Ein Objekt – zwei Makler: Wer bekommt die Provision?
Das Urteil des Landgerichts Gießen vom 14. Juni 2024 (Aktenzeichen: 2 O 135/23) wies die Klage eines Immobilienmaklers auf Zahlung von Provision in Höhe von 20.349,00 € brutto ab.
Die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Kosten der Nebenintervention, wurden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wurde auf 20.349,00 € festgesetzt.
Tatbestand:
Die Beklagten suchten eine Immobilie und stießen auf ein Reiheneckhaus in einer Online-Anzeige der Firma des Nebenintervenienten.
Das Inserat nannte eine Käuferprovision von 3,57 % inkl. MwSt. Die Beklagten kontaktierten den Anbieter über die Plattform.
Der Nebenintervenient leitete die Anfrage intern an den Kläger weiter, dessen genaue Beziehung zum Nebenintervenienten strittig war (Untermieter, Kooperationspartner mit Übernahmeabsicht).
Der Kläger übernahm die weitere Bearbeitung, korrespondierte mit den Beklagten (anfangs mit E-Mail-Signatur des Nebenintervenienten),
führte die Besichtigung durch, wickelte die Kommunikation ab (auch mit der Bank) und nahm am Notartermin sowie der Übergabe teil.
Ein Objekt – zwei Makler: Wer bekommt die Provision?
Eine Reservierungsbestätigung wurde unterzeichnet, nachdem die Beklagten eine Kaufabsichtserklärung an den Nebenintervenienten gerichtet hatten.
Ein Makleralleinauftrag zwischen den Verkäufern und dem Kläger existierte, jedoch kein direkter schriftlicher Maklervertrag mit den Beklagten.
Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine „Maklerklausel“, die den Kläger als Vermittler nannte und eine Provision von netto 34.200,00 € (je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu tragen) auswies,
jedoch ohne ein eigenes Forderungsrecht des Maklers aus diesem Vertrag zu begründen.
Der Kläger forderte die Beklagten zur Zahlung der Provision auf und verwies auf sein Innenverhältnis zum Nebenintervenienten
(Untermieter, geplante Nachfolge, separate Unternehmer, Inserat unter dessen Account zur Markenstärkung).
Die Beklagten zahlten nicht und fochten später die Maklerklausel an.
Sie boten Hinterlegung an und forderten eine Erklärung des Nebenintervenienten über den Verzicht auf eigene Ansprüche.
Der Kläger klagte auf Zahlung der Provision nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Die Beklagten bestritten einen Vertrag mit dem Kläger und behaupteten, der Nebenintervenient sei ihr Vertragspartner gewesen (Inserat unter dessen Firma, Kontaktaufnahme mit ihm).
Der Kläger sei als dessen Mitarbeiter aufgetreten.
Ein Objekt – zwei Makler: Wer bekommt die Provision?
Sie hätten die Provision bereits an den Nebenintervenienten gezahlt.
Der Nebenintervenient beantragte Klageabweisung und Kostenerstattung.
Entscheidungsgründe:
Das Gericht wies die Klage ab, da kein Anspruch auf Maklerprovision gegen die Beklagten bestehe.
Ein Maklervertrag i.S.d. §§ 652 ff. BGB sei nicht mit dem Kläger, sondern mit dem Nebenintervenienten zustande gekommen.
Ein schriftlicher Vertrag mit den Beklagten fehle. Der Makleralleinauftrag mit den Verkäufern begründe keine Verpflichtung der Beklagten.
Die Maklerklausel im Kaufvertrag räume dem Kläger explizit kein eigenes Forderungsrecht ein und begründe keine Rechtsgrundlage für seinen Anspruch.
Sie habe lediglich Beweiswirkung zugunsten des Maklers, die hier jedoch widerlegt sei.
Für Maklerverträge über Einfamilienhäuser mit Verbrauchern gelte gemäß § 656a BGB das Textformerfordernis.
Dieses sei durch die Online-Anzeige mit Provisionshinweis und die nachfolgende E-Mail-Korrespondenz gewahrt.
Grundsätzlich könne ein Maklervertrag durch Kontaktaufnahme auf eine solche Anzeige zustande kommen.
Im vorliegenden Fall sei der Vertrag jedoch mit dem Nebenintervenienten geschlossen worden.
Ein Objekt – zwei Makler: Wer bekommt die Provision?
Die Immobilie sei unter dessen Firma inseriert gewesen, was objektiv so zu verstehen sei, dass … als Makler auftritt.
Die Kontaktaufnahme der Beklagten erfolgte in dieser Vorstellung.
Der Nebenintervenient leitete die Anfrage an den Kläger weiter.
Der Kläger bestätigte die Maklereigenschaft des Nebenintervenienten durch seine erste Antwort-E-Mail mit dessen Firmendaten und Logo als Signatur.
Dies erweckte objektiv den Eindruck, dass er für … handelte.
Die Beklagten hatten keinen Anlass, etwas anderes anzunehmen.
Die Art der Kooperation zwischen Kläger und Nebenintervenient war für die Beklagten irrelevant.
Der Kläger nahm das Vertragsangebot der Beklagten klar für … bzw. den Nebenintervenienten an.
Dass der Kläger die Vermittlungstätigkeit ausführte, sei dem Nebenintervenienten zuzurechnen.
Die spätere Entfernung der Signatur änderte daran nichts, da der Vertrag bereits geschlossen war und nicht einseitig geändert werden konnte.
Zudem deutete der Kläger nicht an, nun auf eigene Rechnung zu handeln.
Auch die an den Nebenintervenienten gerichtete Kaufabsichtserklärung wurde vom Kläger akzeptiert.
Die Maklerklausel im Kaufvertrag konnte den bestehenden Vertrag mit dem Nebenintervenienten nicht zulasten dieses ändern.
Sie begründete kein eigenes Forderungsrecht des Klägers.
Die Beklagten durften die Klausel angesichts des vorherigen Auftretens des Klägers als Mitarbeiter des Nebenintervenienten so verstehen, dass lediglich der faktisch tätige Mitarbeiter genannt wurde.
Der Kläger handelte treuwidrig (§ 242 BGB), indem er zunächst für … auftrat und sich dann in die Maklerklausel aufnehmen ließ,
ohne die daraus resultierende Problematik mit dem Nebenintervenienten zu klären.
Da kein Anspruch auf die Hauptforderung bestand, bestanden auch keine Ansprüche auf Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten.
Die Kostenentscheidung folgte den §§ 91, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit § 709 ZPO und die Streitwertfestsetzung § 3 ZPO, § 43 GKG.
