Eigenbedarfskündigung einer GbR nach der Rechtsreform 2024

Eigenbedarfskündigung einer GbR nach der Rechtsreform 2024

Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Deutschland ein neues Gesetz. Es heißt Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG. Dieses Gesetz hat die Regeln für die sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verändert. Eine GbR entsteht oft, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen und vermieten.

Nun stellt sich eine wichtige Frage für Mieter und Vermieter: Darf eine GbR einem Mieter kündigen, weil einer der Gesellschafter die Wohnung selbst nutzen möchte? Dies nennt man Eigenbedarfskündigung. Früher war das erlaubt. Viele fragen sich, ob das durch das neue Gesetz immer noch gilt. Die Antwort lautet nach herrschender Meinung: Ja, es ist weiterhin möglich. Die Argumente dafür sind stark und basieren auf der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Die bisherige Rechtslage

Der Bundesgerichtshof hat über viele Jahre hinweg entschieden, dass eine GbR wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Das Gericht hat dafür drei wesentliche Gründe angeführt:

1. Vergleichbarkeit mit Erbengemeinschaften: Eine GbR ist oft nur ein loser Zusammenschluss von Menschen, ähnlich wie eine Erbengemeinschaft. Erben dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen. Es wäre ungerecht, eine GbR anders zu behandeln, nur weil sie rechtlich eine andere Form gewählt hat. Es ist oft Zufall, ob eine Gruppe als GbR oder als einfache Gemeinschaft organisiert ist.
2. Unterschied zu großen Firmen: Eine GbR unterscheidet sich von großen Kapitalgesellschaften wie einer GmbH oder einer Aktiengesellschaft. Eine GmbH kann keinen „Eigenbedarf“ haben, weil sie eine künstliche juristische Person ist. Bei einer GbR stehen aber die echten Menschen im Vordergrund. Die Gesellschafter haften oft persönlich. Deshalb wird ihr Wunsch, die Wohnung zu nutzen, anerkannt.
3. Wille des Gesetzgebers: Der Gesetzgeber hat in früheren Gesetzesänderungen anerkannt, dass eine GbR Eigenbedarf anmelden kann. Das zeigt, dass dies politisch so gewollt war.

Was ändert sich durch das MoPeG?

Das neue Gesetz MoPeG macht die GbR in einigen Punkten „selbstständiger“. Sie wird anderen Firmenformen etwas ähnlicher. Manche Kritiker sagen deshalb: Wenn die GbR nun mehr wie eine richtige Firma ist, darf sie vielleicht keinen Eigenbedarf mehr anmelden.

Eigenbedarfskündigung einer GbR nach der Rechtsreform 2024

Diese Kritik hält einer genauen Prüfung jedoch nicht stand. Die alten Argumente des Bundesgerichtshofs sind immer noch gültig. Das neue Gesetz ändert nichts an den entscheidenden Punkten im Mietrecht.

Warum die Kündigung weiterhin möglich bleibt

Es gibt mehrere Gründe, warum die neuen Regeln die Eigenbedarfskündigung nicht verhindern:

• Keine Absicht zur Änderung: Als die Politiker das MoPeG beschlossen haben, wollten sie das Gesellschaftsrecht modernisieren. Sie hatten nicht die Absicht, das Mietrecht zu verändern oder die Rechte von Vermietern einzuschränken. In den Protokollen zur Gesetzesentstehung findet sich kein Hinweis darauf, dass die Eigenbedarfskündigung abgeschafft werden sollte.
• Bessere Transparenz für Mieter: Ein Argument gegen die GbR war früher, dass Mieter oft nicht wussten, wer genau zur Gesellschaft gehört. Das war ein Risiko. Durch das neue Gesetz gibt es nun ein Gesellschaftsregister. Dort können sich GbRs eintragen lassen. Das macht es für Mieter sogar einfacher zu erkennen, wer ihre Vermieter sind und wie viele Gesellschafter es gibt. Das Risiko für Mieter wird also durch das neue Gesetz eher kleiner als größer. Die Situation ist übersichtlicher geworden.
• Die Struktur bleibt ähnlich: Auch wenn die GbR nun im Gesetz anders beschrieben wird, bleibt sie im Kern oft gleich. Es sind immer noch Menschen, die sich zusammenschließen. Sie verfolgen einen gemeinsamen Zweck. Dieser Zweck kann auch darin bestehen, Wohnraum für die Gesellschafter vorzuhalten. Das unterscheidet sie weiterhin von rein kommerziellen Handelsgesellschaften. Die persönliche Bindung der Gesellschafter an die Immobilie existiert nach wie vor.

Fazit für die Praxis

Die Diskussionen unter Juristen sind theoretischer Natur. In der Praxis spricht alles dafür, dass die bisherige Linie der Gerichte fortgeführt wird. Das Fundament der Rechtsprechung wurde durch das neue Gesetz nicht zerstört.

Das bedeutet: Wenn eine GbR eine Wohnung vermietet, müssen die Mieter weiterhin damit rechnen, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wird, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung benötigt. Die rechtlichen Voraussetzungen dafür sind nicht entfallen. Die GbR wird mietrechtlich weiterhin eher wie eine Gruppe von privaten Eigentümern behandelt und nicht wie ein anonymer Großkonzern. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich also darauf einstellen, dass die alten Spielregeln trotz des neuen Gesetzes weiter gelten.