Dingliches Wohnungsrecht – Schönheitsreparaturen – Gerichtsstandsbestimmung – Nebenkostenabrechnung

Dingliches Wohnungsrecht – Schönheitsreparaturen – Gerichtsstandsbestimmung – Nebenkostenabrechnung

BayObLG, Beschluss vom 19.03.2025 – 101 AR 15/25 e

RA und Notar Krau

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) hat mit Beschluss vom 19. März 2025 (Az.: 101 AR 15/25 e) den Antrag der Antragsteller auf Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts zurückgewiesen.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Sachverhalt:

Die Antragsteller klagten vor dem Amtsgericht Fürth gegen die Antragsgegner als Erben des im Mai 2023 verstorbenen … auf Zahlung von 1.755,67 € nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022.

Diese Abrechnung betraf eine Dachgeschosswohnung in …, die der Erblasser aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts nutzte.

Die Antragsgegner zu 1) und 2) haben ihren Wohnsitz in den Bezirken der Amtsgerichte Mühlhausen bzw. Frankfurt (Oder).

Die Antragsteller erwarben das Anwesen im Jahr 2020, wobei das Wohnrecht des Erblassers bestehen blieb.

Laut einer notariellen Urkunde von 2017 hatte der Erblasser Schönheitsreparaturen und gesondert erfasste Gebrauchsgebühren zu tragen,

während Kosten für Kaminkehrer, Müllabfuhr, Abwasser und nicht gesondert erfasste Gebrauchsgebühren anteilig nach Wohnfläche zu zahlen waren.

Die Nebenkostenabrechnung für 2022 blieb unbezahlt.

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Die Antragsgegner rügten die Zuständigkeit des Amtsgerichts Fürth, da die Erstattung der Verbrauchskosten nicht den Regeln des Mietrechts folge, sondern sich nach den Vereinbarungen des Wohnungsrechts richte.

Sie zahlten nach Abzug von Vorauszahlungen einen Restbetrag von 365,95 €.

Die Antragsteller argumentierten, es handele sich um ein mietähnliches Verhältnis, auf das Mietrechtsregeln anwendbar seien.

Hilfsweise beantragten sie die Verweisung an das Amtsgericht Mühlhausen.

Die Antragsgegner widersprachen dem und betonten, dass keine Entgeltlichkeit des Wohnrechts vereinbart worden sei.

Das Amtsgericht Fürth äußerte Bedenken hinsichtlich seiner Zuständigkeit nach Paragraf 29a ZPO.

Daraufhin stellten die Antragsteller einen unbedingten Verweisungsantrag an das Amtsgericht Mühlhausen, der vom Amtsgericht Fürth als unzulässig zurückgewiesen wurde.

Das Amtsgericht schlug vor, die Zuständigkeit nach Paragraf 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO bestimmen zu lassen.

Die Antragsteller beantragten daraufhin, die Sache dem Bundesgerichtshof vorzulegen, um über die gemeinsame Zuständigkeit des Amtsgerichts Mühlhausen für beide Beklagten zu entscheiden.

Das Amtsgericht Fürth legte die Akten dem BayObLG vor, das den Antrag als Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung verstand.

Entscheidungsgründe des BayObLG:

Das BayObLG wies den Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung zurück, da die Voraussetzungen dafür nicht vorlägen.

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Zuständigkeit des BayObLG:

Das BayObLG war gemäß Paragraf 36 Abs. 2 ZPO i. V. m. Paragraf 9 EGZPO für das Bestimmungsverfahren zuständig, da die Antragsgegner ihren allgemeinen Gerichtsstand

in verschiedenen Landgerichtsbezirken haben und das erstinstanzliche Gericht in Bayern liegt.

Grundsätzliche Möglichkeit der Gerichtsstandsbestimmung:

Das BayObLG stellte fest, dass eine Gerichtsstandsbestimmung nach Paragraf 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO auch in Betracht kommt, wenn bereits eine Klage gegen alle Beklagten beim selben Gericht erhoben wurde.

