufer einfach nicht mehr zahlt? Für diesen Fall sollte im Vertrag ein Rücktrittsrecht stehen. Wenn der Käufer trotz einer Mahnung im Rückstand ist, können Sie vom Vertrag zurücktreten.

Die Vormerkung

Damit Sie Ihr Haus im Falle eines Rücktritts auch wirklich zurückbekommen, wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Rückgabe des Eigentums. Sie sollte im Rang sogar noch vor der Rentensicherung stehen.

Was passiert mit bereits gezahlten Renten?

Normalerweise wird vereinbart, dass der Verkäufer bereits erhaltene Rentenzahlungen nicht zurückgeben muss, wenn er wegen Zahlungsverzugs vom Vertrag zurücktritt. Das ist eine Art Entschädigung für die Zeit, in der der Käufer das Eigentum innehatte.

Alternativen zur Leibrente

Es gibt noch andere Wege, das Haus im Alter zu nutzen und gleichzeitig Geld zu erhalten. Nicht alle sind jedoch wirtschaftlich sinnvoll.

Verkauf mit Rückanmietung (Sale and Lease Back)

Sie verkaufen das Haus zum vollen Preis und erhalten eine Einmalzahlung. Gleichzeitig schließen Sie einen Mietvertrag ab und bleiben in Ihrem Haus wohnen.

• Vorteil für Sie: Sie haben sofort das ganze Geld. Im Mietvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer Ihnen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
• Vorteil für den Käufer: Er bekommt einen zuverlässigen Mieter und kann Kosten steuerlich absetzen.

Die Rückwärtshypothek und der Teilverkauf

Diese Modelle werden oft beworben, sind aber laut Text wirtschaftlich selten zu empfehlen.

Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Teil Ihres Hauses (zum Beispiel 50 %) an einen Anbieter. Sie erhalten dafür Geld. Aber: Sie müssen für den verkauften Teil oft eine Art „Miete“ (ein Nutzungsentgelt) zahlen. Diese Kosten sind oft sehr hoch, manchmal 5 % des ausgezahlten Betrages pro Jahr. Zudem tragen Sie oft weiterhin alle Kosten für Reparaturen und Instandhaltung allein. Wenn Sie mit den Zahlungen in Rückstand geraten, kann der Anbieter den Verkauf des gesamten Hauses erzwingen.

Beispielhafte Regelungen im Vertrag

In einem typischen Vertrag zur Leibrente stehen klare Regeln:

• Die Zahlung muss immer bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus erfolgen.
• Wenn sich die Preise in Deutschland um 5 % ändern, passt sich auch die Rente um diesen Prozentsatz an.
• Der Notar darf den Eigentumswechsel im Grundbuch erst eintragen, wenn auch die Sicherheiten für den Verkäufer (Reallast und Vormerkung) eingetragen werden.

Diese Regeln dienen dazu, dass das Geschäft fair bleibt und Sie als Verkäufer nicht plötzlich ohne Geld und ohne Haus dastehen.

Wenn Sie Fragen zu diesen komplexen Themen haben oder eine Beratung für Ihre individuelle Situation wünschen, sollten Sie professionelle Hilfe suchen.

Der Leser soll mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.