Eigentümerversammlung darf Einzelnen die gesamten Kosten auferlegen
BGH Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 u. V ZR 87/23
Wenn ein Einzelner die Zeche zahlt: Das Wichtigste zu Reparaturen im Gemeinschaftseigentum
Stellen Sie sich vor, Sie leben in einer Eigentumswohnung und die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Reparatur, die hauptsächlich Ihnen zugutekommt.
Wer zahlt die Rechnung? Müssen alle Eigentümer gleichermaßen in die Tasche greifen oder kann es sein, dass Sie allein die Kosten tragen müssen?
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich geklärt – und die Antwort ist für viele überraschend.
Einzelne können Kosten für Gemeinschaftseigentum tragen
Normalerweise verteilen Eigentümergemeinschaften Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel am Dach oder an der Fassade, auf alle Eigentümer.
Die Aufteilung richtet sich dabei nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Doch was, wenn nur ein Teil der Eigentümer von einer Reparatur profitiert?
Der BGH hat entschieden, dass die Eigentümerversammlung sehr wohl beschließen kann, dass einzelne Wohnungseigentümer die gesamten Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum tragen müssen.
Dies gilt auch, wenn diese Maßnahme eigentlich das Gemeinschaftseigentum betrifft. Das klingt vielleicht ungerecht, macht aber Sinn, wenn man die Hintergründe betrachtet.
Zwei Beispiele aus der Praxis: Hebeanlage und Dachfenster
Der BGH befasste sich mit zwei konkreten Fällen:
Der Doppelparker in Niedersachsen:
Hier ging es um die Reparatur einer Hebeanlage für sogenannte Doppelparker. Das sind Parkkonstruktionen, die es ermöglichen, zwei Autos übereinander zu parken.
Eigentümerversammlung darf Einzelnen die gesamten Kosten auferlegen
Nur die Eigentümer, die solche Parkplätze nutzten, sollten für die Reparatur aufkommen.
Die Dachfenster in Hessen:
Im zweiten Fall mussten die Fenster einer Dachgeschosswohnung ausgetauscht werden.
Obwohl die Fenster Teil des Gemeinschaftseigentums waren, konnte nur der Eigentümer der Dachgeschosswohnung sie nutzen. Daher sollte er die Kosten allein tragen.
In beiden Fällen klagten die betroffenen Eigentümer, weil sie meinten, die Kosten müssten von der gesamten Gemeinschaft getragen werden.
Doch der BGH gab den Eigentümergemeinschaften Recht.
Der Nutzen entscheidet über die Kosten
Entscheidend für diese Urteile ist eine Regelung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die seit 2020 gilt.
Diese Regelung erlaubt es Eigentümergemeinschaften, von der üblichen Kostenverteilung abzuweichen.
Der BGH hat nun klargestellt: Die Gemeinschaft darf einen Maßstab wählen, der den Interessen aller angemessen ist.
Das bedeutet: Wer den Nutzen aus einer Maßnahme zieht, soll auch die Kosten tragen.
Im Fall des Doppelparkers war es logisch, dass nur die Nutzer der Anlage zahlen.
Und bei den Dachfenstern war es ebenso klar, dass nur der Bewohner der Dachgeschosswohnung diese nutzen kann.
Was bedeutet das für Sie?
Das Urteil des BGH gibt Eigentümergemeinschaften mehr Spielraum bei der Kostenverteilung.
Es ist ein wichtiges Zeichen dafür, dass die Kosten fair und nachvollziehbar verteilt werden können, auch wenn das bedeutet, dass einzelne Eigentümer stärker zur Kasse gebeten werden.
Wichtig ist immer, dass die beschlossene Kostenverteilung gerecht ist und niemanden unangemessen benachteiligt.
Für weitere Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht steht Ihnen RA und Notar Krau gerne zur Verfügung.