Der Verfahrensstand beim Amtsgericht Fürth stand einer solchen Bestimmung ebenfalls nicht entgegen.

Zudem wurden die Antragsgegner nach dem Vortrag der Antragsteller als Streitgenossen (Paragrafen 59, 60 ZPO) in Anspruch genommen.

Keine Gerichtsstandsbestimmung erforderlich:

Das BayObLG sah jedoch keine Notwendigkeit für eine Gerichtsstandsbestimmung, da die Antragsteller ihre Ansprüche gegen beide Antragsgegner

einheitlich vor dem Amtsgericht Fürth im erweiterten Gerichtsstand der Erbschaft (Paragraf 28 ZPO) geltend machen können.

a) Kein gemeinschaftlicher Gerichtsstand nach Paragraf 29a ZPO:

Das BayObLG verneinte einen ausschließlichen Gerichtsstand nach Paragraf 29a ZPO, da die Ansprüche nicht aus einem Mietverhältnis stammten.

Die Forderungen basierten auf schuldrechtlichen Vereinbarungen über die Bezahlung von Betriebskosten im Zusammenhang mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht.

Paragraf 29a ZPO gelte nur für entgeltliche Gebrauchsüberlassungsverträge.

Die Vereinbarungen im notariellen Vertrag von 2017 sahen für die Einräumung des Wohnungsrechts kein Entgelt vor.

Zwar gelten für die Abrechnung von Betriebskosten bei einem unentgeltlichen Wohnungsrecht die Regelungen des Paragraf 556 Abs. 3 BGB entsprechend, dies begründe jedoch kein Mietverhältnis.

Auch die Tragung verbrauchsabhängiger Kosten oder Schönheitsreparaturen durch den Wohnungsberechtigten führe nicht zur Annahme eines entgeltlichen Nutzungsverhältnisses.

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Die wertmindernde Auswirkung des Wohnrechts auf den Kaufpreis im Jahr 2020 begründete ebenfalls keine nachträgliche Entgeltlichkeit des ursprünglichen unentgeltlichen Wohnrechts.

b) Gemeinschaftlicher Gerichtsstand der Erbschaft (Paragraf 28 ZPO):

Das BayObLG bejahte jedoch einen gemeinschaftlichen Gerichtsstand beim Amtsgericht Fürth gemäß Paragraf 28 ZPO, da der Erblasser dort seinen letzten Wohnsitz hatte.

Nach dieser Vorschrift können Nachlassverbindlichkeiten gegen die Erben dort eingeklagt werden, solange diese als Gesamtschuldner haften.

Die geltend gemachte Forderung stellte eine Nachlassverbindlichkeit dar, und die Antragsgegner waren unstreitig die Erben und hafteten als Gesamtschuldner.

c) Keine Entscheidung über Paragraf 29 ZPO erforderlich:

Da bereits ein gemeinschaftlicher Gerichtsstand nach Paragraf 28 ZPO bestand, erachtete das BayObLG eine Entscheidung über einen möglichen einheitlichen Gerichtsstand nach Paragraf 29 ZPO als nicht notwendig.

Kostenentscheidung: Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst.

Fazit:

Das BayObLG wies den Antrag auf Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts zurück, da für den Rechtsstreit bereits ein gemeinschaftlicher Gerichtsstand

am letzten Wohnsitz des Erblassers (Paragraf 28 ZPO) beim Amtsgericht Fürth bestand.

Die Voraussetzungen für eine Gerichtsstandsbestimmung nach Paragraf 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO lagen somit nicht vor.

Das BayObLG stellte klar, dass ein unentgeltliches Wohnungsrecht mit der Verpflichtung zur anteiligen Tragung von Betriebskosten kein Mietverhältnis im Sinne des Paragraf 29a ZPO begründet.