Einen Erbteil sicher verkaufen und kaufen: So geht es

Warum es beim Verkauf oft Probleme gibt

Was ist eigentlich ein Erbteil?

Manchmal stirbt ein Mensch und hinterlässt ein Erbe. Oft gibt es dann nicht nur einen einzigen Erben. Es gibt in vielen Fällen mehrere Erben gemeinsam. Das ist dann eine sogenannte Erbengemeinschaft. Jeder Mensch in dieser Gruppe bekommt einen bestimmten Teil von dem gesamten Erbe. Das nennt man in der Fachsprache den Erbteil.

Der Verkauf an andere Personen

Manchmal möchte ein Erbe seinen Anteil nicht mehr haben. Er möchte lieber Geld auf seinem eigenen Konto haben. Darum verkauft er seinen Anteil einfach weiter. Das kann er zum Beispiel an eine andere Person aus der Familie machen. Er kann den Anteil aber auch an völlig fremde Menschen verkaufen.

Warum gute Verträge so wichtig sind

Bei diesem Verkauf geht es meistens um sehr viel Geld. Oft sagen die Leute, dass sie den Teil nur verschenkt haben. Aber in der echten Wahrheit fließt fast immer heimlich Geld. Das kann für alle sehr gefährlich sein. Verkäufer und Käufer brauchen beide eine sehr hohe Sicherheit. Der Verkäufer will ganz sicher sein Geld bekommen. Der Käufer will ganz sicher den echten Erbteil bekommen. Dieser Text erklärt Ihnen die größten Gefahren bei dem Verkauf. Er zeigt Ihnen auch die besten Lösungen für diese Probleme.

Wie der Verkäufer sein Geld sichern kann

Die größte Gefahr für den Verkäufer

Oft geht man einfach zusammen zum Notar. Man unterschreibt dort sofort einen Vertrag für den Verkauf. Der Vertrag sagt dann oft: Der Käufer bekommt den Erbteil ab sofort. Das ist für den Verkäufer aber extrem gefährlich. Denn der Käufer hat den Preis vielleicht noch gar nicht bezahlt.

Was der Käufer Schlimmes tun könnte

Der Käufer hat den Erbteil in diesem Fall nun schon in der Hand. Er könnte ihn ganz schnell an eine dritte Person weiterverkaufen. Oder der Käufer hat hohe Schulden und geht plötzlich pleite. Dann kommen die Gläubiger und nehmen auch den Erbteil einfach weg. Oder der Käufer nimmt sich schnell wertvolle Sachen aus dem Erbe. In allen diesen schlimmen Fällen verliert der Verkäufer am Ende alles. Sein Erbteil ist dann für immer weg. Und sein verdientes Geld hat er auch nicht bekommen.

Lösung 1: Warten mit der Übergabe

Es gibt zum Glück sehr gute Lösungen für dieses Problem. Man kann mit der Übergabe von dem Erbteil einfach noch warten. Das macht man als feste Regel in dem Vertrag bei dem Notar. Das wichtige Grundbuch wird dann noch nicht sofort geändert. Der Notar behält alle fertigen Papiere bei sich. Erst wenn das Geld wirklich bezahlt ist, ändert der Notar das Grundbuch.

Die Nachteile vom Warten

Diese erste Lösung hat leider aber auch Nachteile. Der Verkäufer könnte den Erbteil in der langen Wartezeit an jemand anderen verkaufen. Das ist eine echte Gefahr für den Käufer. Zudem braucht der Notar für diesen Weg oft mehr Zeit. Das bedeutet am Ende auch doppelte Gebühren für die Arbeit von dem Notar. Es ist also für alle Beteiligten etwas teurer.

Lösung 2: Der Erbteil als Pfand

Man kann dem Käufer den Erbteil auch sofort geben. Aber der Käufer muss dem Verkäufer gleichzeitig ein strenges Pfandrecht geben. Das ist so ähnlich wie bei einem normalen Pfandhaus. Das Pfand wird ganz sicher in das Grundbuch geschrieben. Zahlt der Käufer später nicht, kann der Verkäufer den Erbteil zwangsweise versteigern lassen. Das ist im wahren Leben aber ein extrem schwerer Weg. Es kostet den Verkäufer sehr viel Zeit und noch mehr Nerven.

Lösung 3: Ein Vertrag mit Bedingung

Das ist eine sehr clevere und kluge Lösung. Der Notar schreibt eine harte Bedingung in den Kaufvertrag. Der Erbteil gehört dem Käufer wirklich erst dann, wenn das Geld bezahlt ist. Vorher passiert rechtlich absolut gar nichts. Das nennt man im Gesetz eine aufschiebende Bedingung.

Wie das Amt beim Grundbuch arbeitet

Das Amt für das Grundbuch ist immer sehr streng. Es glaubt nicht einfach so, dass das Geld wirklich bezahlt wurde. Das Amt will immer einen ganz festen Beweis sehen. Darum macht der Notar das bei dieser Lösung so: Er gibt die Papiere für das Grundbuch erst frei, wenn er den sicheren Beweis für die Zahlung hat.

Lösung 4: Das Recht auf einen Rücktritt

Man nennt diese tolle Lösung auch eine auflösende Bedingung. Der Käufer bekommt den Erbteil sofort von dem Notar überschrieben. Aber der Verkäufer behält ein sehr starkes Recht. Er darf von dem ganzen Vertrag einfach zurücktreten. Das macht er immer dann, wenn das Geld nicht pünktlich bei ihm ankommt. Dann wird das ganze Geschäft wieder komplett gelöscht.

