Die verschiedenen Arten von Bauträgern

Die verschiedenen Arten von Bauträgern

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die erst noch gebaut oder saniert wird, spielt die rechtliche Einordnung des Verkäufers eine große Rolle. Der Gesetzgeber unterscheidet hierbei zwischen verschiedenen Gruppen. Diese Unterscheidung ist wichtig, damit Sie wissen, welche Schutzvorschriften für Ihren Vertrag gelten.

In den folgenden Abschnitten erfahren Sie, welche Merkmale ein gewerblicher Bauträger hat, was bei privaten Verkäufern gilt und welche Besonderheiten es bei Architekten gibt.

Der gewerbliche Bauträger und seine Pflichten

Ein gewerblicher Bauträger ist eine Person oder ein Unternehmen, das diese Tätigkeit beruflich ausübt. Das Gesetz stellt hier klare Anforderungen an den Verkäufer.

Die notwendige Erlaubnis für das Gewerbe

Wer gewerblich als Bauträger arbeiten möchte, braucht dafür eine offizielle Genehmigung. Diese ist in der Gewerbeordnung geregelt. Ohne diese behördliche Erlaubnis darf ein Bauträger nicht am Markt tätig sein. Wenn diese Erlaubnis vorliegt, greifen sofort bestimmte Schutzregeln für Sie als Käufer.

Die Bedeutung der Makler- und Bauträgerverordnung

Sobald ein Bauträger gewerblich handelt, muss er die Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung (kurz: MaBV) beachten. Diese Verordnung ist sehr wichtig für Ihre Sicherheit. Sie regelt zum Beispiel, wann und unter welchen Bedingungen der Bauträger Geld von Ihnen fordern darf. Ziel ist es, dass Sie als Käufer nicht in finanzielle Vorleistung treten, ohne eine entsprechende Gegenleistung oder Absicherung zu erhalten.

Sonderregelungen für Banken und Versicherungen

Manchmal treten Banken oder Versicherungen selbst als Bauträger auf. Diese Unternehmen gelten als besonders sicher. Deshalb gibt es für sie eine Ausnahme: Wenn ein solches Unternehmen selbst als Bürge geeignet ist, muss es keine zusätzliche Bürgschaft für sich selbst ausstellen. Sie unterliegen in diesem speziellen Punkt nicht den strengen Beschränkungen, die für andere gewerbliche Bauträger gelten.

Der nichtgewerbliche Bauträger

Es gibt Fälle, in denen jemand ein Grundstück verkauft und sich zum Bau eines Gebäudes verpflichtet, ohne dies gewerblich zu tun. Das kann zum Beispiel eine Privatperson sein.

Wer gilt im Zivilrecht als Bauträger?

Das bürgerliche Recht fasst den Begriff des Bauträgers weiter als das Gewerberecht. Auch wenn jemand kein dauerhaftes Gewerbe betreibt, kann er rechtlich ein Bauträger sein. Das ist oft der Fall, wenn jemand nur ein einziges Mal ein Haus baut oder ein altes Gebäude umfassend saniert und es dann mit der Verpflichtung zur Fertigstellung verkauft.

Schutzvorschriften für Käufer bei Privatverkäufen

Obwohl ein privater Verkäufer kein Gewerbetreibender ist, sind Sie als Käufer dennoch geschützt. Das Gesetz verweist auch hier auf die wichtigen Schutzregeln der Makler- und Bauträgerverordnung. Das bedeutet: Auch ein privater Bauträger muss sich an die Regeln zu Abschlagszahlungen und zur Absicherung des Käufers halten.

Die verschiedenen Arten von Bauträgern

Die Grenze zum Unternehmertum

Bei Bauprojekten wird genau geprüft, ob der Verkäufer nicht doch schon als Unternehmer handelt. Die Errichtung eines Neubaus ist eine sehr umfangreiche Aufgabe. Wenn der Verkauf schon während der Bauphase stattfindet, kann ein privater Verkäufer rechtlich schnell als Unternehmer eingestuft werden. Das hat große Auswirkungen darauf, wie streng der Vertrag und seine Klauseln kontrolliert werden.

Steuerliche Risiken für den Verkäufer

Aus steuerlicher Sicht ist Vorsicht geboten. Wer eine Immobilie während der Bauphase verkauft, verlässt schnell den Bereich der privaten Vermögensverwaltung. Das Finanzamt wertet dies dann als „gewerblichen Grundstückshandel“. Dafür reicht unter Umständen schon der Verkauf eines einzigen Objektes aus, wenn dies in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Bau steht.

Freiberufler als Bauträger

Neben Firmen und Privatpersonen können auch Freiberufler als Bauträger auftreten. Hierzu gehören vor allem Architekten und Ingenieure.

Einordnung von Architekten und Ingenieuren

Freiberufliche Bauträger werden rechtlich nicht als Gewerbetreibende angesehen. Dennoch gelten sie im Sinne des Gesetzes als Unternehmer. Für sie gelten daher die zivilrechtlichen Regeln des Bauträgerrechts. Auch sie müssen die Schutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung beachten, wenn sie Zahlungen von Ihnen entgegennehmen.

Das Verbot der Kopplung

Für Architekten und Ingenieure gibt es eine Besonderheit: Sie dürfen eigentlich keine Bauträgertätigkeit ausüben. Dies regeln die Architektengesetze der Länder. Dieses Verbot gilt jedoch nicht, wenn der Architekt eine offizielle Gewerbeerlaubnis besitzt. Oft nutzen Architekten auch den Weg über eine eigene Bauträger-GmbH, um rechtlich sicher zu handeln.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Es gibt eine wichtige Ausnahme beim sogenannten Koppelungsverbot. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, um darauf eine Eigentumswohnung zu errichten, darf der Verkäufer Sie an einen bestimmten Architekten binden. In diesem speziellen Fall liegt kein Verstoß gegen die gesetzlichen Verbote vor.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schutz des Käufers im Bauträgerrecht sehr hoch gewichtet wird. Unabhängig davon, ob Ihr Vertragspartner ein großes Unternehmen, ein Architekt oder eine Privatperson ist, müssen die wesentlichen Sicherheitsregeln der Makler- und Bauträgerverordnung eingehalten werden. Dies betrifft vor allem die Frage, wann Sie Zahlungen leisten müssen und wie Ihr Geld abgesichert ist.

Die genaue Qualifikation des Verkäufers entscheidet darüber, welche zusätzlichen Gesetze und Verordnungen angewendet werden und wie streng der Vertrag rechtlich geprüft werden kann.

Sie sollten bei solchen Verträgen stets auf eine genaue Prüfung der Details achten.

Bei weiteren Fragen oder für eine detaillierte Beratung nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.