Eigenbedarfskündigung durch eine GbR: Was sich durch das neue Gesetz (MoPeG) ändert

Eigenbedarfskündigung durch eine GbR: Was sich durch das neue Gesetz (MoPeG) ändert

Wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Wohnung vermietet, stellt sich oft eine wichtige Frage: Darf die Gesellschaft dem Mieter kündigen, weil einer ihrer Gesellschafter dort selbst einziehen möchte? In der Rechtswissenschaft wird dies Eigenbedarfskündigung genannt. Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Deutschland ein neues Gesetz für Personengesellschaften, das sogenannte MoPeG. Viele Experten haben sich gefragt, ob die alten Regeln zur Kündigung nun noch gültig sind.

Die gute Nachricht vorab: Auch wenn sich das Gesellschaftsrecht geändert hat, bleiben die Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung für eine GbR im Kern bestehen. Die bisherigen Argumente der obersten Richter haben durch das neue Gesetz nicht an Kraft verloren.

Die bisherige Sicht der Gerichte

Um zu verstehen, warum das neue Gesetz die Lage nicht grundlegend verändert, muss man wissen, wie die Gerichte bisher geurteilt haben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über Jahre hinweg drei Hauptgründe entwickelt, warum eine GbR wegen Eigenbedarfs kündigen darf.

Der Vergleich mit anderen Gemeinschaften

Früher wurde die GbR rechtlich eher als eine lose Gruppe von Personen gesehen, ähnlich wie eine Erbengemeinschaft. Bei einer Erbengemeinschaft ist es völlig klar, dass sie kündigen darf, wenn ein Erbe die Wohnung braucht. Der BGH sagte: Es ist oft Zufall, ob Vermieter als GbR oder als Erbengemeinschaft organisiert sind. Deshalb sollten beide gleichbehandelt werden.

Der Unterschied zu großen Firmen

Eine GbR ist keine anonyme Aktiengesellschaft oder GmbH. Bei einer GbR wissen Mieter oft, wer die Eigentümer sind. Der Zweck einer GbR ist häufig privater Natur, zum Beispiel die gemeinsame Verwaltung eines Hauses. Deshalb müssen Mieter hier eher damit rechnen, dass einer der Eigentümer die Wohnung irgendwann selbst nutzen möchte. Bei einer großen Handelsgesellschaft, die nur auf Profit aus ist, wäre das anders.

Der Wille der Politik

Auch die Politik hat in der Vergangenheit Gesetze erlassen, in denen sie beiläufig bestätigt hat, dass eine GbR wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Diese Bestätigung durch den Gesetzgeber ist ein wichtiges Indiz dafür, dass dieses Recht gewollt ist.

Eigenbedarfskündigung durch eine GbR: Was sich durch das neue Gesetz (MoPeG) ändert

Warum das MoPeG die Lage nicht verschlechtert

Seit 2024 ist die GbR im Gesetz moderner gefasst. Sie gilt nun offiziell als „rechtsfähig“. Das bedeutet, sie wird rechtlich stärker als eigenständiges Gebilde wahrgenommen, fast wie eine Firma. Kritiker meinten, dass sie dadurch den Kontakt zu den einzelnen Gesellschaftern verliert und deshalb nicht mehr für deren privaten Eigenbedarf kündigen darf. Doch diese Ansicht überzeugt nicht.

Keine Absicht zur Änderung im Mietrecht

Der Gesetzgeber wollte mit dem MoPeG vor allem das Miteinander der Gesellschafter und die Registerführung modernisieren. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass die Politik die Rechte von Mietern oder Vermietern im Speziellen ändern wollte. Die historische Verbindung zwischen der Gesellschaft und ihren Mitgliedern bleibt bestehen.

Das neue Gesellschaftsregister als Vorteil

Ein wichtiger Punkt des MoPeG ist das neue Gesellschaftsregister. GbRs, die Immobilien besitzen, müssen sich dort eintragen lassen.

Für Mieter wird die Lage dadurch sogar klarer: Sie können nun im Register nachsehen, wer die Gesellschafter sind. Das Kündigungsrisiko wird also nicht unberechenbarer, sondern im Gegenteil transparenter. Wer weiß, wer hinter der Vermieter-GbR steht, kann besser einschätzen, ob dort jemand Eigenbedarf anmelden könnte.

Gesellschaftszweck und Haftung bleiben ähnlich

Auch nach dem neuen Gesetz haften die Gesellschafter einer GbR weiterhin persönlich für Schulden der Gesellschaft. Auch die Struktur der Führung hat sich nicht so stark verändert, dass man sie nun mit einer unpersönlichen Kapitalgesellschaft vergleichen könnte. Der enge Bezug zwischen dem Menschen (Gesellschafter) und der Gesellschaft (Vermieterin) bleibt die rechtliche Brücke für die Kündigung.

Fazit für die Praxis

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Reform des Gesellschaftsrechts (MoPeG) hat die bewährte Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung nicht umgestoßen. Die Argumente, die der BGH über Jahrzehnte aufgebaut hat, passen immer noch auf die neue gesetzliche Struktur der GbR. Mieter einer GbR müssen also weiterhin mit einer Kündigung rechnen, wenn ein Gesellschafter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Vermieter-GbRs können sich hingegen darauf verlassen, dass ihr wichtigstes Kündigungsrecht nicht durch die Hintertür abgeschafft wurde.

Dennoch bleibt jedes Kündigungsschreiben eine Einzelfallprüfung. Es müssen Fristen gewahrt und die Gründe präzise dargelegt werden. Besonders durch die neuen Registerpflichten sollten GbR-Gesellschafter darauf achten, dass ihre Daten aktuell sind, um rechtssicher agieren zu können.

Haben Sie Fragen zu einer Kündigung oder zur neuen Rechtslage der GbR? Für eine individuelle Beratung und rechtliche Unterstützung sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr in Mittelhessen aufnehmen.