Durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge

Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen

1. Was regelt Paragraf 505c BGB?

Sie planen den Kauf eines eigenen Hauses. Sie benötigen dafür Geld von einer Bank. Die Bank gibt Ihnen einen Kredit für die Immobilie. Im Gegenzug verlangt die Bank eine feste Sicherheit von Ihnen. Diese Sicherheit ist in der Regel das Haus selbst. Die Bank trägt dafür eine Grundschuld in das Grundbuch ein.

Nun muss die Bank genau wissen, wie viel dieses Haus tatsächlich wert ist. Genau an diesem Punkt greift die Vorschrift des Paragraf 505c BGB ein. Dieses Gesetz stellt sehr strenge Regeln für alle Banken auf. Eine Bank darf den Wert eines Hauses nicht einfach grob schätzen. Sie muss den Wert nach festen Regeln richtig ermitteln. Das ist wichtig für die Stabilität der Banken. Es schützt aber auch Sie als Kreditnehmer vor bösen Überraschungen.

2. Der genaue Wortlaut des Gesetzes

Um das Gesetz zu verstehen, betrachten wir zunächst den Text. Das Gesetz lautet wörtlich wie folgt:

„Paragraf 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.“

3. Die Vorschrift einfach erklärt

Dieser Text aus dem Gesetzgeber hat drei zentrale Ziele. Diese Ziele sollen eine faire und sichere Bewertung für alle Seiten garantieren.

3.1 Zuverlässige Standards anwenden

Die Bank muss bei der Schätzung des Wertes zuverlässige Standards anwenden. Sie darf keine beliebigen Zahlen annehmen. Sie muss anerkannte und geprüfte Methoden nutzen. In Deutschland sind das meistens das sogenannte Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Die Bank hält sich dabei oft an staatliche Verordnungen. Ein Beispiel ist die Beleihungswertermittlungsverordnung. Ein anderes Beispiel ist die Immobilienwertermittlungsverordnung. Durch diese klaren Regeln bekommt Ihre Immobilie einen nachvollziehbaren Preis. Niemand wird dabei benachteiligt.

3.2 Unabhängige und fähige Gutachter einsetzen

Die Person, die den Wert schätzt, muss völlig unabhängig arbeiten. Der Gutachter darf zum Beispiel nicht derselbe Mitarbeiter sein, der Ihnen am Schalter den Kredit verkauft. Warum ist das so wichtig? Der Verkäufer des Kredits möchte den Vertrag gern abschließen. Er könnte den Wert des Hauses heimlich zu hoch eintragen. Er möchte schließlich seine Ziele erreichen. Das wäre aber gefährlich. Es wäre gefährlich für Sie und für die Bank. Daher muss der Gutachter frei von solchen Interessen sein. Zudem muss er fachlich enorm gut ausgebildet sein. Ein Laie darf diese Bewertung nicht machen.

3.3 Dauerhafte Dokumentation sichern

Die Bank darf Ihnen oder sich selbst den Wert nicht nur mündlich am Telefon mitteilen. Sie muss jeden Schritt genau aufschreiben. Das nennt man in der Fachsprache Dokumentation. Das Gesetz spricht hier von einem „dauerhaften Datenträger“. Das kann ein ausgedruckter Brief aus Papier sein. Das kann auch eine gesicherte PDF-Datei auf einem speziellen Computer der Bank sein. Wichtig ist dabei nur eines. Man darf den Text später nicht mehr unbemerkt ändern können. Die Bank muss dieses fertige Gutachten dann lange und sicher aufbewahren.

4. Juristische Meinungsbreite und Literatur

In der wissenschaftlichen Rechtsliteratur gibt es oft lange Diskussionen über bestimmte Begriffe. Auch bei diesem Gesetz gibt es verschiedene Ansichten. Das Gesetz nutzt weite Begriffe, die man auslegen muss.

4.1 Der Begriff der zuverlässigen Standards in der Diskussion

Was genau ist eigentlich ein solcher zuverlässiger Standard? Das Gesetz selbst liefert keine Liste mit Beispielen. Einige Juristen vertreten eine sehr strenge Meinung. Sie sagen, dass nur offizielle staatliche Verordnungen zählen dürfen. Andere Fachleute sind etwas großzügiger. Sie meinen, auch eigene Standards der Banken reichen aus. Diese müssen aber sehr streng geprüft sein. Ein sehr bekannter Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch erklärt diese Sachlage gut nachvollziehbar: „Der Begriff der zuverlässigen Standards ist richtlinienkonform nach europäischen Vorgaben auszulegen. Maßgeblich sind in Deutschland in erster Linie die ImmoWertV und die BelWertV, wobei institutsinterne Verfahren zulässig bleiben, sofern sie diese Grundsätze wahren.“ (vgl. Grüneberg BGB, 83. Auflage, Paragraf 505c Rn. 2). Diese Meinung herrscht in der Fachwelt vor. Sie bedeutet für Sie folgendes. Banken haben durchaus einen gewissen eigenen Spielraum. Sie dürfen auch ihre eigenen Systeme nutzen. Diese internen Systeme müssen aber den staatlichen Regeln stark ähneln.

4.2 Die Unabhängigkeit der Gutachter

Ein weiterer großer Streitpunkt ist die sogenannte interne Bewertung. Darf ein normaler Angestellter der Bank das Haus überhaupt bewerten? Eine Minderheit in der Rechtswissenschaft verneint dies komplett. Diese Meinung sagt: Nur völlig externe Personen von außerhalb sind wirklich objektiv. Das würde allerdings jeden Immobilienkredit für Sie extrem teuer machen. Externe Gutachter kosten viel Geld. Die heute herrschende Meinung sagt daher: Ja, auch interne Mitarbeiter dürfen die Bewertung vornehmen. Sie müssen aber in einer völlig anderen Abteilung der Bank arbeiten. Ein anderer bekannter Kommentar führt dazu sehr treffend aus: „Eine personelle und organisatorische Trennung von Kreditvergabe und Wertermittlung ist zur Wahrung der in Nr. 2 geforderten Unabhängigkeit zwingend geboten. Der Gutachter darf nicht am wirtschaftlichen Erfolg der Kreditvergabe partizipieren.“ (vgl. MüKoBGB/Schürnbrand/Müller, 9. Aufl., BGB Paragraf 505c Rn. 4). Das bedeutet in einfachen Worten: Der Gutachter in der Bank darf keine finanzielle Prämie für den Abschluss Ihres Kredits bekommen. Nur dann arbeitet er objektiv.

5. Rechtsprechung und grundlegende Urteilslinien

Die deutschen Gerichte müssen oft entscheiden, wenn Banken bei der Bewertung Fehler machen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist in solchen Fragen traditionell sehr streng. Der BGH hat in grundlegenden Urteilslinien schon früh festgelegt, dass Banken das Vermögen ihrer eigenen Kunden schützen müssen. Wenn eine Bank eine Immobilie grob falsch bewertet, kann sie sich sehr schnell schadensersatzpflichtig machen. In einem grundlegenden Urteil zur Haftung von Gutachtern (BGH, Urteil vom 11.05.2001 – V ZR 492/99) stellte das höchste deutsche Zivilgericht klar fest. Ein Gutachter muss „die erforderliche Sorgfalt und Sachkunde in objektiver und unparteiischer Weise“ stets anwenden. Auch wenn dieses spezifische Urteil schon etwas älter ist, bildet es bis heute die feste Grundlage für die Auslegung solcher Gesetze. Neuere Urteilslinien von verschiedenen Oberlandesgerichten bestätigen diese Strenge immer wieder. Sie fordern bei Verträgen mit Verbrauchern eine ganz genaue und penible Prüfung der Unabhängigkeit. Ein Verstoß gegen die Regeln des Paragraf 505c BGB führt in der Regel zwar nicht automatisch dazu, dass Ihr Kreditvertrag nichtig wird. Er kann aber zu hohen Ansprüchen auf finanziellen Schadensersatz führen. Das gilt besonders dann, wenn Sie als Kunde durch den Fehler Geld verlieren.

6. Fallbeispiele zum Thema

Hier lesen Sie drei anschauliche Beispiele. Sie zeigen Ihnen ganz genau, wie dieses Gesetz im echten Leben funktioniert.

6.1 Fallbeispiel 1: Der befangene Gutachter

Sie wollen ein schönes Haus für 500.000 Euro erwerben. Der Bankberater möchte Ihnen den nötigen Kredit sehr gern verkaufen. Er bekommt dafür nämlich eine gute Provision von seiner Bank. Er schaut sich am Computer nur ein paar Fotos vom Haus an. Er sagt dann zu Ihnen: „Das Haus ist locker 500.000 Euro wert.“ Er trägt diese Zahl direkt so in das System ein. Das ist ein ganz klarer Verstoß gegen das Gesetz. Der Bankberater ist nicht unabhängig. Er hat ein großes eigenes Interesse an dem Vertrag. Die Bank darf auf diese Weise nicht vorgehen. Die Bewertung muss zwingend von einer anderen Person kommen.

6.2 Fallbeispiel 2: Veraltete Daten

Eine Bank bewertet eine kleine Wohnung in einer großen Stadt. Die eingesetzte Gutachterin ist völlig unabhängig. Sie nutzt für ihre Rechnung aber alte Zahlen aus dem Jahr 2010. Damals waren die Wohnungen dort noch viel billiger. Sie bewertet die Wohnung deshalb heute viel zu niedrig. Das führt dazu, dass Sie den Kredit am Ende gar nicht bekommen. Auch das ist ein klarer Verstoß gegen das Gesetz. Die Gutachterin hat keine „zuverlässigen Standards“ bei ihrer Arbeit angewendet. Zu einem wirklich verlässlichen Standard gehören immer aktuelle Marktdaten. Sie können von der Bank verlangen, dass sie den Wert neu und richtig mit neuen Zahlen berechnet.

6.3 Fallbeispiel 3: Der fehlende Bericht

Ein externer und unabhängiger Gutachter besichtigt Ihr Haus sehr gründlich. Er ruft danach sofort bei der Bank an. Er nennt dem Mitarbeiter dort am Telefon einen Wert von 400.000 Euro. Die Bank tippt nur diese eine Zahl in den Computer ein. Ein richtiges und langes Dokument gibt es nicht. Das verstößt massiv gegen die Nummer 3 des Gesetzes. Die Bewertung muss zwingend auf einem dauerhaften Datenträger sauber dokumentiert werden. Ein kurzes Telefonat reicht dafür absolut nicht aus. Die Bank muss ein echtes Gutachten speichern.

7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Hier finden Sie nun die wichtigsten Fragen und die passenden Antworten zu diesem Gesetz.

7.1 Gilt diese Regelung für jeden Kredit?

Nein, das ist nicht der Fall. Die Regelung gilt nur für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Das sind Kredite für private Personen. Diese Kredite müssen durch ein Grundstück oder ein Haus abgesichert sein. Für reine Ratenkredite ohne eine Grundschuld gilt dieses Gesetz nicht.

7.2 Wer darf meine Immobilie bewerten?

Das darf durchaus ein Mitarbeiter der Bank sein. Es darf aber auch ein externer Gutachter sein. Wichtig ist dabei nur eines. Die Person muss absolut kompetent sein. Sie darf außerdem überhaupt nichts mit der Vergabe Ihres konkreten Kredits zu tun haben.

7.3 Muss ich das Gutachten der Bank bezahlen?

Das ist im Alltag oft ein Streitpunkt. Grundsätzlich darf die Bank keine extra Gebühr für das eigene Bewertungsgutachten von Ihnen fordern. Die Bewertung dient nämlich in erster Linie der Sicherheit der Bank selbst. Die Kosten dafür sind in den normalen Zinsen Ihres Kredits schon enthalten.

7.4 Was passiert, wenn die Bank das Gesetz bricht?

Ihr Kreditvertrag bleibt in den meisten Fällen trotzdem voll gültig. Aber wenn Ihnen dadurch ein echter Schaden entsteht, können Sie Geld zurückfordern. Wenn die Bank den Wert zum Beispiel künstlich viel zu niedrig ansetzt und Sie deshalb teurere Zinsen zahlen müssen, können Sie klagen. Schadensersatz ist hier das wichtigste Stichwort.

7.5 Was bedeutet der Begriff dauerhafter Datenträger?

Ein dauerhafter Datenträger speichert wichtige Informationen so ab, dass man sie später nicht mehr leicht verändern kann. Das ist sehr wichtig für spätere Beweise vor Gericht. Beispiele dafür sind ausgedruckte Papiere, sichere PDF-Dateien oder auch eine E-Mail auf einem geschützten Server.

7.6 Kann ich selbst ein eigenes Gutachten mitbringen?

Ja, das können Sie natürlich tun. Die Bank muss dieses Gutachten aber nicht blind akzeptieren. Die Bank ist rechtlich immer verpflichtet, selbst sicherzustellen, dass die Bewertung am Ende stimmt. Sie wird Ihr Gutachten prüfen. Oft nutzt die Bank es dann als gute Grundlage für die eigene Bewertung.

8. Ihr Kontakt zu uns

Haben Sie rechtliche Fragen zu Ihrem Kreditvertrag? Gibt es Probleme mit der Bewertung Ihrer Immobilie durch die Bank? Fühlen Sie sich ungerecht behandelt? Wir helfen Ihnen sehr gerne weiter und prüfen Ihre rechtlichen Möglichkeiten genau. Bitte nehmen Sie für eine erste Beratung einfach Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

9. Aus der Praxis für die Praxis

Lassen Sie sich bei einer Finanzierung immer den genauen Beleihungswert schriftlich zeigen. Fragen Sie Ihre Bank ganz direkt, wie dieser Wert zustande kam. Wenn der Wert viel zu niedrig ist, fragen Sie mutig nach den verwendeten Standards. Verweisen Sie stets freundlich darauf, dass die Bewertung für Sie transparent sein muss. Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Bank interne Verkäufer als Gutachter einsetzt, sollten Sie sehr vorsichtig sein. Ein gutes und faires Gutachten ist die absolute Basis für einen sicheren Hauskauf. Nehmen Sie Abweichungen nicht einfach hin, sondern hinterfragen Sie die Zahlen kritisch.