Eigenbedarfskündigung: Keine Kündigungssperrfrist bei Erwerb durch eine Personenhandelsgesellschaft

Eigenbedarfskündigung: Keine Kündigungssperrfrist bei Erwerb durch eine Personenhandelsgesellschaft

RA und Notar Krau

Dieser Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 6. August 2025 (Aktenzeichen: VIII ZR 161/24) befasst sich mit den Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung der Mieter unwirksam ist, da die maßgebliche Sperrfrist noch nicht abgelaufen war.

Der Fall im Überblick

Ein Ehepaar (die Kläger) kaufte 2016 eine vermietete Eigentumswohnung in München. Die Wohnung gehörte zuvor zu einem Mehrfamilienhaus, das 2012 von einer GmbH & Co. KG gekauft und anschließend in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Die Käufer wurden 2017 im Grundbuch als Eigentümer der Wohnung eingetragen.

Im September 2022 kündigten sie den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung mit der Begründung, die gesetzliche Kündigungssperrfrist von zehn Jahren sei noch nicht abgelaufen.

Die zentrale Frage

Der Kern des Rechtsstreits war, wann die Kündigungssperrfrist zu laufen beginnt.

Die Kläger (die Käufer der Wohnung) argumentierten, die Sperrfrist von zehn Jahren hätte bereits 2012 mit dem Kauf des gesamten Hauses durch die GmbH & Co. KG begonnen. Damit wäre die Frist bei ihrer Kündigung 2022 bereits abgelaufen gewesen. Sie stützten sich dabei auf Paragraf 577a Abs. 1a und 2a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die den Schutz von Mietern bei Veräußerungen an Personengesellschaften regeln.

Die Mieter (die Beklagten) argumentierten, die Frist beginne erst mit der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers, also mit der Eintragung der Kläger im Grundbuch im März 2017. Damit wäre die Kündigung im September 2022 unwirksam, weil die Sperrfrist von zehn Jahren noch bis 2027 laufen würde.

Eigenbedarfskündigung: Keine Kündigungssperrfrist bei Erwerb durch eine Personenhandelsgesellschaft

Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied zugunsten der Mieter und erklärte die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Die Sperrfrist war zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen.

Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass die Kündigungssperrfrist, die den Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen schützt, grundsätzlich erst mit dem ersten Verkauf des neu geschaffenen Wohnungseigentums an einen Dritten beginnt (Paragraf 577a Abs. 1 BGB). Das war im vorliegenden Fall im März 2017, als die Kläger als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Eine Ausnahme von dieser Regel gibt es nur, wenn das Haus an eine bestimmte Art von „Personengesellschaft“ oder eine „Erwerbermehrheit“ verkauft wird (Paragraf 577a Abs. 1a BGB). In solchen Fällen beginnt die Sperrfrist bereits mit dem früheren Kauf des gesamten Hauses durch die Gesellschaft.

Der BGH entschied jedoch, dass eine GmbH & Co. KG nicht zu den Gesellschaften gehört, für die diese Ausnahme gilt. Die gesetzliche Regelung zielt laut BGH auf die Fälle ab, in denen die Gesellschaft oder die Käufergemeinschaft schon vor der Aufteilung des Hauses wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder Miteigentümer kündigen könnte. Dies ist bei einer GmbH & Co. KG nicht der Fall, da diese Gesellschaft nicht wegen des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen kann. Aus diesem Grund fand die Ausnahmeregelung in diesem Fall keine Anwendung.

Fazit und Bedeutung des Urteils

Dieses Urteil schützt Mieter in ähnlichen Konstellationen. Der BGH hat damit eine wichtige rechtliche Frage geklärt und die Anwendbarkeit der Kündigungssperrfrist bei Immobiliengeschäften präzisiert. Für die Betroffenen bedeutet das, dass ihre Kündigungssperrfrist erst mit dem Erwerb des einzelnen Wohnungseigentums durch den ersten Käufer beginnt – und nicht schon mit dem früheren Kauf des gesamten Hauses durch eine GmbH & Co. KG.