Der Schutz durch das Grundbuch

Damit der Käufer den Erbteil in der Zwischenzeit nicht heimlich weiterverkauft, braucht es einen Schutz. Man macht sofort einen Warn-Vermerk in das Grundbuch. Das ist wie eine feste und sichtbare Sperre. Alle anderen Menschen sehen diese Sperre sofort. So ist der Verkäufer bei diesem Weg wirklich sehr gut geschützt.

Lösung 5: Das Konto beim Notar

Es gibt ein sehr besonderes Konto bei dem Notar. Es heißt offiziell Notaranderkonto. Der Käufer zahlt das ganze Geld dort ein. Es ist dort sehr sicher vor fremden Menschen und vor Gläubigern geschützt. Der Notar gibt das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Papiere sicher fertig sind. Das große Problem ist hier nur die viele Zeit. Oft muss man auf Papiere von anderen Erben aus der Familie warten. Das dauert nicht selten viele Wochen oder sogar Monate. Der Verkäufer kommt in dieser ganzen Zeit nicht an sein Geld. Das Geld ist sehr lange fest gesperrt.

Wie der Käufer sich schützen kann

Die große Gefahr für den Käufer

Nicht nur der Verkäufer hat in dem Gesetz sehr viele Sorgen. Auch der Käufer trägt bei dem Kauf ein riesiges Risiko. Er bezahlt schließlich extrem viel Geld für das fremde Erbe.

Ein falscher Erbe oder viele Schulden

Vielleicht ist der Verkäufer am Ende gar nicht der echte Erbe. Vielleicht gibt es noch ein älteres und geheimes Testament. Dann verliert der Käufer sehr schnell sein Geld und natürlich auch den Erbteil. Oder das Erbe hat extrem hohe und völlig versteckte Schulden. Dann kauft der arme Käufer diese schlimmen Schulden einfach blind mit ein.

Der Erbschein vom Gericht reicht nicht

Viele Menschen glauben blind an den Erbschein. Das ist ein wichtiges Papier von dem zuständigen Nachlassgericht. Es sagt ganz genau, wer wirklich der Erbe ist. Aber bei einem Erbteil schützt dieser Schein den Käufer nicht immer. Der Schein schützt Sie hier leider absolut nicht zu hundert Prozent.

Das Gesetz schützt den Käufer nicht gut

Das deutsche Gesetz schützt Käufer meistens sehr gut. Wenn Sie ein normales Haus kaufen, dürfen Sie dem Grundbuch blind vertrauen. Aber beim Kauf von einem unbestimmten Erbteil ist das Gesetz ganz anders. Die guten Gesetze für den sicheren Kauf gelten hier leider nicht. Das macht den Kauf von einem Erbteil für Sie so gefährlich.

Akten lesen und abwarten

Der Käufer kann das große Risiko aber etwas kleiner machen. Er sollte sein gutes Geld niemals blind und viel zu früh bezahlen. Er sollte immer ganz geduldig auf den offiziellen Erbschein warten. Der Käufer sollte auch alle alten Akten bei dem Gericht sehr genau lesen. Er muss zwingend auch in das Grundbuch schauen. Nur so kann er böse Fehler und einen Verlust vermeiden.

Das Problem mit einem Haus im Erbe

Sehr oft gibt es in dem ganzen Erbe kein Geld mehr, sondern nur noch ein einziges Haus. Der Käufer kauft den Erbteil oft nur, weil er genau dieses Haus haben möchte.

Keine Reservierung im Grundbuch möglich

Wenn man heute ein normales Haus in Deutschland kauft, bekommt man eine Reservierung. Diese Reservierung steht absolut fest in dem Grundbuch. Man nennt das in der Fachsprache Vormerkung. Niemand kann einem das Haus dann mehr heimlich wegnehmen. Aber beim Kauf von einem bloßen Erbteil verbietet das strenge Gesetz diese Reservierung. Der Käufer hat hier wieder überhaupt keinen echten Schutz.

Besser das ganze Haus direkt kaufen

Darum gibt es für den Käufer einen extrem guten und wichtigen Tipp. Wenn Sie eigentlich nur das Haus wollen, kaufen Sie bitte keinen Erbteil. Kaufen Sie lieber sofort das ganze Haus von allen Erben gemeinsam. Dann gelten für Sie die normalen und sehr sicheren Gesetze für Immobilien. Sie sind dann durch das Gesetz sehr gut geschützt. Der Notar kostet für diesen Weg vielleicht etwas mehr Geld. Aber die absolute Sicherheit für Ihr Geld ist diesen kleinen Preis immer wert.

Eine Sperre im Grundbuch hilft dem Käufer

Möchte der Käufer aber doch nur den Erbteil kaufen, braucht er Schutz in dem Vertrag. Er muss verhindern, dass die alten Erben das Haus heimlich an andere Leute verkaufen. Auch hier hilft wieder eine strenge Bedingung in dem Vertrag. Und es hilft wieder eine strenge Sperre in dem Grundbuch. Diese Sperre verbietet den alten Erben den heimlichen Verkauf von dem Haus. So ist auch der Käufer am Ende vor einem bösen Verlust geschützt.

Unser Rat für Sie

Bitte holen Sie sich rechtzeitig gute Hilfe

Sie haben in diesem Text nun gelesen, wie schwer und kompliziert das Erbrecht ist. Das Gesetz hat hier extrem viele gemeine Fallen. Ein normaler Mensch kann diese harten Regeln unmöglich alle kennen. Die Gefahr für Ihr eigenes Geld ist unglaublich groß. Machen Sie bitte niemals solche Verträge ohne eine sehr gute Hilfe. Lassen Sie sich bei einem Kauf oder Verkauf immer von einem echten Profi beraten.

Bitte nehmen Sie für eine sichere Lösung und für Ihren Schutz jetzt gleich mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf!