Direktzahlungsmodell Grundstückskauf Grundpfandgläubiger nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers

Direktzahlungsmodell Grundstückskauf Grundpfandgläubiger nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers

BGH Urteil vom 20. Dezember 2024 – V ZR 41/23

RA und Notar Krau

Kernaussagen:

1. Fälligkeit des Kaufpreises bei Grundstückskaufverträgen: Ist die Fälligkeit des Kaufpreises an die Bedingung geknüpft, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sicherstellt (Direktzahlungsmodell), so müssen die notwendigen Unterlagen (z.B. Löschungsbewilligung, Grundschuldbrief) dem Notar innerhalb einer angemessenen Frist vorgelegt werden. Die bloße Bemühung des Verkäufers reicht nicht aus, da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt.
2. Verantwortlichkeit des Verkäufers bei der Lastenfreistellung: Der Verkäufer hat es nicht zu vertreten, wenn die erforderlichen Unterlagen (z.B. Grundschuldbrief) aufgrund eines Verschuldens des Gläubigers, der zur Löschung verpflichtet ist, nicht vorgelegt werden können. Der Gläubiger ist in diesem Fall kein Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.

Sachverhalt:

Der Beklagte zu 1 verkaufte der Klägerin mehrere Immobilien.

Der Kaufpreis sollte fällig werden, sobald der Notar die „Sicherheit der Löschung nicht übernommener Lasten“ mitgeteilt hat.

Allerdings war der Grundschuldbrief, der für die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld erforderlich war, bei der Beklagten zu 2 (der Gläubigerin der Grundschuld) nicht auffindbar.

Direktzahlungsmodell Grundstückskauf Grundpfandgläubiger nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers

Die Klägerin forderte daraufhin den Beklagten zu 1 zur „lastenfreien Auflassung“ auf und setzte ihm eine Frist.

Nachdem der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt worden war, zahlte die Klägerin den Kaufpreis unter Vorbehalt und verlangte einen Teilbetrag zurück, der ihrem angeblichen Schaden entsprach.

Sie argumentierte, dass sie aufgrund der Verzögerung einen Weiterverkauf der Immobilien mit Gewinn habe nicht realisieren können.

Entscheidung des BGH:

Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück und bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen.

Begründung:

1. Kein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzugs gegen den Beklagten zu 1: Der BGH bestätigte, dass der Beklagte zu 1 seine Leistungspflichten aus dem Kaufvertrag nicht rechtzeitig erfüllt hatte, da die erforderlichen Unterlagen für die Lastenfreistellung nicht fristgerecht vorlagen. Der BGH stellte klar, dass es sich bei der Pflicht zur Vorlage der Unterlagen um eine Erfolgspflicht handelt und die bloße Bemühung des Verkäufers nicht ausreicht. Jedoch hatte der Beklagte zu 1 den Verzug nicht zu vertreten, da das Verschulden für das Fehlen des Grundschuldbriefs bei der Beklagten zu 2 lag und diese nicht als Erfüllungsgehilfin des Beklagten zu 1 anzusehen war. Der BGH betonte, dass der Grundpfandgläubiger nicht als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen ist, da dessen Mitwirkungshandlung nicht in das vertraglich geschuldete Gesamtverhalten des Verkäufers fällt.
2. Kein Anspruch auf Rückzahlung gegen die Beklagte zu 2: Der BGH verneinte auch einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung eines Kaufpreisanteils gegen die Beklagte zu 2. Die Aufrechnung der Klägerin mit Schadensersatzansprüchen gegen den Beklagten zu 1 griff nicht, da solche Ansprüche nicht bestanden. Zudem verneinte der BGH einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, da es an der erforderlichen Leistungsnähe der Klägerin zum Sicherungsvertrag zwischen den Beklagten zu 1 und 2 fehlte.

Direktzahlungsmodell Grundstückskauf Grundpfandgläubiger nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers

Fazit:

Das Urteil des BGH stellt klar, dass der Verkäufer eines Grundstücks, der die Lastenfreistellung schuldet, zwar für die fristgerechte Vorlage der erforderlichen Unterlagen verantwortlich ist,

aber nicht für ein Verschulden des Grundpfandgläubigers bei der Herausgabe der Unterlagen haftet.

Der BGH betont, dass der Grundpfandgläubiger nicht als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen ist.

Zudem bestätigt der BGH die strengen Anforderungen an die Annahme eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.