Eigentumsverhältnisse an einer Grenzanlage
BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/13
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 31.05.2012 – 28 O 338/11 –
KG Berlin, Entscheidung vom 19.07.2013 – 11 U 22/12 –
Hier ist eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. März 2015. Es geht um die Frage, wem eine Ufermauer an der Spree in Berlin gehört.
Der Streit um die Mauer an der Spree
Stellen Sie sich ein Grundstück direkt an der Spree im ehemaligen Osten von Berlin vor. Dort steht eine alte Ufermauer, die vor über hundert Jahren (zwischen 1907 und 1910) gebaut wurde. Heute gibt es Streit zwischen zwei Parteien: Auf der einen Seite steht eine Immobiliengesellschaft des Landes Berlin, der das Grundstück an Land gehört. Auf der anderen Seite steht die Bundesrepublik Deutschland, der das Wasser der Spree gehört.
Beide streiten sich darum, wem die Mauer gehört. Das ist wichtig, weil die Mauer saniert werden muss und das sehr viel Geld kostet. Wer Eigentümer ist, muss am Ende die Rechnung bezahlen.
Die Ausgangslage
Die Mauer ist ein besonderes Bauwerk. Oben steht sie auf dem Land der Immobiliengesellschaft. Unten im Wasser steht sie jedoch auf einer schrägen Wand, die tief im Flussbett der Spree verankert ist. Das Flussbett gehört dem Bund. Da die Mauer also auf zwei verschiedenen Grundstücken steht, ist die Rechtslage kompliziert.
Was die Vorinstanz entschied
Bevor der Fall zum BGH kam, hatte ein anderes Gericht (das Kammergericht) entschieden: Die Mauer gehört beiden zur Hälfte. Das Gericht sah die Mauer als eine sogenannte Grenzanlage an. Das bedeutet, dass die Mauer genau auf der Grenze steht und beiden Nachbarn gleichermaßen dient. Gegen dieses Urteil wehrten sich beide Seiten, denn jeder wollte, dass die Mauer dem anderen ganz allein gehört, um die Kosten zu sparen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der BGH hat das vorherige Urteil aufgehoben. Er erklärte, dass die bisherige Begründung rechtlich nicht haltbar sei. Der Fall muss nun noch einmal neu verhandelt werden. Dabei gab der BGH den Richtern wichtige Hinweise, wie sie den Fall lösen müssen.
1. Kein automatisches Miteigentum
Der BGH stellte klar: Selbst wenn eine Mauer eine Grenzanlage ist, gehört sie den Nachbarn in der Regel nicht „gemeinsam“ im Sinne von Halbe-Halbe. Stattdessen wird das Eigentum senkrecht entlang der Grundstücksgrenze geteilt. Jedem gehört der Teil der Mauer, der auf seinem Boden steht. Das hilft hier aber nicht viel weiter, weil man die Kosten für eine Mauer schlecht „senkrecht“ teilen kann, wenn sie als Ganzes stabil sein muss.
Eigentumsverhältnisse an einer Grenzanlage
2. Die Rolle der Geschichte (DDR und Reichseigentum)
Da das Grundstück im Osten Berlins liegt, spielt die Geschichte eine Rolle. Der Bund könnte die Mauer automatisch durch Gesetze zur Wiedervereinigung erworben haben. Die Spree war früher eine Reichswasserstraße. Wenn die Mauer damals als notwendiges Zubehör zum Fluss angesehen wurde, gehört sie heute dem Bund.
Aber: Das gilt nur, wenn die Mauer damals wirklich für die Schifffahrt notwendig war. Wenn die Stadt Berlin die Mauer damals nur gebaut hat, damit das Ufer schöner aussieht oder man das Grundstück besser nutzen konnte, dann ist sie kein Zubehör des Flusses.
3. Das Konzept des „Überbaus“
Ein wichtiger Punkt im deutschen Recht ist der sogenannte Überbau. Das passiert, wenn jemand ein Gebäude baut und dabei ein kleines Stück über die Grenze auf das Nachbargrundstück gerät.
- Eigentlich gehört alles auf einem Grundstück dem Grundstückseigentümer.
- Beim Überbau gibt es eine Ausnahme: Wenn der Bau rechtmäßig war, gehört das gesamte Gebäude demjenigen, von dessen Grundstück aus gebaut wurde (dem sogenannten Stammgrundstück).
Der BGH sagt nun: Auch eine Ufermauer kann rechtlich wie ein Gebäude behandelt werden. Wenn die damalige Eigentümerin des Landes die Mauer gebaut hat und dabei ein Stück in den Fluss hineingebaut hat, könnte ihr die Mauer ganz allein gehören. Das gilt besonders dann, wenn die Mauer hauptsächlich dem Landgrundstück dient (zum Beispiel, damit der Boden nicht in den Fluss rutscht).
Wie geht es jetzt weiter?
Das untere Gericht muss nun genau untersuchen, warum die Mauer vor über 100 Jahren gebaut wurde. Es gibt zwei Hauptmöglichkeiten:
- Zweck Schifffahrt: Wurde die Mauer gebaut, um den Fluss für Schiffe sicher zu machen? Dann gehört sie wahrscheinlich dem Bund.
- Zweck Landnutzung: Wurde sie gebaut, um das Ufergrundstück zu sichern oder zu vergrößern? Dann gehört sie der Immobiliengesellschaft.
Erst wenn diese historischen Fakten geklärt sind, steht fest, wer für die Sanierung der Mauer bezahlen muss.
