dingliches Vorkaufsrecht an Wohnungseigentum
BGH V ZB 5/22, Beschluss vom 15.06.2023
Zustimmung bei Realteilung
Zusammenfassung RA und Notar Krau
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Beschluss V ZB 5/22 vom 15.06.2023 entschieden, dass ein Berechtigter eines dinglichen Vorkaufsrechts
an einem Wohnungseigentum durch die reale Teilung eines Grundstücks vor Eintritt des Vorkaufsfalls in seiner dinglichen Rechtsstellung nicht beeinträchtigt wird.
Folglich ist die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten zur Realteilung nicht erforderlich.
Auch die Aufhebung des Sondereigentums oder eine Änderung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer,
wie die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts, bedarf vor Eintritt des Vorkaufsfalls keiner Zustimmung des Vorkaufsberechtigten.
Im zugrunde liegenden Fall bestand das Grundstück aus einem Teileigentum und drei Wohnungseigentumseinheiten, von denen jede mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des teilenden Eigentümers belastet war.
Die Miteigentümer veräußerten im Jahr 2021 einen Teil der Gartenfläche, der zuvor einem Sondereigentum zugeordnet war.
Im Zuge dessen sollte die Aufhebung des Sondereigentums an der veräußerten Teilfläche erfolgen.
Das Grundbuchamt hatte jedoch gefordert, dass die Vorkaufsberechtigten ihre Zustimmung zur Aufhebung des Sondereigentums erteilen.
Das Oberlandesgericht Nürnberg bestätigte diese Auffassung zunächst.
dingliches Vorkaufsrecht an Wohnungseigentum
Der BGH widersprach dieser Entscheidung und hob den Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg sowie die Verfügung des Grundbuchamts auf.
Er stellte klar, dass sich das Vorkaufsrecht bei einer realen Teilung auf das abgeschriebene, neue Grundstück fortsetzt.
Deshalb wird der Berechtigte durch die Teilung des Grundstücks nicht in seiner dinglichen Rechtsstellung beeinträchtigt.
Ebenso wenig führt die Aufhebung des Sondereigentums zu einer rechtlichen Benachteiligung des Vorkaufsberechtigten.
Das Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten lediglich die Möglichkeit, das belastete Grundstück im Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs zu erwerben,
es schützt jedoch keine bestimmte rechtliche oder tatsächliche Ausgestaltung des Grundstücks vor dem Eintritt des Vorkaufsfalls.
Der BGH betonte auch, dass dingliche Belastungen bei einer Grundstücksteilung rechtlich unberührt bleiben und sich fortsetzen.
Daher sei keine Zustimmung des Vorkaufsberechtigten erforderlich, solange dieser nicht durch die Änderungen konkret benachteiligt wird.
Eine solche Benachteiligung könne auch nicht aus der Aufhebung eines Sondernutzungsrechts abgeleitet werden, da das Vorkaufsrecht erst mit dem Eintritt des Vorkaufsfalls konkret werde.
Zusammenfassend entschied der BGH, dass die Realteilung eines Grundstücks und die damit verbundene Aufhebung des Sondereigentums
vor dem Vorkaufsfall ohne Zustimmung des Vorkaufsberechtigten vollzogen werden können, da diese Maßnahmen keine nachteiligen Auswirkungen auf dessen dingliche Rechtsstellung haben.
